La promesse de vente immobilière : tout ce que vous devez savoir avant de signer

Comme le compromis de vente, la promesse de vente est ce que l’on appelle un "avant-contrat". En revanche, à la différence du compromis, juridiquement elle n’engage que le vendeur.

Il s’agit donc d'un contrat par lequel le vendeur réserve son bien à une personne donnée, à un prix donné et pendant une période donnée et s’oblige à le vendre à l’acquéreur si les conditions sont respectées. Cela signifie que pendant cette période, le vendeur immobilise son bien qu’il s'interdit de proposer à d’autres acheteurs potentiels.

En contrepartie de cet engagement du vendeur, l’acheteur verse une prime d’immobilisation correspondant à entre 5 et 10% du prix du bien (selon que le bien est financé au comptant ou via un emprunt) et qui sera conservée par le vendeur si au terme de la promesse le bien n’a pas été acheté par l’acheteur sauf à ce que l’une des conditions suspensives ait été réalisée.

Comment se passe la signature d'une promesse de vente ?

Une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur les conditions de vente et d’acquisition d’un bien immobilier, ils vont pouvoir s’engager via la signature d’un avant-contrat qui est un document très important car très engageant.

Cette promesse de vente peut être signée sous seing privé, c’est-à-dire directement entre les deux parties, ou sous forme d’acte authentique chez un notaire.

L’avantage de la signature sous seing privé c’est la rapidité de la démarche car les délais sont parfois longs à très longs chez les notaires et le coût puisque l’on n’a pas d’honoraires à payer au notaire pour cette prestation.

Dans le cas particulier des promesses de vente qui engagent sur une période supérieure à 18 mois, elles doivent obligatoirement se faire via un acte authentique.

Une fois la promesse de vente signée, que cela soit sous seing privé ou via un acte authentique, celle-ci devra être enregistrée au centre des impôts dans les 10 jours suivants sa signature faute de quoi elle sera considérée comme nulle.

Afin de garantir son engagement, l'acheteur versera une prime d’immobilisation du bien que est plafonné à 10% du prix du bien mais qui peut être de n’importe quel montant en dessous de ces 10%. C'est souvent 5% en cas de paiement avec un financement et 10% pour un paiement au comptant.

Cette prime d’immobilisation viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif ou sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu. Si en revanche l’acquéreur se rétracte pour une raison qui ne fait pas partie des conditions suspensives, alors la prime d’immobilisation sera conservée par le propriétaire du bien.

Attention depuis fin 2018 la plupart des notaires facturent la rédaction de la promesse de vente à l'acquéreur (entre 250 € et 500 €). Cette somme n'est pas remboursée à l'acquéreur en cas de désistement, même dans les 10 jours.

Y a-t-il un délai de rétractation lors de la signature d’une promesse de vente ?

Comme pour le compromis de vente il y a effectivement un délai de rétractation mais tout dépend si l’on est vendeur ou acheteur.

Pour ce qui concerne, le vendeur, comme pour un compromis, il ne dispose pas de délai de rétractation. La signature de la promesse l’engage sans qu’il puisse revenir dessus. Il est d'ailleurs engagé dès l'acceptation de l'offre.

Pour ce qui concerne l’acheteur, il dispose d’un délai de rétractation qui a été porté à 10 jours par la loi Macron et qui lui permet sans avoir à se justifier de quoi que ce soit de pouvoir renoncer à l’acquisition.

Si pendant ces 10 jours, sa prime d’immobilisation a été encaissée, elle lui sera restituée dans un délai maximum de 21 jours.

Qu’est ce qui doit figurer dans une promesse de vente ?

De la même façon que pour le compromis de vente, les éléments qui vont devoir figurer dans la promesse de vente concernent, les conditions de la transaction et donc le prix, le montant de la prime d’immobilisation, le descriptif du bien, la durée de l’offre, les conditions suspensives, le délai de rétractation ou encore le dossier technique et les éléments concernant la copropriété.

Parmi les éléments très importants, on a en particulier :

Les conditions suspensives :

Les conditions suspensives sont une sécurité, en particulier pour l’acheteur mais uniquement. Elles vont permettre de lister un certain nombre d’éléments ou de conditions qui s’ils ne se réalisent pas, vont mettre un terme à la promesse et libérer la prime d’immobilisation qui sera remboursée à l’acquéreur.

Parmi ces conditions, il y en une a qui est obligatoire ; c’est celle concernant l’obtention d’un prêt pour les personnes qui financent leur bien.

Pour sécuriser l’engagement du vendeur sur le financement et éviter toute mauvaise surprise, on peut préciser dans le compromis le plan de financement tel qu’il sera présenté aux banques.

D’autres conditions peuvent également être intégrées dans le compromis comme des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à la réalisation de travaux, à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux, à l’absence de servitude ou encore à la purge des hypothèques par le vendeur par exemple.

Le dossier de vente

Un certain nombre d’éléments doivent être annexés à la promesse de vente comme pour le compromis de vente. Dans le dossier de vente, Il y a en particulier le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques à jour, le carnet d'entretien de l'immeuble, ...

Concernant les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, on a en particulier :

• La fiche synthétique de la copropriété : elle regroupe les données financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti. C’est au syndic d’établir ce document et de le mettre à jour chaque année.
• Le règlement de copropriété et ses modificatifs le cas échéant
• L’état descriptif de division ainsi que les actes le modifiant
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

Pour ce qui concerne les documents relatifs à l'état de l'immeuble : doivent être fournis le carnet d'entretien de l'immeuble qui est établi par le syndic et qui renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l'identité du syndic en exercice.

En revanche, si l'acheteur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la copropriété alors le vendeur n'est pas tenu de lui remettre le carnet d'entretien. Il n'est pas non plus tenu de le lui remettre en cas de vente d'un lot annexe tel qu'une place de parking, une cave, un grenier, un cellier ...

Pour ce qui est des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu, on a :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente
• Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues par le syndicat à l’acquéreur
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs qui donne une indication sur l’état de santé de la copropriété et son degré de difficulté (ces deux derniers éléments ne sont pas requis lorsque la copropriété est composée de moins de 10 lots et dispose d’un budget prévisionnel moyen de moins de 15 000 € sur trois exercices) ;
• Quand le syndicat dispose d’un fonds de travaux, la part du fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot.

Enfin, pour préparer la promesse de vente ou le compromis de vente, le notaire aura besoin du titre de propriété; l'attestation de propriété n'étant pas suffisante.

A quoi correspond le dépôt de garantie versé le jour de la signature de la promesse de vente ?

Afin de garantir son engagement et sa motivation et pour éviter que l'acquéreur ne se rétracte, celui-ci est généralement tenu de verser un dépôt de garantie qui est plafonné à 10% du prix du bien et qui se situe le plus souvent entre 5 et 10 % en fonction du mode de financement du bien. Quand le bien est financé au comptant, le dépôt de garantie est en général de 10% et si le bien est financé par emprunt, le dépôt de garantie est en général de 5%.

Il est versé en totalité le jour de la signature de la promesse de vente mais il peut également être versé ultérieurement si l'acquéreur ne dispose pas des liquidités le jour de la promesse.

Ce dépôt de garantie viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif ou sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu. Si en revanche l’acquéreur se rétracte pour une raison qui ne fait pas partie des conditions suspensives, alors le dépôt de garantie sera conservé par le propriétaire du bien.

Cet acompte peut être versé, par virement, au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou directement au notaire du vendeur.

Faut il verser un acompte sur les frais de notaire le jour de la signature de la promesse de vente ?

Le notaire facture en général un acompte sur frais de notaire le jour de la signature de la promesse de vente. Cet acompte vient en déduction des frais de notaire qui seront réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

Si l'acquéreur se rétracte après la signature de la promesse de vente, pour quelque motif que ce soit, cet acompte sur frais de notaire, ne lui sera pas restitué.