Vice caché ou dol, quelles conséquences pour le propriétaire ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est important de ne pas chercher à cacher les défauts éventuels de votre appartement ou de votre maison car cela peut être très lourd de conséquences.

Selon que le propriétaire connaissait le défaut et qu'il a cherché à le cacher ou qu'il n'avait pas connaissance de ce défaut et qu'il le découvre en même temps que l'acquéreur, on parle de dol ou de vice caché et les conséquences ne sont pas les mêmes.

Vice caché ou dol immobilier : quelle est la différence ?

Les conséquences juridiques n’étant pas du tout les mêmes, il est essentiel de savoir si l’on parle de vice caché ou de dol immobilier.

Le vice caché est un défaut dont le propriétaire n’avait pas forcément connaissance au moment ou il a vendu son bien à la différence du dol dans lequel le propriétaire avait connaissance du problème.

Au-delà de la connaissance, l'intention du vendeur est essentielle. Dans le cas du dol, le vendeur avait non seulement la connaissance du problème mais l’intention de le cacher pour vendre le bien.

La garantie pour vice caché immobilier : qu'est-ce que c'est ?

La garantie des vices cachés a pour vocation de garantir l’acquéreur des défauts cachés du bien qu’il a acheté et qui le rendent impropre à l’usage destiné ou qui en diminuent grandement l’usage.

Que dit l'article 1641 du Code Civil sur les vices cachés ?

Selon l'article 1641 du Code Civil, relèvent du vice caché les défauts du bien immobilier qui étaient cachés au moment de la vente et qui le rendent impropre à l'usage auquel il était destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur n'aurait pas pris la décision d'achat, ou en tout cas pas à ce prix-là, s'il en avait eu connaissance ».

En revanche, selon l'article 1642 du Code Civil, le vendeur n'est pas responsable des défauts qui étaient apparents. Cela signifie donc que si dans les documents qu'il a reçus ou lors des visites qu'il a effectuées, l'acquéreur avait les moyens de se rendre compte du défaut on ne parlera pas alors de vice caché.

Pour pouvoir avoir recours à cette action en garantie pour vice caché, l'acquéreur va devoir apporter la preuve :

• du vice,
• de son antériorité par rapport à la vente
• de son caractère caché, c'est-à-dire que vous ne pouviez pas le savoir de façon simple.

La réalisation des diagnostics qui sont obligatoires lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, mais également toutes les vérifications que va effectuer le notaire avant la signature de l'avant contrat réduisent largement les risques de vices cachés.

Ces différents contrôles n'empêche toutefois pas que vous découvriez lors de la réalisation de travaux par exemple l'existence de fissures derrière un papier peint, de présences de termites alors que votre bien n'est pas en zone termite et n'a donc pas fait l'objet du diagnostic termite ou de problèmes d'humidités qui ne pouvaient pas être vu préalablement aux travaux.

Le dol: qu'est-ce que c'est ?

A la différence du vice caché, le dol sous entend une connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente. Dès lors que le vendeur a été de mauvaise foi, qu’il a cherché à cacher le défaut, alors il y a tromperie et l’on parle de dol. Une simple information dissimulée par le vendeur peut constituer un dol si l’information était déterminante dans le choix d’acheter le bien.

Compte tenu du caractère intentionnel du dol, les conséquences ne sont évidement pas les mêmes.

Que risque le vendeur en cas de découverte d'un vice caché ou d'un dol ?

Dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et dans les 5 ans qui suivent la signature de l'acte authentique de vente, l’acquéreur va pouvoir faire jouer la garantie pour vice caché et engager une action pour vice caché. En cas de dol, les délais sont beaucoup plus longs puisque l'acquéreur a 5 ans à partir de la découverte du dol pour engager une action.

Si le vice caché est avéré, l'acquéreur peut, au choix, demander l'annulation de la vente ou une diminution de son prix selon les articles 1644 et 1646 du Code civil. Cette action que l'acquéreur engagera peut déboucher sur un accord à l'amiable ou sur une décision de justice.

S'il choisit l'annulation de la vente, le vendeur devra alors rembourser à l’acquéreur, le prix d'acquisition ainsi que les frais de notaire.

S'il choisit une réduction du prix, le calcul de la baisse de prix sera alors déterminé par voie d’expertise.

Dans le cadre du dol, dès lors qu’il est avéré, le vendeur de mauvaise foi pourra en outre être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du Code civil).

Le vendeur peut-il s'exonérer de sa responsabilité ?

Le vendeur peut en effet s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l'acte de vente, une clause indiquant qu'il ne sera pas tenu de garantir l'acquéreur en cas de vice caché.

Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, ne sont valables que si le vendeur est un non-professionnel et qu'il est de bonne foi.

Le dol ne rentre évidement pas dans le champ de ces clauses d’exonération de responsabilité.

L’environnement du bien est également concerné.

La responsabilité du vendeur peut aller au-delà de son seul bien immobilier.

Comme le rappelle le journal Le Monde fin 2010, un couple vend un logement dans la région de Pau (Pyrénées-Atlantiques) sans dire aux acheteurs qu’une rocade est sur le point d’être construite à moins de 50 mètres.

Les acquéreurs ont attaqué les vendeurs et obtenu l’annulation de la vente ainsi que le remboursement des sommes versées car ils ont pu prouver que le vendeur était parfaitement au courant de la construction de cette rocade (il faisait partie d’un comité d’opposants à sa construction) et l’avait sciemment caché lors de la vente.

Les vendeurs n’ont pas été les seuls condamnés puisqu’ils se sont retournés contre leur agent immobilier en lui reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité d’informer les acquéreurs du projet de rocade et que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 9 janvier 2019 récemment rendu public, leur a donné raison en rappelant que la loi Hoguet, qui régit la profession, impose à l’agent immobilier un devoir de conseil : il aurait dû attirer l’attention des vendeurs sur les risques encourus s’ils refusaient de prévenir les acheteurs.

Exemples de dol immobilier

Comme on l'a vu, les dol immobiliers peuvent concerner le bien et son environnement. Ils sont en général significatifs mais ils peuvent parfois paraitre anodins :

• L'acquéreur n'avait pas été informé que l'urbanisme avait demandé qu'à ce qu'une fenêtre qui avait crée par le propriétaire sans autorisation soit rebouchée.
• L'acquéreur n'avait pas été informé de l'existence d'un projet de ligne à haute tension à proximité du bien vendu.
• L'acquéreur n'avait pas été informé que l'agrandissement de la maison avait été fait sans autorisation de la mairie.
• Le vendeur avait vendu une maison préfabriquée en la présentant comme une construction traditionnelle.
• Le vendeur n'avait pas informé l'acheteur qu'il existait une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d'un copropriétaire.