Le compromis de vente immobilière : tout ce que vous devez savoir avant de signer

Le compromis de vente comme la promesse de vente ont pour vocation de définir de façon formelle les termes de la vente à venir. Ils engagent les différentes parties en définissant le cadre dans lequel va se faire la vente.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est ce que l'on appelle un avant contrat. C'est un acte par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix donné et l’acheteur s’engage à l’acquérir en respectant les conditions définies dans le compromis.

Le compromis de vente va permettre au vendeur et à l'acquéreur de contractualiser le prix et les conditions dans lesquelles va se faire la vente.

Le compromis engage définitivement le vendeur et l’acheteur même s'il définit les conditions sous lesquelles la vente peut être annulée.

Dans le cas où l’une des parties ne signerait pas l’acte authentique de vente, en dehors de l'exercice des conditions suspensives, l’autre partie sera en droit de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

Comment se passe la signature d'un compromis de vente ?

Cet avant-contrat est souvent signé chez le notaire mais il peut également être signé sous seing privé. Il convient néanmoins d’être particulièrement vigilant au moment de signer quand on n’est pas expert car ce compromis de vente est très engageant.

Concernant le notaire, chaque partie peut avoir son propre notaire mais il est également possible de faire notaire commun. Cela n'a pas d'impact sur le montant des honoraires. Quand il y a 2 notaires, ceux-ci se partagent le montant des honoraires.

A quoi correspond le dépôt de garantie versé le jour de la signature du compromis de vente ?

Afin de garantir son engagement, l'acheteur est généralement tenu de verser un dépôt de garantie qui est plafonné à 10% du prix du bien et qui se situe le plus souvent entre 5 et 10 % en fonction du mode de financement du bien. Quand le bien est financé au comptant, le dépôt de garantie est en général de 10% et si le bien est financé par emprunt, le dépôt de garantie est en général de 5%.

Il est versé en totalité le jour du compromis de vente mais il peut également être versé ultérieurement si l'acquéreur ne dispose pas des liquidités le jour de la signature du compromis.

Ce dépôt de garantie viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif ou sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu. Si en revanche l’acquéreur se rétracte pour une raison qui ne fait pas partie des conditions suspensives, alors le dépôt de garantie sera conservé par le propriétaire du bien.

Cet acompte peut être versé, par virement, au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou directement au notaire du vendeur.

Faut il verser un acompte sur les frais de notaire le jour de la signature du compromis de vente ?

Le notaire facture en général un acompte sur frais de notaire le jour de la signature du compromis de vente. Cet acompte vient en déduction des frais de notaire qui seront réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

Si l'acquéreur se rétracte pour quelque motif que ce soit, cet acompte sur frais de notaire, ne lui sera pas restitué.

Quel est le délai de rétractation pour un compromis de vente ?

Tout dépend si l’on est vendeur ou acheteur.

Pour ce qui concerne, le vendeur, il ne dispose pas de délai de rétractation La signature du compromis l’engage sans qu’il puisse revenir dessus. Il est d'ailleurs engagé dès l'acceptation de l'offre qui lui a été faite.

Pour ce qui concerne l’acheteur, il dispose d’un délai de rétractation qui a été porté à 10 jours par la loi Macron et qui lui permet, sans avoir à se justifier de quoi que ce soit, de pouvoir renoncer à l’acquisition. Ce délai commence à courir le lendemain de la signature de la promesse ou du compromis.

Si pendant ces 10 jours, son acompte a été encaissé, il lui sera restitué dans un délai maximum de 21 jours.

Quels sont les éléments qui doivent figurer dans un compromis de vente ?

En dehors des éléments de prix et de description du bien, le compromis peut intégrer des éléments comme la répartition de certaines charges. Il est par exemple courant de diviser la taxe foncière au prorata de la période d'occupation alors que la taxe d'habitation est due par les occupants au 1er janvier pour l’ensemble de l’année.

S'il le souhaite, le vendeur peut aussi négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fond pour les travaux déjà votés en assemblée générale. En réalité tout ces éléments peuvent faire l'objet d'une discussion entre le vendeur et l'acquéreur.

Au-delà de ces éléments, le compromis de vente doit intégrer :

Les conditions suspensives du compromis de vente:

Les conditions suspensives sont une sécurité, en particulier pour l’acheteur mais pas uniquement. Elles vont permettre de lister un certain nombre d’éléments ou de conditions qui s’ils ne se réalisent pas, vont mettre un terme à la promesse et libérer la prime d’immobilisation qui sera remboursée à l’acquéreur.

Parmi ces conditions, il y en a une qui est obligatoire ; c’est celle concernant l’obtention d’un prêt immobilier pour les personnes qui financent leur bien. Si un acquéreur n'obtient pas son prêt immobilier, alors la vente tombera d'elle même sous réserve qu'il ait fourni 2 lettres de banques attestant du refus de prêt. C'est ce que l'on appelle une condition suspensive de droit commun.

Pour sécuriser l’engagement du vendeur sur le financement et éviter toute mauvaise surprise, on peut préciser dans le compromis le plan de financement tel qu’il sera présenté aux banques.

D’autres conditions peuvent également être intégrées dans le compromis comme des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à la réalisation de travaux, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux, à l’absence de servitude ou encore à la purge des hypothèques par le vendeur par exemple.

Le dossier de vente:

Un certain nombre d’éléments doivent être annexés au compromis. Il y a en particulier le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques à jour ou encore le carnet d'entretien de l'immeuble.

Concernant les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, on retrouve :

• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui recensent l'ensemble des lots d'un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l'ensemble des règles qui organisent la vie dans l’immeuble,
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
• La fiche synthétique de copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l'immeuble

Pour ce qui concerne les documents relatifs à l'état de l'immeuble, on a le carnet d'entretien de l'immeuble qui est établi par le syndic et qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l'immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l'identité du syndic en exercice.

En revanche, si l'acheteur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la copropriété alors le vendeur n'est pas tenu de lui remettre le carnet d'entretien. Il n'est pas non plus tenu de le lui remettre en cas de vente d'un lot annexe tel qu'une place de parking, une cave, un grenier, un cellier ...

Pour ce qui est des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu, on a :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente,
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire,
• Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur,
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Enfin pour préparer la promesse de vente ou le compromis de vente, le notaire aura besoin du titre de propriété; l'attestation de propriété n'étant pas suffisante.

Quel est le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique de vente ?

Le délai entre la signature du compromis et la signature de l'acte authentique de vente est rarement de moins de 3 mois sauf en cas de paiement au comptant.

Ce délai va permettre notament:

• de purger le droit de préemption des communes notament. Ce droit de préemption est de 2 mois.
• de s'assurer de la réalisation des conditions suspensives
• de constituer le dossier de vente et de vérifier l'ensemble des pièces administratives (documents d'état civil, documents d’urbanisme, origine de propriété, états hypothécaires.
• l'obtention de son financement par l'acquéreur.

L'élément qui prend le plus de temps est en général l'obtention du financement. C'est la raison pour laquelle en cas de paiement au comptant, le délai entre la signature du compromis et la signature de l'acte authentique de vente peut être plus courte.