Immobilier : jusqu'où les prix peuvent-ils baisser ?

Après les années post Covid où la hausse des prix a été portée par des niveaux de taux d’intérêt historiquement bas, la remontée très importante et très rapide des taux d’intérêt à laquelle on assiste depuis début 2022 met à mal le marché de l’immobilier.

Quelle est l’ampleur de la crise actuelle de l’immobilier ?

Si l’on regarde le marché immobilier de ces 15 dernières années, il a oscillé entre 595 000 transactions en 2009 et plus de 1 100 000 transactions en 2021 et 2022.

Pour 2023, le marché est en recul marqué. La baisse devrait être entre 20 et 30% si l’on se réfère aux données de la FNAIM, avec un marché qui devrait se situer à peine au dessus de 850 000 transactions sur l’année.

La baisse du nombre de ventes est marquée mais laisse néanmoins le marché à un niveau très supérieur à ses plus bas des 15 dernières années.

Les ventes se font plus rares car les acquéreurs n'ont plus les moyens

Le retour de l’inflation depuis début 2022 et le resserrement monétaire qui s’en est suivi s’est traduit par une remontée importante des taux réels qui sont passés de moins de 1% en décembre 2021 à plus de 4% aujourd’hui.

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Or c’est la baisse des taux d’intérêt et l’assouplissement des conditions d’octroi du crédit depuis les années 2000 puis 2008 qui a expliqué l'envolée rapide des prix de l’immobilier.

Actuellement par un mouvement inverse la hausse des taux d'intérêts vient amputer le budget des acquéreurs. En moyenne un acquéreur qui pouvait acheter un bien à 300 000 € il y a un an ne dispose plus aujourd'hui que de 220 000 € pour boucler sa transaction car la banque lui prête moins pour le même niveau de revenu.

Il y a beaucoup moins de ventes mais les prix semblent résister

C’est donc parce que le nombre d'acquéreurs se fait plus rare que le marché de l’immobilier s’est contracté ces derniers mois. Mais les prix sont restés à des niveaux élevés. Hormis dans certaines villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon ou la baisse des prix est marquée, elle est de moins de 5% dans la plupart des grandes métropoles.

A titre de comparaison, au début des années 90, lorsque le marché immobilier a chuté, la baisse des prix à Paris a été de 46% entre 1991 et 1997. Nous sommes donc très loin de ces chiffres.

On peut donc pour le moment difficilement parler de krach du marché, mais compte tenu des perspectives d’évolutions des taux d’intérêt dans les mois à venir, seule une baisse des prix pourra relancer le marché.

Quelle est l’évolution des prix de l'immobilier dans les principales grandes villes ?

Si l’on se réfère au portail d’annonces Meilleurs Agents, toutes les grandes villes françaises ne sont pas logées à la même enseigne concernant les prix des appartements.

(Source : Meilleurs Agents)

Celles qui ont le plus progressé ces 10 dernières années sont pénalisées comme Lyon, Bordeaux, Nantes ou encore Paris. Celles dont les prix de l'immobilier sont relativement bas comme Lille et Marseille se sont bien défendues. D’autres comme Nice par exemple sont sans doute moins touchées par les hausses de taux du fait de la structure de leurs acquéreurs et ont vu leur marché immobilier poursuivre sa hausse. D'autres enfin comme Toulouse se sont bien comportées en raison du dynamisme du marché local.

Est-ce que les prix peuvent franchement baisser ?

Pour les mois à venir, et compte tenu des perspectives d’évolution des taux d’intérêt qui n’ont aucune chance de baisser à moyen terme si l’on se réfère aux déclarations de la FED ou de la BCE, la baisse des prix devrait se poursuivre pour les villes déjà en baisse et dans les villes qui sont restées haussières depuis le début de l’année, les mois à venir devraient être moins favorables.

Une baisse de l’ordre de 10 % voir 15% est envisagée par la plupart des experts pour les mois à venir. Seul ce niveau de baisse peut permettre de raccourcir les délais de vente qui se sont allongés très rapidement et surtout de donner de la fluidité au marché.

Ne nous y trompons pas ! Les statistiques immobilières reposent toujours sur des moyennes (prix moyen au m2, durée moyenne de vente, etc...). Mais ces moyennes ne sont calculées que sur les biens effectivement vendus. En réalité il y a aujourd'hui un stock très important de biens non vendus qui s'ils l'étaient au prix attendu par le marché feraient chuter très rapidement les statistiques. La bonne tenue des prix aujourd'hui est en trompe l'oeil. Quand les propriétaires contraints de vendre accepteront des baisses de prix rendues nécessaires par les conditions de crédit les prix au m2 vont alors s'afficher partout en nette baisse.

Que faire si je suis en situation de devoir vendre mon bien ?

Pour les propriétaires qui sont dans l’obligation de vendre leur bien (prêt relai, mutation, séparation, ….) il est donc essentiel d’être pragmatique. Les prix ne remonteront pas à court ou moyen terme, la baisse pourrait même être importante et le temps joue contre les propriétaires. Il est donc essentiel de rapidement se positionner au bon prix pour éviter une déconvenue. Un bien qui ne trouve pas acquéreur dans les premières semaines de sa commercialisation a peu de chances de se vendre sans un ajustement de prix.