Comment récupérer et aménager des combles en toute sécurité ?

Vos combles ; partie commune ou privative ?

Avant toute chose, quand on souhaite aménager ses combles, il faut déterminer s’ils constituent bien des parties privatives ou au contraire des parties communes.

La réponse à cette question peut se trouver dans votre titre de propriété, dans l’état descriptif de division ou encore le règlement de copropriété.

Le titre de propriété : si votre titre de propriété qui définit la localisation et la superficie du bien vendu ainsi que la portée des droits du copropriétaire sur son lot indique que les combles sont expressément inclus dans les parties privatives de votre lot, vous pouvez librement les aménager.

L’état descriptif de division : Il en est de même si l’état descriptif de division qui est un document technique rédigé par un géomètre-expert et qui figure généralement dans le règlement de copropriété indique que les combles sont effectivement inclus dans les parties privatives.

Le règlement de copropriété : Le règlement de copropriété enfin liste en principe les parties de l’immeuble pouvant être qualifiées de parties privatives et de parties communes.

Concernant le règlement de copropriété, 3 grands cas de figure sont possibles :

• Les combles sont qualifiés de parties privatives par le règlement de copropriété : alors vous êtes libres de les aménager comme bon vous semble dans les limites prévues par la loi.
• Les combles sont qualifiés de parties communes par le règlement de copropriété : vous ne pourrez pas librement annexer les combles sous peine de commettre une voie de fait justifiant une remise en état des lieux. Il va falloir solliciter la copropriété pour les racheter.
• Le silence ou la contradiction des titres quant à la qualification juridique des combles.

Dans ce dernier cas de figure, en cas de contradiction entre les documents ou dans leur silence, il convient de se référer à la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence en la matière.

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, vous êtes libres d’aménager vos combles, si vous en avez l’usage exclusif, « Sont privatives les parties des bâtiments (…) réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

En conséquence, si l’accès aux combles par exemple, présente un intérêt pour la copropriété au sens général, les combles seront alors considérés comme des parties communes. Cela peut être le cas par exemple quand l’accès au toit n’est accessible qu’à partir des combles.

L’usage exclusif n’est néanmoins pas un critère suffisant et la jurisprudence est venue compléter l’usage exclusif par un faisceau d’indices basé sur la disposition des lieux et les modalités de leur accès, l’usage et l’utilité des combles.

De manière générale, la jurisprudence estime que s’il s’avère qu’en raison des dispositions matérielles des lieux, ces parties sont en fait réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, il pourra être décidé qu’elles sont sa propriété privative (Cass. 3ème civ. 14 février 1990, Bull. civ. III, n° 49).

Dans le même esprit, les combles ont été considérés comme privatifs dès lors que compte tenu de la configuration des lieux, ils ne peuvent être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l’accès.

Enfin le juge s’appuie également sur l’utilité et/ou l’usage exclusif des combles par le copropriétaire et la cour de cassation a reconnu que les combles étaient privatifs dès lors qu’était rapportée la preuve que :

• les combles n’abritaient aucun élément d’équipement collectif
• les combles n’avaient pas pour fonction de permettre l’accès à la toiture
• la toiture était accessible par une trappe à partir des parties communes
• les combles n’étaient d’aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires et dont l’accès s’effectuait à partir du lot privatif en question

L’acquisition des parties communes

L'acquisition des parties communes nécessite de respecter quelques étapes incontournables.

1/ Constituer le dossier

Il n’en reste pas moins que si les combles sont identifiés comme étant des parties communes, le copropriétaire a toujours la possibilité de pouvoir les acquérir auprès de la copropriété.

Pour cela, le copropriétaire va devoir présenter lors de l’AG un dossier présentant son projet pour convaincre les autres propriétaire de lui céder les combles en question.

Ce dossier comprendra :

• Une description du projet et des travaux envisagés
• Une évaluation de la superficie annexée par un géomètre expert
• Un projet de modification du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et de l’affectation des tantièmes. Cette étape complexe est de la compétence d’un géomètre expert, qui établira à votre demande un projet de modification de l’état descriptif de division. C’est ce document qui identifie les lots et précise les tantièmes de copropriété qui leur sont attachés.
• Éventuellement, la consultation de l'architecte de l'immeuble ;
• Une proposition de prix

2/ Contacter le syndic

Le copropriétaire devra notifier au syndic par lettre recommandée avec avis de réception sa proposition d’achat et éventuellement son projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire. Ce courrier doit être adressé au moins 6 semaines avant la date prévue pour l’AG, pour qu’il le reçoive suffisamment tôt avant d’avoir à rédiger les convocations à l’AG. Le dossier complet ci-avant décrit doit lui être adressé par la même occasion.

Il est très important de décrire les travaux envisagés après l’achat. Si vous prévoyez de faire des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieure de l’immeuble, vous devez obligatoirement obtenir l’autorisation de l’AG. Pour ce faire, il faut inscrire la résolution à l’ordre du jour de la même assemblée, appelée à statuer sur la vente. Pour cela il est vivement recommandé de joindre des plans, des devis et des notes d’explications.

3/ Obtenir l’autorisation par un vote en assemblée générale.

• la vente de la partie commune
• la modification du règlement de copropriété
• l’éventuelle autorisation de réaliser des travaux liés à la vente

Plusieurs types de majorités sont requis selon les cas de figure :

• dans le cas général, un vote à la double majorité est nécessaire : L'accord de la copropriété devra être obtenu à la double majorité, c'est-à-dire au moins la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents à l’AG représentant les 2/3 des voix de tous les copropriétaires (art. 26 loi 10 juillet 1965).
• L’unanimité est requise si le projet a pour conséquence de nuire aux droits d’un copropriétaire sur les parties privatives de son lot (si la vente de la partie commune entraîne par exemple une baisse de la valeur du lot d’un copropriétaire) ou si la vente porte atteinte à la destination de l’immeuble.
• La majorité absolue est obligatoire quand le projet se traduit par des travaux sur le gros œuvre de l’immeuble (par ex : percement d’un mur porteur pour relier deux pièces, c’est-à- dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents à l’AG.

En cas de refus de l’AG, vous avez la possibilité de saisir le TGI en invoquant un abus de majorité. Cela nécessite d’établir que cette résolution est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. De manière générale, il est assez difficile de démontrer un abus de majorité.

En revanche, une fois l’accord obtenu, la finalisation de la vente, comme pour toute vente, se fait chez le notaire.