Comment bien estimer son appartement pour le vendre au bon prix ?
L’un des principaux enjeux lors de la vente d’un bien immobilier, c’est de ne pas se tromper sur la détermination du prix de vente.
Si vous positionnez votre bien trop cher, celui-ci ne se vendra pas et finira par avoir une « mauvaise réputation » sur les sites d’annonces.
Pas assez cher, il se vendra sans difficulté mais ce sera une source de frustration de ne pas avoir vendu votre bien à sa juste valeur.
Alors comment se faire une idée du prix de votre bien ? Faut-il absolument passer par une agence immobilière ? Comment voir le prix des ventes réalisées autour de chez moi ? Quand est il pour la revente des biens achetés neufs ?
Estimez vous-même le prix de votre bien immobilier
L’estimation du prix d’un bien immobilier n’est pas toujours simple pour un propriétaire car il y a une dimension souvent affective qui entre en ligne de compte.
Par ailleurs, on a connu ces dernières années, au moins dans certains grands centres urbains, une telle inflation que l’on ne sait plus très bien ou on en est en matière de prix.
Pour faire une bonne estimation, il faut d’abord essayer d’avoir une vision objective de votre bien. Par exemple, si aucun travaux n’on été réalisés dans votre appartement, il est difficile de dire qu’il est en très bon état ; il est en bon état.
Parmi les points sur lesquels vous devez avoir une vision précise, on a :
- la surface exacte de votre bien (l’idéal étant d’avoir le métrage loi Carrez)
- la qualité de l’emplacement de votre bien (notoriété, proximité des transports, des commerces, des écoles, …)
- la qualité de son agencement (y a-t-il de la perte de place ou pas, les pièces sont-elles simplement accessibles, …)
- l’état général intérieur (un bien est réellement en très bon état quand des travaux ont été faits dans les quelques dernières années)
- en cas de travaux, le montant des travaux qui sont à réaliser
- l’étage et l’ensoleillement du bien. Il y a forcément une décote importante quand vous êtes au rez-de-chaussée ou au 1er ou encore que votre appartement est sombre
- en cas d’étage élevé (au-dessus du 3ème), l’absence d’ascenseur a clairement un impact négatif sur le prix
- le niveau des charges de copropriété est également très important
- …
Une fois que vous avez fait cet examen objectif, la première démarche à faire c’est de faire comme un acquéreur potentiel en regardant les biens en vente autour de chez vous car c’est eux qui serviront de référence pour le futur acquéreur. C’est ce que l’on appelle le marché apparent.
Pour cela vous allez pouvoir le faire sur internet en allant sur le Bon Coin, PAP, Se Loger, … et en regardant le prix des biens comparables. Il sera intéressant également de regarder la date de publication de l’annonce même si elles sont souvent rafraichies par les agences. Si un bien est affiché à un prix mais que cela fait plusieurs mois qu’il est en ligne, c’est sans doute que son prix est trop élevé ou qu’il a un défaut.
Vous allez pouvoir faire le même exercice en allant regarder les annonces dans les vitrines des agences immobilières autour de chez vous.
En revanche, il faut être vigilant sur le fait qu’il s’agit de prix de mise en vente et non pas de prix de vente et l’écart peut être important une fois la négociation réalisée.
Au-delà de votre propre estimation, vous allez pouvoir utiliser les outils d’estimation des principaux portails comme Meilleursagents, Bien’ici ou encore SeLoger
Ils ont le mérite de compléter votre propre estimation et de calculer un prix de vente estimatif sur la base de critères objectifs.
L’analyse des transactions récentes
Jusqu’à présent il n’était pas facile d’avoir une vision précise des prix des ventes passées autour de chez vous.
L’administration fiscale fournissait bien une base de données mais en précisant qu’il ne fallait pas s’en servir pour faire ce type d’estimation.
Les notaires avaient de leur côté un accès à une base de données des transactions mais elle n’était pas exhaustive et son accès était restreint.
Aujourd’hui les choses sont différentes puisqu’avec ETALAB, vous avez un accès direct à l’ensemble des transactions.
Vous allez donc pouvoir affiner votre estimation en vous appuyant sur ces transactions récentes qui reflètent bien la réalité des prix de vente après négociation à la différence des prix que l’on retrouve sur les annonces.
Vous pouvez acceder directement sur le site ETALAB en cliquant sur le lien
historique des ventes immobilières passéeshistorique des ventes passées
Faut il passer par une agence pour faire une estimation ?
L’avantage de passer par agence surtout, c’est qu’elle va apporter une dimension plus objective à votre estimation.
Par ailleurs, s’il s’agit d’une agence locale, elle aura une vision du marché, du quartier, de l’offre et de la demande. Néanmoins, le fait de passer par une agence ne constitue pas une garantie absolue.
A titre d’exemple, sur un appartement situé à Versailles sur lequel il y avait eu 4 estimations par des agences locales, les estimations allaient de 460 000 à 560 000€. La fourchette est large…
Par ailleurs, la difficulté que l’on rencontre souvent quand on passe par une agence pour faire une estimation, c’est qu’ils ont parfois tendance à surestimer la valeur des biens pour remporter les mandats idéalement exclusifs et ensuite renégocier à la baisse les prix une fois le mandat signé.
L’estimation lors de la revente de biens achetés neufs ?
Nous sommes souvent confrontés à des personnes qui cherchent à revendre un bien qu’ils ont acheté neuf récemment.
Quasi systématiquement, ils font l’estimation en partant du prix d’achat de leur bien auquel ils ajoutent éventuellement l’évolution des prix de l’immobilier depuis leur achat.
Si cette méthode semble cohérente, elle se traduit systématiquement par une surestimation des biens. En effet, les biens vendus neufs sont toujours vendus plus chers car ne nécessitent aucun travaux et qu’ils bénéficient accessoirement de frais de notaire réduits (de l’ordre de 2-3% vs 8% dans l’ancien) qui viennent compenser une partie du prix.
Pour estimer un bien neuf, il faudra donc vous référer au marché de l’ancien autour de chez vous auquel vous pourrez souvent appliquer une majoration du fait de l’état du bien, de ses performances énergétiques, de son agencement, …
Quand vous achetez un bien neuf, il est donc essentiel de ne pas le revendre trop vite car c’est le risque de perdre à peu près à coup sur de perdre de l’argent.
