La moyenne des honoraires des agents immobiliers est de 5,78% du prix du bien vendu. Mais il y a de grands écarts entre les différentes agences. Comment expliquer un tel niveau ? Peut-on trouver moins cher ? Peut-on négocier le montant des frais d'agence ?
Vous vous apprêtez à vendre votre bien immobilier et vous vous interrogez sur la façon de le faire.
Plusieurs solutions sont possibles pour vendre un bien immobilier :
Le fonctionnement des agences immobilières et des frais d'agence vente est régi par la loi Hoguet et la loi Alur.
Elles prévoient que les agents immobiliers ne peuvent exercer leur activité que s’ils possèdent une carte professionnelle; la fameuse carte T.
L'Autorité de la Concurrence vient de recalculer le montant moyen des honoraires des agences immobilières, ils sont désormais de 5,78% mais derrière ces données brutes se cachent des réalités qui sont très différentes.
Si l’on prend l’exemple de biens immobiliers dont les prix sont supérieurs à 1 million d’euros et qui sont situés dans des zones à forte tension immobilière, on voit souvent les honoraires descendre autour de 3% pour peu que l’on ait signé un mandat exclusif à son agent immobilier.
Pour des biens affichés à des prix autour de 200 000 € à 350 000 € ou dans des localités avec une tension immobilière moindre les honoraires d'agence peuvent largement dépasser ces montants pour monter jusqu’à 8 ou 10%.
Prenons quelques exemples concrets :
Les exemples sont nombreux et vous pouvez vous-même faire l’exercice en allant sur les sites d'annonces immobilières et en regardant la grille tarifaire des agences immobilières vendeuses.
Les loi Hoguet et Alur prévoient que les honoraires des agences immobilières sont librement fixés par l'agent immobilier et qu'ils doivent figurer dans le mandat de vente que vous fera signer le professionnel de l'immobilier. Elle prévoit également qu'ils ne peuvent être facturés qu'au moment de la signature chez le notaire de l'acte authentique de vente en cas de succès.
Un agent immobilier n'a donc pas le droit de vous facturer des honoraires avant d'avoir vendu votre bien. S'il ne vend pas votre bien, quel que soit le travail effectué, il ne peut rien vous facturer et à aucun moment il ne peut vous faire payer une avance sur ses honoraires. C'est le notaire qui lui réglera ses honoraires directement au moment de la vente.
Les frais d'agence ou honoraires d'agence immobilière correspondent à l'ensemble des frais que va vous facturer votre agent immobilier pour couvrir l'ensemble du travail qu'il aura réalisé pour vous accompagner dans la vente de votre bien immobilier.
Ces frais d'agence couvrent donc la réalisation de l'estimation, la rédaction de l'annonce, la prise de photos, la diffusion de votre annonce sur les sites de petites annonces immobilières, la gestion des visites de votre bien, la négociation et la validation des plans de financement puis le suivi en relation avec les notaires jusqu'à la signature de la vente. C'est seulement à ce moment là que les honoraires d'agence seront payés à l'agent immobilier par le notaire si et seulement si c'est lui qui a vendu le bien.
Parmi les frais de vente, une part importante est constituée par les frais d'agence qui rémunèrent le travail de votre agent immobilier ou du négociateur qui va vous accompagner dans la vente de votre bien immobilier.
Il est possible de négocier avec votre agent immobilier le montant de ses honoraires. Il faut faire jouer la concurrence. Dans une zone géographique tendue avec peu de biens mis en vente, vous allez pouvoir faire baisser ces honoraires.
Si vous signez un mandat exclusif avec votre agent immobilier, là encore vous allez pouvoir lui demander de réduire le montant de ses honoraires.
Ce taux de commissions est essentiel car il va déterminer le prix net vendeur que vous allez toucher au moment de la vente de votre bien immobilier.
Dernier point qui est important, c'est que la loi Hoguet interdit à un agent immobilier de percevoir des honoraires tant que le bien n'est pas vendu.
Enfin, la confusion est fréquente entre les frais d'agence et les frais de notaire.
Les frais d'agence rémunèrent le travail de l'agent immobilier, du mandataire immobilier ou du professionnel de l'immobilier en général. Ils sont souvent payés par le vendeur même s'ils peuvent l'être par l'acquéreur ou même être répartis entre le vendeur et l'acquéreur.
Les frais de notaire sont en revanche payés obligatoirement par l'acquéreur. Ils sont de l'ordre de 8% et contrairement à ce que leur nom laisse penser, ils ne rémunèrent pas le travail du notaire. Ce sont principalement des droits d'enregistrement payés à l'état. La rémunération du notaire représente environ 10% du montant des frais de notaire soit moins de 1% du prix du bien immobilier.
Les prix qui sont affichés sur les sites de petites annonces immobilières ou dans les vitrines des agences immobilières sont obligatoirement des prix dits Frais d'Agence Inclus ou FAI.
Le prix FAI est donc le prix qu'aura à payer l'acquéreur sans que l'on puisse lui réclamer en plus des frais d'agence.
Si les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur le prix FAI est celui qu'aura à payer l'acquéreur et c'est le notaire qui se chargera de prélever sur le montant de la vente le montant qui sera à verser à l'agent immobilier.
Si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, le prix qui est affiché est le prix net vendeur auquel est ajouté le montant des honoraires de l'agent immobilier. C'est bien le prix total qu'aura à payer l'acquéreur.
Les agents immobiliers ont l'obligation d'afficher le montant de leurs honoraires TTC dans la vitrine de leur agence.
Cette obligation est également vraie sur les portails d'annonces immobilières sur lesquels les prix doivent par ailleurs être affichés TTC et sur leur site internet.
On a vu ces dernières années des agences immobilières d’un genre nouveau apparaitre : les agences à commissions réduites ou à frais fixes. Parmi ces agences on retrouve Hosman, Liberkeys, Homki, Welmo ou encore imkiz.
Toutes ces agences ont cherché, grâce à une digitalisation de leur mode de fonctionnement, à réduire le montant de leurs honoraires.
Certaines proposent des montants fixes comme Homki dont les honoraires se situent entre 5000 € et 8000 €. La contrepartie : elles ne couvrent qu’un nombre limité de grandes villes qui sont très dynamiques sur le plan immobilier.
D’autres comme Liberkeys, Hosman ou encore Welmo, après avoir longtemps proposé des honoraires fixes, propose désormais des honoraires variables qui vont de 3% à 8% du prix des biens selon leur valeur. On est dans le fond assez proche des agences traditionnelles quand on sait que ces agences ne sont présentes que dans certaines villes qui ont une forte activité immobilière et où les honoraires sont donc moins élevés que sur le reste du territoire.
Il reste enfin des agences comme imkiz qui proposent des honoraires fixes autour de 2500 €, qui couvrent l’ensemble du territoire et qui font tout ce que fait n’importe quelle agence immobilière si ce n’est la réalisation des visites qui est confiée au propriétaire.
Par ailleurs malgré leurs honoraires réduits, ces agences consacrent beaucoup d'énergie à leur clients. Comme en attestent les retours clients que l’on peut voir sur les sites de notation comme Trustpilot. Les meilleures néo-agences immobilières ont des scores sur Trustpilot entre 4,8 et 4,9 étoiles. La différence se joue alors sur le montant global des honoraires, le type de prestation et la disponibilité sur l'ensemble du territoire.
Le niveau des honoraires d’agence qui sont aux yeux des propriétaires vendeurs souvent considérés comme très élevés s’expliquent de plusieurs façons.
Dans les zones où il y a très peu de transactions et où le marché immobilier est difficile la vente d’un bien est souvent longue et nécessite un travail important de l’agent immobilier. Ces derniers supportent par ailleurs des coûts parfois importants pour la diffusion des annonces sur les sites immobiliers. Dans les zones rurales, notamment quand les distances sont importantes, la gestion des visites est souvent chronophage.
La seconde explication est que les honoraires d’agence facturés par l’agent immobilier rémunèrent non seulement la vente que l’agent a réalisé mais également les 3 ou 4 ventes pour lesquelles il a travaillé mais qu’il n’a pas réalisées. En France, la plupart des mandats signés sont des mandats simples. Les propriétaires confient souvent leur bien à 3 ou 4 agences qui vont toutes travailler sur la commercialisation du bien mais seule une touchera la commission. L’agent immobilier couvrira donc avec ses honoraires toutes les ventes sur lesquelles il a travaillé sans vendre.
Si l’on se réfère à ce qui se passe dans certains pays anglo-saxons où les honoraires sont beaucoup moins élevés : le mode de fonctionnement est très différent. Un propriétaire qui sollicite une agence pour commercialiser son bien lui payera ses honoraires pour le travail effectué ; que le bien soit vendu ou non. L’agent touchera en plus une commission variable s’il vend ; commission qui dépendra du prix auquel il a vendu (par exemple au Royaume-Uni le modèle d'agence "no sale no fee" est très minoritaire, alors qu'en France cette pratique est imposée par la loi Hoguet).
Si les agences à commissions fixes réussissent à avoir des honoraires si bas c’est en partie car leur taux de transformation est souvent largement meilleur que celui des agences traditionnelles. A titre d’exemple, alors que le taux de transformation des agences traditionnelles est souvent entre 20 % et 30 % des mandats qu’elles signent les agences à commissions réduites ont des taux de succès qui sont le double voire le triple des agences classiques (en partie du fait d'un prix de vente affiché inférieur à celui des autres agences tout en maintenant le prix net vendeur des propriétaires).
Les frais d'agence sont fixés librement par l'agent immobilier. Il est possible de négocier en faisant jouer la concurrence, mais également en signant par exemple un mandat exclusif.
Quelle est la différence entre les frais d'agence et les frais de notaire ?Ils n'ont rien à voir. Les frais d'agence qui sont en moyenne de 5,78% rémunèrent le travail de l'agent immobilier alors que les frais de notaire qui sont autour de 8% sont principalement des droits d'enregistrement payés à l'état par l'intermédiaire du notaire.
Quand sont payés les frais d'agence ?La loi est claire. Les frais d'agence ne peuvent être facturé par l'agent que s'il a réalisé la vente. Ils seront payés directement par le notaire le jour de la vente.
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