Rentrée 2024 : quelle tendance pour le marché immobilier ?

Depuis l’été 2022, le marché immobilier français est en recul. En 2023, le nombre de transactions immobilières a fortement baissé passant de plus d'1,1 million en 2022 à 875 000 en 2023 avec en revanche un recul des prix modéré en 2023. Au 1er semestre 2024, le marché a poursuivi sa baisse et la baisse des prix s'est accélérée.

Le grand responsable de cette crise immobilière, c’est clairement la hausse des taux d’intérêt qui sont passés de moins de 1% à 4% en l’espace de 2 ans et qui a réduit de plus de 20% le pouvoir d’achat des acquéreurs ayant recours à un emprunt.

Lors de sa réunion du 12 septembre 2024, la Banque Centrale Européenne a annoncé une baisse de 0,25pt de base de ses taux directeurs; baisse qui fait suite à celle du mois de juin et qui confirme la volonté de la BCE de relancer l'activité dans un contexte de retour de l'inflation en dessous de 2% dans la zone Euro. Le 19 septembre, la FED a annoncé une baisse de 0,5 pt de base de ses taux directeurs. La baisse des taux semble donc engagée mais à quel rythme ?

Quelle est la tendance pour la fin 2024 ? Faut-il espérer un redémarrage du marché immobilier sous l'effet de la baisse des taux d'intéret ? Quelle perspective pour les prix de l'immobilier ?

Un marché immobilier qui a poursuivi son recul au 1er semestre 2024

En 2021 et 2022, années records, le marché immobilier se situaient autour de 1 150 000 transactions.

L’année 2023 a été marquée par le plus fort recul du marché immobilier observé depuis 50 ans avec 875 000 transactions et un recul de 22%.

A fin juin 2024, le marché à poursuivi sa chute avec 822 000 transactions sur 12 mois et les prix ont eux aussi été en recul dans bon nombre de grandes métropoles.

Une baisse des prix de l'immobilier au premier semestre 2024 ?

Si l’on se réfère au baromètre de la FNAIM, le début de l'année 2024 est marqué par une poursuite et même une accélération de la baisse des prix sur l'ensemble du territoire; baisse de prix de 3,8% sur 12 mois.

(Source : FNAIM)

Quand on rentre dans le détail de ces chiffres sur les 3 derniers mois, on constate qu'un certain nombre de grandes villes voient leurs prix se stabiliser et leur délai de vente se réduire un peu dans un contexte qui reste malgré tout compliqué.

(Source : Meilleurs Agents)

Des prêts immobiliers qui repartent à la hausse grâce à la baisse des taux d’intérêt immobilier depuis début 2024

En 2023, le nombre de prêts immobiliers accordés a été en recul de 40% par rapport à 2022. Il est redescendu au niveau de 2009; année où le marché immobilier était de 600 000 transactions.

Sur 12 mois glissants, on voit que la situation s'est stabilisée avec un léger recul de 0,3 % du nombre de prêts immobiliers octroyés.

En revanche, la dynamique est de retour puisque sur la période juin/août 2024 par rapport à juin/août 2023 le nombre de crédits immobiliers a progressé de 48,6% grâce au recul des taux que l'on observe depuis le début d'année et à l'assouplissement du crédit coté banques.

Alors qu’ils ont progressé sans discontinué de mars 2022 à décembre 2023, les taux des crédits immobiliers sont en recul depuis début 2024 pour s'établir autour de 3,6% hors assurance en septembre 2024.

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Malgré cette légère baisse des taux d’intérêt, l’impact de cette hausse des taux sur les 2 dernières années est considérable sur le cout d’un emprunt. Si l’on prend l’exemple d’un acquéreur qui a recours à un prêt immobilier de 300 000 € sur 20 ans, le coût de son emprunt est passé de 26 646 € en décembre 2021 à 119 424 € en juillet 2024 soit une hausse de 92 778 € en 2 ans.

Quelles perspectives pour les taux d’intérêt immobiliers en 2024 ?

Pour la première fois depuis début 2022, on a assisté au 1er semestre 2024 à un recul des taux d'intéret. Pour autant, les anticipations de baisse des taux ont fortement baissées pour 2024.

Le ralentissement de l’inflation et sa convergence vers l’objectif des 2 % ouvre la porte à de nouvelles baisses des taux directeurs de la BCE dans les mois à venir.

Après la première baisse de 25 points de base décidée le 12 juin dernier, la BCE a annoncée le 12 septembre une nouvelle baisse de 25 points de base et plusieurs baisses sont attendues dans les moins à venir, probablement à un rythme trimestriel et pour un total de 75 points de base. En revanche la BCE restera vigilante sur l'évolution de l'inflation et devrait conserver une politique monétaire prudente en 2024 et tant que le rythme annuel de l’inflation ne sera pas redescendu de façon claire et durable sous les 2 %.

De l'autre coté de l'Atlantique, la FED suit la même direction avec une baisse annoncée le 19 septembre de 50 points de base de ses taux directeurs.

Pour l’année 2024, d'après l'Observatoire du Crédit CSA, le scénario associé au cadre économique et financier proposé est celui d'une tendance à la décrue, à un rythme relativement régulier tout au long de l’année qui pourrait se terminer autour de 3.25 % en décembre 2024.

Par ailleurs, les conditions d’obtention d’un prêt immobilier sont biens meilleures qu’en 2023 et certains gros réseaux bancaires comme Société Générale ou BNP Paribas se repositionnent sur le crédit immobilier avec des offres de taux très compétitives.

Le courtier Meilleur Taux annonce également que bon nombre de réseaux bancaires sont en retard sur leurs objectifs de crédits et proposent des conditions très favorables pour attirer de nouveaux clients.

Enfin, le ministère de l'économie et des finances a par ailleurs annoncé un assouplissement pour 2024 des conditions d’octroi de crédit avec en particulier un rallongement à 27 ans de la durée maximum d'emprunt sous réserve de la réalisation de travaux d'amélioration représentant plus de 10% du prix total du projet. On peut craindre toutefois que l'impact de cette mesure soit limité.

Des prix de l’immobilier qui restent toutefois trop élevés

Alors que le cout des emprunts a très fortement augmenté, la baisse des prix de l'immobilier est restée au contraire partout inférieure à 5%. Cela signifie donc que pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, en un an et demi, le prix a baissé au plus de 15 000 € alors que le cout pour l’acquéreur a augmenté de plus de 90 000 €.

Nous sommes donc dans une situation où les acquéreurs ont vu leur pouvoir d'achat immobilier considérablement baisser.

Ils n’ont désormais plus la capacité de financer les biens qu’ils souhaitent acquérir et la seule sortie possible sera une révision à la baisse des prix, un retour à des taux d'intérêt beaucoup plus bas ou un report de leur projet.

La légère baisse des taux constatée ces derniers mois est est loin de compenser leur quadruplement des 2 années précédentes et seule une baisse des prix permettra de réguler le marché.

Quelle tendance pour le marché et les prix de l’immobilier pour le dernier trimestre 2024 ?

Malgré la baisse des taux d'intéret, les prix vont poursuivre leur baisse en 2024.

La quasi totalité des analystes sont unanimes. La baisse des prix de l'immobilier va s'accentuer en 2024 et ceci malgré le recul des taux d’intérêt que l'on observée au 1er semestre et qui devrait se poursuivre d'ici la fin d'année et qui pourraient se situer autour de 3,5% à 3,25% d'ici la fin de l'année.

En effet même si les taux descendent à 3,25% d'ici la fin de l'année, on reste très loin des 1% d'il y a 2 ans et seul une poursuite d'une baisse des prix permettra au marché de s'ajuster.

La baisse des prix de l'immobilier anticipée pour 2024 est de 4% sur l'ensemble du territoire et de 6% en région parisienne si l'on se réfère au site Meilleurs Agents.

Concernant le nombre de transactions, tout dépendra de l'évolution des prix de l'immobilier. Si les prix baissent, pour se remettre en phase avec la baisse de pouvoir d'achat des acquéreurs, on peut avoir une stabilisation ou une légère hausse du marché. Si en revanche les prix restent à leur niveau actuel et que les taux d’intérêt immobilier ne baissent pas de façon significative, alors le marché immobilier poursuivra sa baisse. La prévision de La Fédération National de l'Immobilier (FNAIM) pour 2024 qui tablait sur une baisse de 10% du volume de transactions sur l'année avec un marché qui devait se situer autour de 800 000 transactions en 2024 a été revue à la baisse à 765 000 à 780 000 transactions en 2024 vs 875 000 en 2023, 1 150 000 en 2022 et même 1 207 000 transactions sur 12 mois glissants en août 2021.

Du coté de Meilleurs Agents, les perspectives sont globalement les même avec une prévision de marché à 771 000 transactions immobilières dans l'ancien en 2024.

La baisse est donc marquée avec un recul de 12% en 2024 vs 2023 et de près de 35% en 2 ans.

Faut-il mettre son bien immobilier en vente maintenant ?

Pour ceux qui ont un projet immobilier, la question se pose de savoir si le moment est le bon ou pas. En réalité, la réponse dépend de la situation de chaque propriétaire.

• Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité choisie peuvent avoir intérêt à reporter leur projet en attendant des jours meilleurs. Attention néanmoins les cycles baissiers ont historiquement duré plusieurs années.
• Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité contrainte (prêt relai, mutation, évolution de la famille, …) n’ont pas d’autre choix que de vendre rapidement.

La situation actuelle qui voit le marché immobilier tourner au ralenti est une situation classique d'un retournement de marché. Le marché "attend" le déblocage de la situation qui viendra d'une baisse des prix. Les prix s'aligneront sur le pouvoir d'achat des candidats à l'acquisition, qui sont dictés par le niveau des taux d'emprunt. La baisse des taux à laquelle on assiste depuis le début de l'année étant loin d'avoir compensée la hausse des 2 dernières années (on était à moins de 1% en 2022), la correction des prix va se poursuivre pour permettre au marché de se réguler.

Les propriétaires qui doivent vendre dans les prochains mois ont tout intérêt à vendre dès maintenant en adaptant dès à présent leur prix au marché et en profitant de la dynamique actuelle du marché.

La demande restant importante sur le marché, il est essentiel de bien définir la valeur vénale de votre bien. Un bien correctement positionné continuera à se vendre rapidement.