Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier via une agence avec un mandat exclusif. Quels sont les avantages et les inconvénients, quelles sont vos obligations et est-ce la bonne solution ?
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Lors que vous décidez de passer par une agence immobilière pour vendre votre bien, celle-ci va vous faire signer un mandat qui l'autorise à prendre en charge la vente de votre bien et qui va définir les conditions dans lesquelles va se faire cette vente.
La loi Hoguet prévoit 3 grands types de mandats :
Le mandat de vente exclusif est, à la différence du mandat de vente simple, celui qui vous engage le plus avec votre agence immobilière puisqu’il vous contraint à ne mandater pendant la durée du mandat de vente qu’une seule agence pour la mise en vente de votre bien immobilier.
En France, l’essentiel des transactions qui passent par une agence se font dans le cadre d’un mandat de vente simple. Le vendeur semble craindre qu’avec un mandat de vente exclusif, l'agent immobilier soit moins mobilisé pour vendre son bien.
Si l’on y regarde de plus près, ce n’est pas certain.
Encadré par la loi Hoguet de 1970, le mandat exclusif prévoit que pendant la période d'exclusivité, l'agence retenue sera la seule à pouvoir agir dans le cadre de la mise en vente du bien. Le propriétaire ne pourra donc pas vendre son bien immobilier en ayant recours aux services d’une autre agence mais il ne pourra pas non plus le vendre en direct par ses propres moyens à un éventuel acquéreur qu'il aurait trouvé par lui même.
S'il souhaite conserver la possibilité de vendre le bien par lui même, il devra signer un mandat semi-exclusif.
L’avantage du mandat de vente exclusif par rapport au mandat de vente simple, c’est qu’il vous garantit de la part de l’agent immobilier une plus grande mobilisation sur votre bien car il a plus de chances d’arriver à le vendre et donc de toucher sa commission.
Par ailleurs, le mandat de vente exclusif aligne les intérêts du vendeur et de l’agence immobilière.
Plus le bien est vendu cher plus chacun y gagnera alors qu’avec un mandat de vente simple l’agence immobilière peut vous inciter à baisser vos prix pour remporter la vente de peur que ce soit une autre agence qui l’emporte.
Enfin le fait de signer un mandat exclusif peut vous permettre de négocier un peu plus le montant de la commission. L’augmentation des chances de gain de l’agence peut se monnayer.
Le mandat exclusif de vente présente un inconvénient de taille : il dispose d'une période d'exclusivité pendant laquelle, vous ne pouvez pas vendre le bien par vous même et vous êtes lié à l'agence qui vous l'a fait signer et ceci pendant toute la durée du mandat. C'est ce que l'on appelle la période d'irrévocabilité qui impose, au delà de la période d'exclusivité, que vous ne pouvez pas résilier le mandat avant son expiration.
Si cela ne se passe pas bien avec votre agent immobilier et que vous avez dépassé le délai de rétractation de 14 jours (si le mandat de vente n'a pas été signé à l'agence), vous êtes alors engagé avec lui pendant la durée du mandat qui est souvent de 3 mois et vous ne pourrez pas résilier son mandat.
Il ne faut donc pas se tromper.
L'agent immobilier aura besoin pour préparer son mandat de vente de:
Ces documents vont permettre à l'agent immobilier d'avoir une vision complète et détaillée du bien à vendre y compris les parkings, caves,... et de s'assurer que la personne qui lui demande de vendre est bien le propriétaire du bien.
Si l'on se réfère à l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, le mentions obligatoires qui doivent figurer sur un mandat de vente sont les suivantes :
Le mandat devra par ailleurs préciser de façon détaillée les moyens que l'agent compte engager en matière de diffusion notamment pour commercialiser le bien qui lui est confié.
Dans le cadre du mandat de vente exclusif, votre obligation c’est de ne rien contractualiser avec une autre agence ou un autre acquéreur potentiel faute de quoi vous devriez payer sa commission à l'agent immobilier avec lequel vous avez signé un mandat de vente exclusif.
Depuis le vote de la loi Hamon, le délai de rétractation sur la signature d’un mandat de vente quel qu’il soit est passé à 14 jours pendant lesquels, sans avoir à vous justifier vous pourrez revenir sur votre mandat.
Il faudra bien vous assurer avant de le faire que vous êtes bien dans les délais impartis et que vous respectez le formalisme et les moyens de transmission de votre courrier (le plus simple étant le courrier en recommandé)
Pour ce qui est de la résiliation du mandat exclusif, celui-ci vous engage pendant toute sa durée mais la loi Alur définit clairement son mode de fonctionnement et de résiliation. A la différence d'un mandat de vente simple par exemple, il ne peut pas être reconduit tacitement. Si vous souhaitez le prolonger, il faudra alors signer un avenant ou un nouveau contrat.
Il est donc important si vous voulez le résilier définitivement, d’écrire une lettre de résiliation au plus tard 15 jours avant son terme.
Pour en savoir plus sur les délais de rétractation concernant les promesses ou compromis de vente , vous pouvez consulter notre rubrique Délai de rétractation.
Selon que vous êtes pendant la période de rétractation ou pas, le modèle de lettre de résiliation n'est pas le même.
Si vous souhaitez résilier votre mandat de vente exclusif, voici un exemple de lettre que vous pourrez adresser en recommandé en vous assurant au préalable que vous êtes bien dans la période de rétractation.
Nom, Prénom
Adresse
Lieu et date
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : résiliation du mandat de vente exclusif
Madame, Monsieur,
En date du ..., nous vous avons confié un mandat de vente exclusif portant sur le bien immobilier (description du bien) ... situé ... référencé sous le n° ... (numéro d’inscription au registre qui figure sur le mandat).
Conformément aux conditions de résiliation prévues au contrat et aux dispositions du décret du 20 juillet 1972, je vous informe par la présente que nous mettons fin à ce mandat, la résiliation prenant effet à l'issue du préavis de quinze jours, soit le ...
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Signature
Si vous souhaitez résiliez votre mandat de vente exclusif au terme de la période d'engagement, voici un exemple de lettre recommandée que vous pourrez adresser à votre agent immobilier.
Nom, Prénom
Adresse
Lieu et dateLettre recommandée avec accusé de réception
Objet : résiliation du mandat de vente exclusif
Madame, Monsieur,
En date du ... nous vous avons confié un mandat de vente exclusif portant sur le bien immobilier (description du bien) ... situé ..., référencé sous le n° ... (numéro d’inscription au registre qui figure sur le mandat).
Ce mandat a été conclu pour une durée de ... mois. La période d'engagement irrévocable de ... mois est désormais écoulée et je révoque donc ce mandat.
A l'issue du délai de préavis de ... jours, je vous demande de me restituer tous les documents que je vous ai confiés et de bien vouloir arrêter la publicité autour de mon bien.
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Signature
Il n'y a pas de durée légale mais le plus souvent les mandats exclusifs ont une durée de 3 mois. Ils ne peuvent en revanche pas être reconduits tacitement.
Est-il possible de résilier un mandat exclusif ?Passés les 14 jours de rétractation (sous réserve que le mandat ait été signé en dehors de l'agence), on entre dans la période d'irrévocabilité. Pendant cette période, la révocation du mandat est possible mais très compliquée. Il est donc important de ne pas se tromper lors de la signature de son mandat.
Quels sont les avantages du mandat exclusif ?Le mandat exclusif va permettre de travailler plus sereinement sur votre vente. Par ailleurs, vous pourrez négocier les honoraires plus facilement.
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