L'acte de vente: tout ce qu'il faut savoir avant de signer

Nécessaire à l’officialisation d’une transaction immobilière, l’acte authentique de vente est obligatoirement établi par un officier public, généralement le notaire du vendeur.

C’est donc un acte essentiel puisque c’est la signature de cet acte authentique de vente qui va déclencher le transfert de propriété, le paiement du bien ainsi que la remise des clés si l’entrée en jouissance de l’acquéreur est immédiate.

Qu’est-ce qu’un acte authentique de vente ?

Un acte authentique est un document établi par un officier public compétent, le notaire; il s’agit d’un acte notarié. Pour ce qui concerne les ventes immobilières, c’est généralement le notaire du vendeur qui rédige l’acte authentique. On dit que c'est lui qui tient la plume.

Cet acte authentique va certifier que que les éléments de l’acte ont été constatés et vérifiés par le notaire. Il ne sera possible de démontrer l’inexactitude des informations dans cet acte, que par le biais d’une procédure judiciaire.

Quelles sont les informations que doit mentionner un acte authentique de vente ?

L'acte authentique de vente comprend 2 parties:

• Une partie normalisée qui comprend les informations qui seront nécessaires pour la publication à la publicité foncière.
• Une partie développée qui reprend toutes les conditions spécifiques de la vente.

Dans la partie normalisée, on retrouve les informations suivantes :

• les coordonnées du vendeur et de l'acheteur
• l'adresse du bien
• l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
• le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes
• Le prix de vente et les modalités de paiement du prix (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
• Les clauses fiscales
• le montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement

Dans la partie détaillée, on retrouve:

• la date de disponibilité du bien
• les pièces d’urbanisme qui permettent de s'assurer de la conformité du bien aux réglementations locales
• le droits de préemption
• l'existence d'une hypothèque (droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette) et/ou d'une servitude (charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété comme par exemple, un droit de passage)
• les conditions suspensives lorsqu'il en existe
• les informations relatives à la copropriété
• les informations relatives aux conditions d'exercice du droit de réflexion quand il n'y a pas eu de promesse de vente

L'acte de vente doit par ailleurs obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Quelles sont les étapes entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique chez le notaire ?

A partir de la signature de la promesse de vente, il y a plusieurs étapes avant la signature de l’acte authentique de vente.

Le suivi de ces étapes est assuré par le notaire mais l’agence immobilière assurera également le suivi de ces différentes étapes.

• Après 8 jours : le notaire demande un certificat d’urbanisme à la mairie.
• Après 10 jours : c’est la fin du délai de rétractation de l’acquéreur, celui-ci est donc définitivement engagé dans le processus d’achat sauf à ce que l'une des conditions suspensives ne s'applique.
• Après 20 jours : le notaire prépare un état hypothécaire qui reprend l’état des créances du bien ainsi que les éléments relatifs à la situation juridique de celui-ci.
• Après 45 jours : l’acquéreur fournit au notaire le justificatif de l’obtention de l’offre de prêt. ce délai peut varier de 45 à 90 jours en fonction de la réactivité de la banque.
• Après 60 jours : c’est la fin des droits de préemption et en particulier du droit de préemption des communes. L’acquéreur doit planifier une dernière visite avant la signature de l’acte authentique.

Une fois les droits de préemption levés et l'ensemble des pièces reçues, le notaire peut préparer l’acte authentique de vente qui est signé en général entre 2 mois et demi et 3 mois après la signature de la promesse ou du compromis.

Comment se passe la signature de l’acte authentique de vente ?

L'acte doit être signé par le vendeur et l'acquéreur. Quand l'un d'entre eux ne peut être présent, il peut se faire représenter en confiant à un tiers une procuration sous signature privée. Il peut également faire une procuration auprès d’un clerc de l’étude qui le représentera pour la signature.

Le notaire garde le seul original de l'acte authentique de vente, appelé la minute. En revanche, il va enregistrer l'acte de vente au fichier immobilier, situé au service de publicité foncière dont dépend le bien, et au cadastre.

Cet enregistrement rend l'acte de vente opposable au tiers.

Le jour de la signature de l'acte, l'acquéreur paye le prix indiqué dans le contrat, déduction faite du montant de la somme versée lors de la signature du compromis de vente.

Le Notaire remettra alors une attestation de propriété immobilière à l'acheteur. Ce dernier recevra la copie de l’acte authentique de vente quelques semaines plus tard une fois l’enregistrement fait.

Quel notaire rédige l'acte de vente ?

la désignation du notaire rédacteur dépend de la localisation du bien vendu ainsi que de celles des notaires.

Le règlement national et inter-cours (article 64-1) prévoit que c'est en principe le notaire de l'acquéreur qui rédige l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) et l’acte de vente. C'est également lui qui va instruire le dossier, notamment il demande les pièces nécessaires à la signature de la vente (actes d’état-civil, titre de propriété, certificat d’urbanisme …).

Ce peut toutefois être le notaire du vendeur qui établit l’avant-contrat et l’acte de vente si le bien vendu est situé dans le ressort de la Cour d’appel ou d’un tribunal de grande instance limitrophe de son office sauf si l’office du notaire de l’acquéreur est situé dans le même ressort.

Quelles sont les motifs d’annulation d’un acte authentique de vente ?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles un acte authentique peut être annulé en ayant recours à la justice :

• Annulation pour lésion : le propriétaire se rend compte qu’il a vendu son bien à un prix bien inférieur à la réelle valeur du bien. Pour cela seul un expert peut en attester, le prix de vente doit être inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale.
• Annulation pour non-respect de l’obligation de délivrance : le vendeur est dans l’obligation de délivrer à l’acheteur un bien conforme à la description faite dans le contrat de vente.
• Annulation pour vice caché : en cas de présence d’un défaut majeur dont ni le vendeur ni l’acquéreur n’étaient informés. Comme en atteste l’article 1641 du code civil, les vices cachés sont des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
• Annulation pour vice de consentement ou dol : l’acquéreur doit apporter la preuve qu’un défaut majeur lui a volontairement été dissimulé, comme par exemple un important problème dans le logement, l’établissement d’infrastructures qui pourraient faire perdre de la valeur au bien ou impliquant de fortes nuisances sonores

Peut-on signer directement un acte authentique de vente sans compromis ou sans promesse de vente ?

La loi n'impose pas la signature d'un avant contrat; qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente.

Le vendeur et l'acheteur peuvent très bien se mettre d'accord sur le termes de l'accord et une date de vente. Le notaire prépare alors directement l'acte de vente en tenant compte des conditions sur lesquelles se sont mises d'accord les parties.

Dans ce cas de figure, les 2 parties ne sont donc que partiellement engagées alors qu'un certain nombre de formalités sont à régler et prennent quelques semaines. Si la signature de la promesse ou du compromis n'est donc pas obligatoire, elle est en revanche fortement recommandée de façon à formaliser de façon définitive et engageante les termes de l'accord.

Est-il possible de signer un acte authentique de vente à distance ?

L’acte doit impérativement être signé par l’acquéreur et le vendeur. Si l’un des deux ne peut être présent, il peut être représenté par un tiers en sous réserve d’avoir fait une procuration sous signature privée au préalable.

Il est toutefois possible de signer l’acte authentique de vente sur support électronique, il s’agit alors d’un acte authentique électronique (AAE). La lecture de l’acte se fait via un écran par l’ensemble des parties et les signatures électroniques sont ensuite recueillies par le notaire.

C’est le minutier central électronique des notaires de France établi et contrôlé par le Conseil Supérieur du notariat (MICEN) qui envoie automatiquement L'AAE. C’est un dispositif qui permet de garantir la sécurisation des documents et leur confidentialité.

Quand sont remise les clés lors de la signature de l’acte authentique de vente

La signature de l’acte authentique de vente marque le transfert de propriété ; elle donnera donc lieu à la remise des clés qui permettra au nouveau propriétaire de prendre possession de son nouveau bien.

Plusieurs cas de figure sont possibles :

La remise des clés le jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire

Il s’agit de la situation la plus classique.

Une dernière visite a été organisée dans les quelques jours qui ont précédé la vente pour s’assurer que le bien est conforme. Les fonds ont bien été versés chez le notaire.

Tout est désormais prêt pour la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire ; signature qui se terminera par la remise des clés au nouveau propriétaire.

La remise des clés avant le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire

Pour des raisons pratique, un acquéreur peut demander une occupation anticipée du bien. C’est tout à fait possible mais ce n’est pas sans risque. Si la vente ne se fait finalement pas le vendeur se retrouve par un occupant dans son bien immobilier.

Il est donc indispensable que le notaire prévoie une convention d’occupation qui va définir les conditions dans lesquelles va se faire cette occupation notamment en termes de loyer. Cette convention va également les règles de sortie que la vente se fasse ou pas.

Il faudra enfin s’assurer, comme pour une location, que l’occupant souscrive bien une assurance.

La remise des clés après signature de l'acte de vente chez le notaire

Même si cette situation est peu fréquente elle arrive parfois pour des raisons d’organisation. Le plus simple s’il s’agit d’un décalage de quelques jours, c’est sans doute de décaler la signature de l’acte authentique de vente

.

Si ce n’est pas possible, il faudra alors que le notaire fasse là aussi une convention d’occupation qui indiquent sous quelles conditions aura lieu l’occupation et quand elle prendra fin.

La remise des clés en cas de signature à distance de l'acte de vente

Si l’acquéreur n’est pas présent le jour de la signature, il faudra prévoir la façon dont la remise des clés va se faire. Elles peuvent être conservées par le notaire qui les tiendra à disposition de l’acquéreur.

Si c’est le vendeur qui n’est pas présent, il devra remettre les clés au notaire avant la vente pour que le notaire les remette à l’acquéreur après la signature.

Quand est payé le vendeur d'un bien immobilier ?

Le notaire perçoit le produit de la vente au plus tard la veille de la signature de l'acte authentique de vente.

Une fois la vente signé, il va se charger de procéder au versement des fonds au vendeur après avoir payé les sommes dues par le vendeur.

Il payera notamment :

• Les honoraires d’agence
• Le solde des sommes dues par le vendeur à la copropriété
• Les autres dettes qui pourraient être dues par le vendeur

Concernant le paiement de l'impôt sur la plus value, c'est le notaire qui s'en charge. Il va établir la déclaration de plus-value immobilière (Cerfa n°2048-IMM) et payer le montant de l’impôt et des prélèvement sociaux pour le compte du vendeur.

Le vendeur devra cependant reprendre dans sa déclaration d'impôt sur le revenu au titre de la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois mais cela servira à l'administration fiscale pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

Exemple d'acte authentique de vente

Vous trouverez ci-dessous un exemple d'acte authentique de vente pour sa partie normalisée.

A XXXXXXX, au siège de l’Office Notarial, ci-après nommé,

Maître XXXXXXXX, Notaire soussigné, membre de la Société Civile

Professionnelle "XXXXXXXXXXX", titulaire d’un Office Notarial à XXXXXXXXX,

A reçu le présent acte de vente à la requête des parties ci-après identifiées.

Cet acte comprend deux parties pour répondre aux exigences de la publicité foncière, néanmoins l’ensemble de l’acte et de ses annexes forme un contrat indissociable et unique.

La première partie dite "partie normalisée" constitue le document hypothécaire normalisé et contient toutes les énonciations nécessaires tant à la publication au fichier immobilier qu’à la détermination de l’assiette et au contrôle du calcul de tous impôts, droits et taxes.

La seconde partie dite "partie développée" comporte des informations, dispositions et conventions sans incidence sur le fichier immobilier.

PARTIE NORMALISEE

IDENTIFICATION DES PARTIES

VENDEUR

Monsieur ou Madame XXXXXXXX,

demeurant à XXXXXX.

Né à XXXXXXXX à XXXXXXXX.

Situation matrimoniale

Non lié par un pacte civil de solidarité.

De nationalité Française.

Résident au sens de la réglementation fiscale.

LE VINGT ET UN NOVEMBRE

L'AN DEUX MILLE DIX HUIT,

ACQUEREUR

Monsieur ou Madame XXXXXXXX,

demeurant à XXXXXX.

Né à XXXXXXXX à XXXXXXXX.

Situation matrimoniale

Non lié par un pacte civil de solidarité.

De nationalité Française.

Résident au sens de la réglementation fiscale.

QUOTITES ACQUISES

Monsieur ou Madame XXXXXXXXXX acquiert la pleine propriété du BIEN objet de la vente.

PRESENCE - REPRESENTATION

- Monsieur ou madame XXXXXXXX est présent à l’acte.

- Monsieur ou madame XXXXXXXX, n’est pas présente à l’acte mais représentée par :

Monsieur ou madame XXXXXXXX, clerc domiciliée professionnellement à XXXXXXXX, agissant en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d'une procuration sous seing privé en date à PARIS du 5 novembre 2018 dont l’original demeure jointe et annexée.

DECLARATIONS DES PARTIES SUR LEUR CAPACITE

Les parties, et le cas échéant leurs représentants, attestent que rien ne peut limiter leur capacité pour l'exécution des engagements qu'elles prennent aux présentes, et elles déclarent notamment :

• que leur état civil et leurs qualités indiqués en tête des présentes sont exacts,
• qu'elles ne sont pas en état de cessation de paiement, de rétablissement professionnel, de redressement ou liquidation judiciaire ou sous procédure de sauvegarde des entreprises,
• qu’elles n’ont pas été associées dans une société mise en liquidation judiciaire suivant jugement publié depuis moins de cinq ans et dans laquelle elles étaient tenues indéfiniment et solidairement ou seulement conjointement du passif social, le délai de cinq ans marquant la prescription des actions de droit commun et de celle en recouvrement à l'endroit des associés (BOI-RECSOLID-20-10-20-20120912),
• qu'elles ne sont concernées : par aucune des mesures légales relatives aux personnes protégées qui ne seraient pas révélées aux présentes, par aucune des dispositions du Code de la consommation sur le règlement des situations de surendettement, sauf là aussi ce qui peut être spécifié aux présentes, et pour l'acquéreur spécialement qu'il n'est, ni à titre personnel, ni en tant qu'associé ou mandataire social, soumis à l'interdiction d'acquérir prévue par l’article 225-19 5 bis du Code pénal.

DOCUMENTS RELATIFS A LA CAPACITE DES PARTIES

Les pièces suivantes ont été produites à l'appui des déclarations des parties sur leur capacité :

Concernant le VENDEUR :

• Extrait d'acte de naissance.
• Carte nationale d'identité.

Concernant l’ACQUEREUR :

• Extrait d'acte de naissance.
• Compte rendu de l'interrogation du site bodacc.fr.

Ces documents ne révèlent aucun empêchement des parties à la signature des présentes.

L'ensemble de ces pièces est annexé.

TERMINOLOGIE

Le vocable employé au présent acte est le suivant :

Le mot "VENDEUR" désigne le ou les vendeurs, présents ou représentés. En cas de pluralité, les vendeurs contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre eux, sans que cette solidarité soit nécessairement rappelée à chaque fois.

Le mot "ACQUEREUR" désigne le ou les acquéreurs, présents ou représentés. En cas de pluralité, les acquéreurs contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre eux, sans que cette solidarité soit nécessairement rappelée à chaque fois.

Les mots "LES PARTIES" désignent ensemble le VENDEUR et l'ACQUEREUR.

Les mots "BIEN" ou "BIENS" ou "IMMEUBLE" désigneront indifféremment les biens de nature immobilière objet des présentes.

Les mots "biens mobiliers" ou "mobilier", désigneront indifféremment, s'il en existe, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans le ou les biens de nature immobilière et transmis avec ceux-ci.

NATURE ET QUOTITE DES DROITS IMMOBILIERS

Le VENDEUR vend à l'ACQUEREUR, qui accepte, la pleine propriété du BIEN dont la désignation suit.

IDENTIFICATION DU BIEN

DESIGNATION

A XXXXXXX.

Maison d’habitation comprenant 2 pièces principales, une cuisine, une salle de bains et de toilettes indépendants.

Figurant ainsi au cadastre :

Section N° Lieudit Surface

C 171 XXXXX 00 ha 11 a 22 ca

C 172 XXXXX 00 ha 06 a 31 ca

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

Un extrait de plan cadastral est annexé.

EFFET RELATIF

Acquisition avec d'autres parcelles suivant acte reçu par Maître XXXXXXX notaire à XXXXXXXX le 24 mai 2005, publié au service de la publicité foncière de XXXXXXX le 4 juillet 2005, volume XXXXX, numéro XXXX.

CHARGES ET CONDITIONS LIEES AU CALCUL DE L’IMPOT

Les charges et conditions ne donnant pas lieu à taxation figurent en partie développée de l'acte.

Les frais de la vente et ceux qui en seront la suite et la conséquence sont à la charge exclusive de l’ACQUEREUR qui s’y oblige.

PROPRIETE JOUISSANCE

L'ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le BIEN est entièrement libre de location ou occupation et encombrements quelconques .

L’ACQUEREUR.

P R I X

La présente vente est conclue moyennant le prix de XXXXXXXXXX EUROS (XXX XXX,XX EUR).

Le paiement de ce prix a lieu de la manière indiquée ci-après.

PAIEMENT DU PRIX

L’ACQUEREUR a payé le prix comptant ce jour ainsi qu'il résulte de la comptabilité de l’office notarial dénommé en tête des présentes au VENDEUR, qui le reconnaît et lui en consent quittance sans réserve. DONT QUITTANCE

PUBLICATION

L'acte sera publié au service de la publicité foncière de XXXXXXX.

DECLARATIONS FISCALES

IMPOT SUR LA PLUS-VALUE

L’immeuble est entré dans le patrimoine du VENDEUR :

Acquisition avec d'autres parcelles suivant acte reçu par Maître XXXXXXXX, notaire à XXXXXXXXX le 24 mai 2005 pour une valeur de XXXXXXXX euros (XXX XXX,XX eur).

Cet acte a été publié au service de la publicité foncière de XXXXXXX, le 4 juillet 2005 volume XXXXXX, numéro XXXX.

Exonération des plus-values immobilières en vertu de l’article 150 U II 6° du Code général des impôts.

La présente vente étant réalisée pour un prix non supérieur à 15.000 euros, le VENDEUR bénéficie de l’exonération des plus-values conformément aux dispositions de l’article 150 U, II 6° du Code général des impôts.

Par suite, le notaire est dispensé de déposer l’imprimé 2048-IMM-SD.

DOMICILE FISCAL

Pour le contrôle de l’impôt, le VENDEUR déclare être effectivement domicilié à l’adresse sus-indiquée, dépendre actuellement du centre des finances publiques de XXXXXXXXX et s’engage à signaler à ce centre tout changement d’adresse.

IMPOT SUR LA MUTATION

Le VENDEUR et l’ACQUEREUR déclarent ne pas être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens des articles 256 et 256 A du Code général des impôts.

La vente entre dans le champ d’application des droits prévus par l’article 1594D du Code général des impôts.

L’assiette des droits est constituée par le prix de la vente soit XXXXXXXXX (XXX XXX,XX EUR).

DETERMINATION DES DROITS

Mt à payer

Taxe départementale

XXXXX,XX x 4,50 % = XXXX,XX

Taxe communale

XXXXX,XX x 1,20 % = XXXX,XX

Frais d'assiette

XXXXX,XX x 2,37 % = XXXX,XX

TOTAL XXXXX

CONTRIBUTION DE SECURITE IMMOBILIERE

En fonction des dispositions de l'acte à publier au fichier immobilier, la contribution de sécurité immobilière représentant la taxe au profit de l'Etat telle que fixée par l’article 879 du Code général des impôts s'élève à la somme :

Type de contribution Assiette (€) Taux Montant (€)

Contribution proportionnelle taux plein XXX XXX,XX x 0,10% = XXXX,XX

FIN DE PARTIE NORMALISÉE

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