Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier via une agence avec un mandat simple. Quels sont les avantages et les inconvénients, quels sont vos obligations et est-ce la bonne solution ?
Le mandat de vente simple est celui qui vous engage le moins avec votre agence immobilière puisqu’il vous autorise à mandater autant d’agences que vous souhaitez pour vendre votre bien et vous pouvez par ailleurs également vendre vous-même votre bien immobilier sans passer par une agence et donc sans payer de commission.
Les avantages du mandat simple par rapport aux autres mandats de vente, c’est qu’il vous propose une grande souplesse et il vous laisse une grande liberté dans la gestion de votre vente immobilière.
Vous pouvez confier votre bien à autant d’agences que vous souhaitez. Vous pouvez également vendre le bien par vous-même si vous y arrivez en économisant ainsi le montant de la commission.
Le fait de ne pas être lié à une seule agence vous évite de vous retrouver avec un prestataire qui ne vous convient pas et dont vous ne pouvez vous séparer avant le terme du mandat.
En France, le mandat de vente simple est celui qui remporte la grande majorité des suffrages des vendeurs même s’il est en recul ces dernières années. Dans les pays anglo-saxons en revanche, la plupart des transactions sont réalisées via un mandat exclusif.
Alors est-ce que le mandat de vente simple est réellement la panacée ?
Si le mandat de vente simple est celui qui semble le plus efficace quand on y réfléchit rapidement, il présente malgré tout quelques inconvénients.
Tout d’abord, quand vous confiez la vente de votre bien immobilier à plusieurs agences, l'annonce immobilière de celui-ci va se retrouver un certain nombre de fois sur les mêmes sites puisqu'il existe en réalité un petit nombre de sites performants pour les annonces immobilières (seloger.com, leboncoin.fr, paruvendu.fr, Figaro immobilier, avendrealouer, immostreet.com, logic-immo, etc...
Ces quelques sites concentrent 98% des acquéreurs. Il y a donc de fortes chances que l'annonce soit publiée plusieurs fois sur ces sites.
Le message que vous envoyez aux acquéreurs est alors que votre bien immobilier est compliqué à vendre et les taux de négociation sont bien souvent supérieurs sur les biens qui sont multidiffusés.
Par ailleurs, en France, l’agent immobilier n’est rémunéré qu’à partir du moment ou il a vendu le bien. Ainsi si une agence travaille pour vendre un bien mais que finalement elle ne réussit pas la transaction car elle se fait "doubler" par une autre agence : elle aura travaillé sans être payée. Il faut bien que ce coût soit répercuté ailleurs. Ceci explique que la commission est souvent plus élevée pour un mandat simple.
En cas de mandat de vente simple, le temps joue contre chaque agence. Cela signifie face à un acheteur potentiel qui est prêt à mettre un peu moins que ce que vous voulez, il sera tenté de vous convaincre de baisser le prix pour gagner la vente plutôt que de prendre le risque de la perdre en défendant votre prix.
Dans le cadre d’un mandat de vente exclusif, l'agent dispose de plus de temps pour mener sa négociation et il peut prendre le risque de convaincre l’acheteur de monter sur le prix.
Enfin, le fait d'être en mandat simple ne nous permet pas d'activer des options de visibilité qui permettent que votre annonce soit mieux placée sur les sites de petites annonces. Ces options sont réservées aux annonces qui sont en diffusion exclusive.
Donc contrairement à ce que pensent les propriétaires, on a souvent une meilleure visibilité quand on a une diffusion exclusive que quand on diffuse via plusieurs agences.
Dans le cadre du mandat de vente simple, les obligations sont minimes puisque vous conservez le droit de vendre votre bien soit via d’autres agences soit en direct.
Dans certain cas, les agences vont essayer de vous faire signer une clause qui vous empêche de le proposer via d’autres professionnels à un prix inférieur. Nous vous invitons à ne pas signer ce type de clause pour garder votre liberté sur le prix.
La seule réelle contrainte que vous avez avec un mandat de vente simple, c’est que vous ne pouvez pas vendre en direct à un particulier qui aurait découvert votre bien immobilier via une agence qui lui a fait faire la visite.
Les agences pour se prémunir de cela font signer un bon de visite dont elles pourront se prévaloir pendant souvent 12 mois pour vous faire payer une éventuelle commission s’il s’avérait qu’elle a fait visiter le bien.
Attention également : dans le cadre d'un mandat simple, si un acquéreur présenté par une agence, achète finalement grâce à une autre, vous risques de devoir payer deux fois la commission !
Vous avez d’ailleurs obligation, quand le bien est vendu, de communiquer sur le nom de l’acheteur pour que les agences puissent s’assurer qu’elles n’ont pas fait visiter le bien à cette personne.
L'agent immobilier aura besoin pour préparer son mandat de vente de:
Ces documents vont permettre à l'agent immobilier d'avoir une vision complète et détaillée du bien à vendre y compris les parkings, caves,... et de s'assurer que la personne qui lui demande de vendre est bien le propriétaire du bien.
Si l'on se réfère à l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, le mentions obligatoires qui doivent figurer sur un mandat de vente sont les suivantes :
Le mandat devra par ailleurs préciser de façon détaillée les moyens que l'agent compte engager en matière de diffusion notamment pour commercialiser le bien qui lui est confié.
La durée d'un mandat est fixée librement par l'agent immobilier mais elle peut faire l'objet d'une discussion avec le vendeur qui pourra demander à ce qu'elle soit plus courte.
Classiquement la durée d'un mandat est de 3 mois reconductible tacitement. Cela permet à l'agent de gérer correctement la vente de votre bien immobilier sans avoir une pression excessive sur sa fin de mandat.
Depuis le vote de la loi Hamon, le délai de rétractation sur la signature d’un mandat de vente quel qu’il soit est passé à 14 jours pendant lesquels, sans avoir à vous justifier vous pourrez revenir sur votre mandat.
Il faudra bien vous assurer avant de le faire que vous êtes bien dans les délais impartis et que vous respectiez le formalisme et les moyens de transmission de votre courrier (le plus simple étant le courrier en recommandé).
Pour ce qui est de la résiliation du mandat de vente simple, celui-ci vous engage pendant toute sa durée mais surtout il peut se prolonger par tacite reconduction au terme de sa durée.
Il est donc important si vous voulez le résilier définitivement, d’écrire une lettre de résiliation au plus tard 15 jours avant son terme.
Pour en savoir plus sur les délais de rétractation concernant les promesses ou compromis de vente , vous pouvez consulter notre rubrique Délai de rétractation.
Il n'y a pas de durée légale mais le plus souvent les mandats simples ont une durée de 3 mois et sont reconduits tacitement.
Est-il possible de résilier un mandat simple ?Passés les 14 jours de rétractation (sous réserve que le mandat ait été signé en dehors de l'agence), on entre dans la période d'irrévocabilité. Vous pouvez toutefois suspendre le mandat pour arrêt de la vente ou par vente par vous-même. Vous pouvez également le suspendre pour manquements graves mais c'est souvent complexe.
Quels sont les avantages du mandat simple ?l'avantage du mandat simple c'est que vous êtes totalement libre avec la possibilité de mettre en concurrence les agences et de vendre par vous même. Il est souvent intéressant de signer un mandat simple mais avec une seule agence pour éviter la multidiffusion des annonces qui abime votre annonce.
Selon que vous êtes pendant la période de rétractation ou pas, le modèle de lettre de résiliation n'est pas le même.
Si vous souhaitez résiliez votre mandat de vente simple, voici un exemple de lettre que vous pourrez adresser en recommandé en vous assurant au préalable que vous êtes bien dans la période de rétractation.
Nom, Prénom
Adresse
Lieu et dateLettre recommandée avec accusé de réception
Objet : résiliation du mandat de vente simple
Madame, Monsieur,
En date du ... nous vous avons confié un mandat de vente simple portant sur le bien immobilier (description du bien) ... , situé ... , référencé sous le n° ... (numéro d’inscription au registre qui figure sur le mandat).
Conformément aux conditions de résiliation prévues au contrat et aux dispositions du décret du 20 juillet 1972, je vous informe par la présente que nous mettons fin à ce mandat, la résiliation prenant effet à l'issue du préavis de quinze jours, soit le ...
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Signature
Si vous souhaitez résiliez votre mandat de vente simple au terme de la période d'engagement, voici un exemple de lettre recommandée que vous pourrez adresser à votre agent immobilier.
Nom, Prénom
Adresse
Lieu et dateLettre recommandée avec accusé de réception
Objet : résiliation du mandat de vente simple
Madame, Monsieur,
En date du ...,nous vous avons confié un mandat de vente simple portant sur le bien immobilier (description du bien) ... situé ... référencé sous le n° ... (numéro d’inscription au registre qui figure sur le mandat).
Ce mandat a été conclu pour une durée de ... mois. La période d'engagement irrévocable de ... mois est désormais écoulée et je révoque donc ce mandat.
A l'issue du délai de préavis de ... jours, je vous demande de me restituer tous les documents que je vous ai confiés et de bien vouloir arrêter la publicité autour de mon bien.
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Signature
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