La vente d'un bien immobilier est un processus long et compliqué. Quelles sont les règles à respecter pour que cela se passe bien ?
La vente d'un bien immobilier, est un processus long et parfois complexe. Entre le moment ou vous démarrer la vente et la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, il s'écoule souvent de 5 à 7 mois.
C'est à ce moment là que le notaire vous remettra votre attestation de propriété qui atteste du transfert de propriété.
Quelles sont les grandes étapes de la vente et de l’achat d’un bien immobilier et comment se déroule-t-elle ? Quels sont les moments importants et les points de vigilance ?
La vente d'un bien immobilier étant un acte particulièrement engageant, avant de mettre un vente son bien immobilier, un propriétaire a mûri sa réflexion. Il a regardé le marché et est allé sur les sites de petites annonces immobilières pour voir les biens qui sont sur le marché et à quel prix.
Souvent il a utilisé les simulateurs en ligne que l’on retrouve sur bon nombre de sites pour avoir une estimation en ligne du prix de son bien ou il a pu consulter la base des notaires qui regroupe un certain nombre de transactions immobilières que l’on peut affiner.
Il pourra également consulter la base DVF qui regroupe toutes les transactions immobilières réalisées en France mais qui n'est mise à jour que 2 fois par an en avril et en octobre. L'objectif est de définir la valeur vénale de votre bien immobilier.
Une fois qu’il a pris sa décision de mettre en vente son bien immobilier, le propriétaire va devoir faire le choix de son mode de commercialisation :
S’il décide de passer par une agence immobilière, il aura là aussi plusieurs possibilités et en particulier :
S'il décide de passer par une agence immobilière, il signera avec elle un mandat qui indiquera les conditions dans lesquelles se fera la vente ainsi que le montant des honoraires de l'agent immobilier.
Le fait de passer par une agence immobilière a un cout mais présente un certain nombre d'avantages. Une agence immobilière vous fera gagner du temps mais pas uniquement. Elle vous aidera à réunir les documents nécessaires à la vente, le dossier du bien.
Elle s'occupera de l'estimation de votre bien, de la préparation et de la diffusion de l'annonce sur les différents sites de petites annonces et elle sélectionnera les candidats pour la visite. Elle s'occupera ensuite de mener la négociation, de valider le plan de financement puis gérera la relation avec les notaires jusqu'à la signature de la vente.
S’il décide de gérer sa vente sans agence, de particulier à particulier, il pourra toutefois s’appuyer sur des prestataires qui conseillent le vendeur tout au long de la démarche car la vente d'un bien immobilier est devenue de plus en plus complexe.
Une fois ces choix validés, son annonce sera publiée sur les sites de petites annonces immobilières importants et les visites vont pouvoir commencer.
S'il décide de vendre son bien immobilier, le nombre de sites ouverts aux particuliers est plus limité que celui ouverts aux professionnels. Le fait de passer par un agent immobilier lui permettra de diffuser sur Logic Immo, Bien Ici qui sont de gros pourvoyeurs de contacts mais qui sont réservés aux professionnels.
Pour l’acheteur, le process est long également. Lui aussi a passé du temps sur les sites d’annonces immobilières. La plupart se créent des alertes pour être informé de la mise en vente de biens correspondant à leurs critères.
Une fois que l'acquéreur s’est fait une idée du prix du bien qu’il recherche et de la façon dont il va le financer. Il peut faire sa recherche tout seul mais également via une agence immobilière, un notaire ou un chasseur d’appartement.
Une fois sa décision prise, il va débuter les visites des biens immobiliers qui correspondent à ses critères (taille, localisation, prix, étage,...).
Une fois que l’acheteur potentiel a trouvé le bien qui correspondait à ce qu’il recherche, il va pouvoir faire une offre d'achat.
Avant cela, il aura récupéré auprès du vendeur, le dossier du bien (PV d'assemblées générales, diagnostics techniques obligatoires, appels de charges, règlement de copropriété, ...) il aura transmis également son plan de financement pour garantir la solidité de son financement.
Cette étape n’est pas obligatoire, il est possible de passer directement au compromis de vente ou à la promesse de vente mais elle reste assez habituelle.
Cette offre d'achat d'un bien immobilier peut se faire sur papier libre, sous forme de lettre recommandée mais aussi de façon dématérialisée par email par exemple. imkiz, par exemple, a totalement dématérialisé l'offre d'achat et son acceptation, permettant ainsi à l'acquéreur et au vendeur d'échanger très simplement l'offre - en remplissant toutes les conditions légales.
Dans cette offre d'achat, le vendeur doit mentionner le prix qu’il propose et qui peut être inférieur au prix demandé, la durée de validité de son offre. Il peut également la compléter de quelques conditions particulières.
Le vendeur est libre d’accepter ou de refuser l'offre ou de faire une contre-proposition.
Si le vendeur valide l’offre, l'ensemble du dossier sera transmis aux notaires, celui du vendeur et celui de l’acquéreur pour préparer la signature d'un avant contrat qui peut être une promesse de vente ou un compromis de vente. Pour en savoir plus vous pouvez consulter la rubrique Offre d'achat
De manière à sécuriser la vente du bien immobilier, le vendeur et l’acheteur vont avoir la possibilité de signer une promesse de vente ou un compromis de vente.
Ces 2 démarches sont légèrement différentes (cf. rubriques promesse de vente et compromis de vente) mais elle consiste à contractualiser l’engagement à vendre du propriétaire et celui à acheter de l’acquéreur.
Ce document comprend le prix sur lequel vendeur et acheteur se sont mis d’accord, les conditions générales et particulières de la vente, les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l'acte authentique de vente doit être signé.
C’est un document très important car toutes les conditions essentielles de la vente seront reprises, sans modification, dans l’acte de vente et donc très engageant.
L’acheteur dispose néanmoins d’un délai de rétractation qui est désormais de 10 jours pendant lesquels il va pouvoir revenir sur sa signature. Passé ce délai et sauf réalisation des conditions suspensives, il sera tenu d’acheter le bien aux conditions définies dans la promesse de vente ou le compromis.
Coté vendeur en revanche, il n’y a pas de délais de rétractation. Dès la signature de la promesse ou du compromis, il est engagé à vendre dans les conditions définies sauf réalisation des conditions suspensives. Il est même en réalité engagé dès l'acceptation de l'offre.
Pour sécuriser la transaction, un dépôt de garantie ou une indemnité d’immobilisation est souvent demandée. Elle est plafonnée à 10% du prix du bien mais elle est souvent de 5% en particulier quand l'acquéreur finance son achat par emprunt ce qui est souvent le cas.
Cette somme servira à dédommager le propriétaire si la vente ne se fait pas alors que toutes les conditions suspensives ont été levées.
C’est également à ce moment que le propriétaire du bien immobilier devra fournir les différents diagnostics (seul le DPE est obligatoire au moment de la diffusion de l'annonce) qui doivent être joints au dossier (cf. rubrique sur les diagnostics). Ils font partie de ce que l'on appelle le dossier de vente du bien qui sera nécessaire au notaire pour préparer l'avant-contrat. S'il manque un document dans le dossier du bien qui est présent dans la promesse de vente ou le compromis de vente, le délai de rétractation sera réouvert pour une durée de 10 jours.
Le compromis de vente ou la promesse de vente peuvent être signés devant un notaire mais ils peuvent également être signés sous seing privé.
En cas de signature sous seing privé, il convient d’être particulièrement vigilant à ce que l’on signe en raison du caractère engageant de ces documents.
Tout avant-contrat signé contient une condition suspensive d’obtention de prêt sauf si aucun prêt n’est sollicité et auquel cas, cela doit être mentionné clairement dans la promesse ou le compromis.
Si l‘acheteur n’obtient pas son crédit, il a le choix de poursuivre l’achat s’il est en mesure de le financer ou d’y renoncer. Il récupèrera son dépôt de garantie sauf s’il est de mauvaise foi (un montant de prêt excédant le prix de vente ou non conforme aux conditions prévues dans l’avant contrat).
Une fois les avant-contrats signés, le notaire va faire un certain nombre de vérifications pour s’assurer de la conformité de la vente projetée, au niveau du vendeur et du bien.
Il s’assurera que le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il vend, qu’il a le pouvoir de le vendre. Il vérifiera également les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien ...
Il devra également, quand le bien immobilier se situe dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption, respecter un délai de deux mois (qui peut être étendu à 3 mois) après réception par la mairie de la déclaration d'intention d'aliéner envoyée par le notaire.
Une semaine avant la signature de l’acte authentique de vente, le notaire envoie aux vendeurs et aux acquéreurs par courriel ou courrier le projet d’acte de vente.
Il est accompagné d’un décompte qui comporte l’ensemble des frais de vente à régler, le prix d’acquisition du bien immobilier, la commission d’agence et les autres frais éventuels. C'est également l'acquéreur qui devra payer les frais de notaire qui sont de l'ordre de 8%.
L’acquéreur doit alors se mettre en relation avec la banque pour qu’elle verse, avant la date de rendez-vous de signature, la somme demandée.
Le jour prévu pour la signature de l'acte authentique de vente, les acquéreurs se rendent à l’étude. L'acquéreur aura eu l'occasion de faire une dernière visite qui va lui permettre à la fois de faire le relevé de compteurs et de s'assurer de la conformité du bien par rapport au bien vendu.
Sont également présents lors de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur, son notaire ou les différentes personnes qui peuvent les représenter en cas d'absence de l'un ou de l'autre.
Le notaire donne lecture de l’acte qui est signé par l’ensemble des parties.
Dans un premier temps, le notaire doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, effectuer éventuellement l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire prise par la banque et régler les charges de copropriété.
De plus le notaire vérifie qu’aucune inscription hypothécaire n’a été prise sur le bien entre le moment où il a demandé tous les renseignements et la publication de la vente.
Puis, le notaire remet au vendeur et aux acquéreurs une attestation de vente. Il indique aux acquéreurs qu’ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente, après l’achèvement des formalités de publicité auprès du Service de la publicité foncière.
Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation de remettre les clés à l’acquéreur et un bien libéré de tout occupant et de tout meuble (sauf accord contraire).
La vente d'un bien immobilier prend en moyenne de 5 à 7 mois. Il y a notamment des délais incompressibles comme le droit de préemption des communes et des délais qui sont longs comme l'obtention du financement.
Quels sont les modes de commercialisation possibles pour un bien immobilier ?Un propriétaire peut vendre son bien sans agence, de particulier à particulier mais c'est complexe et chronophage. Il peut également passer par une agence immobilière traditionnelle mais c'est souvent couteux (4,87% en moyenne). Il peut enfin passer par une agence en ligne qui propose des honoraires réduits.
Faut-il signer le compromis ou la promesse de vente chez le notaire ?Compte tenu de son caractère très engageant, il est très préférable de passer par un notaire pour la promesse plutôt que de faire une promesse sous seing privé. Cela permet d'augmenter fortement les chances de voir sa vente aller à son terme sans mauvaise surprise.
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