La vente d’un bien immobilier peut être longue (de 3 à 6 mois) et complexe. Elle comprend un certain nombre d’étapes qui sont engageantes et dont les conséquences peuvent être lourdes si l’on n’est pas vigilant quand on a décidé de gérer seul sa vente.
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La vente d’une maison ou d’un appartement est un processus complexe qui va prendre de 3 à 6 mois entre le moment où vous allez commencer cette mise en vente et la signature effective de l'acte authentique de vente chez le notaire qui marquera le transfert de propriété de votre bien à votre acquéreur et la perception du produit de la vente.
C'est une fois l'acte authentique de vente que votre notaire vous remettra votre attestation de propriété qui confirme le transfert de propriété.
Cette vente comprend un certain nombre d’étapes auxquelles vont se poser des questions essentielles qui participeront au succès de votre vente.
Il peut s'agir d'une mobilité contrainte. Elle peut être liée à une mobilité professionnelle, à une modification de votre organisation familiale (arrivée d’un enfant, séparation, …), à une problématique économique (besoin d’argent, volonté d’aider un enfant, …).
Cette décision peut également être choisie: changer de lieu d'habitation pour plus grand, plus petit, une autre ville, ...
Une fois la décision prise de mettre votre bien immobilier en vente, vont se poser un certain nombre de questions sur la façon de s’y prendre.
Faut-il mieux trouver mon bien à acheter en premier et vendre mon appartement ou ma maison une fois mon acquisition faite ? Est-il préférable de commencer par vendre mon bien et ensuite trouver mon futur logement ?
Comment est-ce que je vais le vendre ? De particulier à particulier ? En passant par une agence traditionnelle ? Via une agence à commission réduite ? Quel est le montant des frais d'agence ?
Parmi les questions essentielles qui vont se poser ensuite, il y a bien entendu la valeur vénale de votre bien immobilier.
Comment estimer son bien ? Quels sont les outils disponibles pour réaliser cette estimation ? Sont-ils fiables ? A qui puis-je m’adresser pour faire réaliser une estimation ? Si je ne trouve pas d’acquéreur à ce prix quelles sont les solutions possibles ? Quels sont les frais que je vais devoir supporter : honoraires d’agence, frais de notaire, frais de diagnostics, frais liés au syndic, … ?
Une fois que vous aurez répondu à l’ensemble de ces questions, vous aller démarrer la vente à proprement parler.
Tout commence par la rédaction de l'annonce qui sera faite par vous-même si vous vendez de particulier à particulier ou par votre agence si vous passez par une agence immobilière. La prise de photo est très importante.
Vos photos doivent valoriser votre bien tout en donnant une image représentative de ce dernier.
Une fois l’annonce prête, elle sera diffusée sur les différents sites de petites annonces immobilières. Certains sont ouverts au particuliers (Le Bon Coin, PAP,…) d’autres, souvent incontournables, sont réservés aux professionnels (Logic Immo, Bien Ici,…).
Certains documents seront obligatoires pour la signature du mandat et la diffusion de votre annonce: C'est ce que l'on appelle le dossier de vente du bien. Outres les diagnostics techniques, vous avez pour les biens en copropriété le règlement de copropriété, les PV d’assemblée générale, les appels de charges, l’avis de taxe foncière, … et pour les maisons, le certificat d’assainissement s’il est obligatoire, les attestations de conformité du permis de construire en cas de travaux réalisés, …
Une fois l’annonce diffusée, les acquéreurs potentiels vont vous contacter directement si vous vendez de particulier à particulier ou vont contacter votre agence si vous passez par une agence immobilière.
Après s’être assuré que votre bien correspond réellement à leur recherche et qu’ils sont bien en capacité de le financer, la visite pourra être organisée.
Après les visites, viendra la phase de négociation avec les acquéreurs potentiels, la transmission du dossier du bien (diagnostics, PV d’AG, …) et la validation formelle du plan de financement.
Pour les acquéreurs qui financent l'achat de leur bien immobilier au comptant, il est prudent de leur demander un document de la banque attestant de la disponibilité des fonds et pour les acquéreurs qui ont recours à un crédit immobilier, il faut leur réclamer une lettre de confort de leur banque ou de leur courtier.
Ce n’est qu’une fois que l’ensemble de ces points auront été effectués que l’on pourra passer la formalisation de l'offre d'achat.
Une fois qu’un terrain d’entente est trouvé les acquéreurs vont formaliser leur offre d'achat que vous pourrez accepter et qui donnera lieu à la signature d'un avant contrat : une promesse de vente ou un compromis de vente. Ce dernier sera signé sous seing privé chez l’agent ou directement chez le notaire.
Chez imkiz, nous procédons systématiquement à une signature de la promesse de vente ou du compromis de vente chez le notaire de manière à sécuriser au maximum la vente. Un certain nombre d'obligations et de droits, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, sont associés à l’acceptation d’une offre ou à la signature d’une promesse de vente et qui vont engager l’ensemble des parties.
Les notaires vont ensuite travailler à la préparation de l'acte authentique de vente qui aura lieu dans un délai qui est souvent de l’ordre de 3 mois et qui viendra conclure ce process qui comme vous l’avez vu est long et parfois complexe.
Cette durée de 3 mois va permettre de lever les droits de préemption en particulier celui des communes mais également à l'acquéreur d'obtenir son financement immobilier.
La vente d'un bien immobilier est un processus long qui prend en moyenne de 5 à 7 mois entre le moment ou vous décidez de la mise en vente et la signature de l'acte authentique. L'obtention du financement prend en général 2 à 3 mois et le droit de préemption des communes est de 2 mois.
Comment mettre en vente un bien immobilier ?Vous pouvez passer par une agence immobilière traditionnelle mais c'est couteux (5,78% du prix du bien en moyenne). Vous pouvez également mettre en vente sans agence, de particulier à particulier mais votre annonce aura moins de visibilité et c'est souvent chronophage. Vous pouvez également passer par une agence à commission fixe.
Faut-il signer le compromis ou la promesse de vente chez le notaire ?Compte tenu de son caractère très engageant, il est très préférable de passer par un notaire pour la préparation et la signature de la promesse de vente ou du compromis plutôt que de faire cela sous seing privé.
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