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Réussir l'immobilier
Réussir l'immobilier
En moyenne de 5,78% les frais d'agence peuvent être très inférieurs. Comment les réduire ? Existe-t-il d'autres solutions pour vendre son bien ? A quoi correspondent ils ?
Si vous décidez de mettre en vente un bien immobilier, appartement ou maison, par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un mandataire immobilier, celui-ci va vous faire signer un mandat de vente (simple, exclusif ou semi-exclusif) auquel sera associé des honoraires ou frais d'agence.
Ces frais d’agence qui sont la plupart du temps payés par le vendeur sont en réalité intégrés dans le prix de vente et représentent un montant qui est souvent très élevé : le montant réel des frais d'agence en 2022 est de 5,78% du montant du bien en moyenne selon l'Autorité de la Concurrence.
Ces frais sont donc le plus souvent payés par le vendeur mais largement supportés par l’acquéreur puisque le vendeur va partir de son prix net vendeur auquel il va ajouter les honoraires d’agence immobilière pour définir le prix de vente de son bien. C'est ce que l'on appelle le prix FAI (Frais d'Agence Inclus). Le prix net vendeur en revanche est le prix affiché sur les annonces moins le montant des honoraires de l'agent immobilier. Il correspond à ce que touchera réellement le vendeur au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
A quoi correspondent ils ? Quel est leur niveau réel et leur niveau normal ? Peut-on les négocier ? Existe-t-il des solutions alternatives et sérieuses, en dehors de la vente de particulier à particulier pour faire baisser ces frais ?
Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Elle est très claire en particulier sur les modalités de facturation des honoraires d'agence.
Le montant des frais d’agence est libre et chaque agent peut déterminer le niveau qu’il souhaite ; c’est le résultat d’une négociation commerciale entre l’agent immobilier et le vendeur. L’agent immobilier est toutefois obligé d’afficher de façon claire et transparente le barème de ses frais d’agence immobilière en indiquant le montant TTC de ses honoraires.
Ces frais d'agence couvrent le travail que va effectuer l'agent et en particulier:
Dans le cadre d’une négociation avec le vendeur, il pourra ensuite être amené à les baisser.
Si le niveau de ces honoraires est libre, en revanche, le mode de fonctionnement des frais d’agence est très encadré par la loi Alur. Le point essentiel : l’agent immobilier ne peut en aucune façon facturer des prestations qu’il sera amené à engager pour réaliser la vente d’un bien immobilier s’il ne réalise pas la vente. C'est le notaire qui lui versera le montant de ses honoraires au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
Le montant moyen des frais d’agence est de 5,78 % du prix de vente d’après l'Autorité de la concurrence qui a remis cette donnée à jour en 2023.
Mais derrière ce 5,78% se cache des montants très différents qui vont de 3% à 10% en fonction en général du prix du bien.
Les agences pratiquent le plus souvent des grilles de commissions qui sont dégressives en fonction du prix du bien. Plus la valeur de votre appartement ou de votre maison est élevée plus le taux de commission est bas en général.
En effet, que vous vendiez un bien immobilier à 200 000 € ou un bien à 1M €, le travail de l’agent immobilier est globalement le même. Si la commission était de 5% quelle que soit la valeur du bien, les frais d’agence s’élèveraient à 10 000€ dans un cas et 50 000€ dans l’autre cas …
Pour pallier ces écarts, outre les taux variables en fonction du prix, certaines agences pratiquent des commissions fixes estimant que ce montant fixe couvre le travail qui est réalisé pour la vente et qui est indépendant du prix du bien.
Le principe de la commission en pourcentage reste la règle même si chez imkiz, nous pensons que c’est un principe qui n’a plus réellement de raison d’être aujourd’hui. Le fait d'avoir des frais d'agence fixes qui rémunèrent un travail effectué est plus cohérent
Le montant des frais d'agence n'entre pas en ligne de compte dans le calcul des frais de notaire sauf si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.
Dans ce cas, le calcul des frais de notaire se fera sur le prix hors frais d'agence.
Prenons le cas d'un appartement vendu 350 000€ dont 15 000€ de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Dans ce cas, les frais de notaire seront de 8% sur 335 000€ soit 26 800€ alors que si les frais d'agence avaient été à charge vendeur, les frais de notaire seraient de 8% sur 350 000€ soit 28 000€.
Sauf à vendre en vous passant d'agent immobilier, vous aurez des frais d'agence à payer. Néanmoins, il est possible de réduire ces frais d'agence.
Les frais d’agence immobilière étant le résultat d’une négociation entre l’agence immobilière et le vendeur, la première façon de les faire baisser consiste à mettre en concurrence plusieurs agences immobilière pour voir ce qu’elles vous proposent et négocier avec elles une baisse du montant de leurs honoraires surtout si votre bien se situe dans une zone tendue.
Vous pourrez donc choisir votre agence en fonction du montant de ses honoraires mais il faut s’assurer de la qualité de votre prestataire et ne pas penser uniquement à la commission car l’un des enjeux reste de bien vendre votre bien au bon prix.
Par ailleurs, les agents ont parfois le travers, pour emporter des mandats, d’indiquer aux propriétaires des prix de vente très au-dessus du marché pour une fois le mandat obtenu et les offres n’arrivant pas, expliquer qu’il faut baisser le prix qui est trop élevé.
En tout état de cause, dans les zones ou il y a une tension immobilière et des prix élevés, il n’est pas rare de faire baisser les commissions à 3% du prix. L'état du marché immobilier au moment ou vous mettez votre bien en vente est donc un élément important de la négociation.
Un élément qui permet de négocier de façon importante les honoraires de votre agent immobilier : signer un mandat exclusif.
En effet, l’agent ne pouvant facturer sa commission que s’il réalise la vente, à partir du moment ou vous signez un mandat exclusif vous augmentez considérablement ses chances de vendre votre bien et donc de pouvoir facturer ses honoraires. C’est donc évidement un vrai élément de négociation.
Néanmoins, le mandat exclusif n'est pas sans inconvénient. Il a notamment pour caractéristique de vous lier pendant une durée qui est souvent de 3 mois à un agent immobilier sans que vous puissiez le changer si vous n'en êtes pas satisfait. C'est ce que l'on appelle la clause d'irrévocabilité.
Au-delà de la négociation et de du mandat exclusif, vous avez toujours la possibilité de passer par d’autres solutions pour vendre votre bien immobilier.
Si vous souhaitez réellement économiser sur les honoraires d’agence, il existe d’autres modes de commercialisation.
La vente de particulier à particulier est sans aucun doute le moyen le plus économique pour vendre son bien immobilier. C’est également le moyen le plus chronophage, parfois complexe et pas forcément le plus efficace.
Chronophage car si votre bien se situe dans une zone avec une certaine tension immobilière, vous risquez d’être submergé d’appels au moment de la publication y compris d’appels provenant d’agents en recherche de mandats.
Parfois complexe car la législation au fil du temps a intégré beaucoup d’éléments légaux à respecter qu’il est parfois difficile de s’y retrouver.
Pas forcement le plus efficace car le fait d’être un particulier vous empêche de diffuser sur certains sites d’annonces qui vous permettraient de toucher davantage de monde et parce que les particuliers ne sont pas toujours à l’aise quand il s’agit de négocier le prix de vente de leur bien.
L’autre solution qui semble ne présenter que des avantages consiste à solliciter une agence immobilière à commission fixe.
Là encore il faut y regarder de plus près.
Si l’on prend une agence immobilière comme Proprioo, il propose une commission de 1,99 % qui finalement se rapproche du prix négocié que l’on peut obtenir auprès d’une agence immobilière plus traditionnelle.
Pour ce qui concerne les autres agences low cost (Hosman, Liberkeys, Welmo, …) ils vont vous proposer des honoraires qui se situent souvent entre 5 et 8 000€ mais en exigeant pour certains d’entre eux une exclusivité et pour d'autres facturent au pourcentage au delà d'un certain prix.
L’inconvénient de ces agences immobilière digitale, qu’il s’agisse de Proprioo ou des autres, c’est qu’elles interviennent principalement à Paris ou en région parisienne ou dans quelques très grosses villes de province (Nice, Marseille, Lyon, ...) mais pas sur le reste du territoire.
Vous avez enfin une agence en ligne comme imkiz, qui vous proposera des frais d’agence de 2490 € payés uniquement en cas de succès et qui intervient sur l’ensemble du territoire en délégant la réalisation des visites au propriétaire ou à son représentant mais en prenant en charge tout le reste de la prestation y compris la négociation. Nous pouvons également prendre en charge la réalisation de vos visites grace à notre réseau d'agents indépendants présents partout en France; nos honoraires d'agence sont alors de 4890 €.
Et parce que honoraire d'agence bas ne signifie pas prestation dégradée, plus de 9 clients sur 10 nous jugent excellents (source Trust Pilot)
Comme vous le voyez, il existe quelques solutions pour payer moins chers ses honoraires d’agence immobilière mais il faut être vigilant au choix du bon prestataire. Il est toujours utile de ce point de vue, d’aller voir les avis clients sur internet pour s’assurer que vous êtes avec le bon agent immobilier.
Le montant des frais d’agence est libre et chaque agent peut déterminer le niveau qu’il souhaite ; c’est le résultat d’une négociation commerciale entre l’agent immobilier et le vendeur. L’agent immobilier est toutefois obligé d’afficher de façon claire et transparente se frais d’agence en indiquant le montant TTC de ses honoraires. En revanche, le mode de fonctionnement des frais d’agence est très encadré par la loi. Le point essentiel, c’est que l’agent immobilier ne peut en aucune façon facturer des prestations qu’il sera amené à engager pour réaliser la vente d’un bien immobilier s’il ne réalise pas la vente.
Quel est le montant des frais d'agence ?Le montant moyens des frais d’agence est de 5,78% du prix de vente selon l'Autorité de la Concurrence. Mais derrière ce chiffre se cache des montants très différents qui vont de 3% à 10% en fonction en général du prix du bien. Les agences pratiquent le plus souvent des grilles de commissions qui sont dégressives en fonction du prix du bien pour éviter des écarts sur le montant des commissions qui soient trop important d’un bien à un autre.
Peut-on négocier les frais d'agence ?Les frais d'agence sont fixés librement par chaque agence. Vous allez donc pouvoir les négocier au moment de signer votre mandat. Vous pouvez notamment mettre plusieurs agences en concurrence et si vous signez un mandat exclusif, vous allez pouvoir demander un effort à l'agent. Enfin plus le marché est compliqué avec peu de biens à la vente plus vous pourrez négocier avec votre agent.
Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.
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