Quels taux d'intérêt immobilier dans les mois à venir ?

Ces 18 derniers mois les taux d’intérêt ont connu une hausse très importante retrouvant des niveaux inédits depuis plus de 10 ans. Les conséquences sur le marché de l’immobilier sont nombreuses et induisent un très fort ralentissement des transactions.

Quel est le niveau actuel des taux d’intérêt ?

Les taux d’intérêt immobilier hors assurance se situent en juillet 2023 à :

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Leur progression a été très forte ces 18 derniers mois. Si l’on regarde le taux moyen hors assurance depuis la fin 2021, leur évolution est la suivante :

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Depuis décembre 2021 la progression est de 2,34 points ce qui se traduit par une augmentation extrêmement forte du cout du crédit et par une baisse du pouvoir d’achat des acquéreurs immobiliers dans des proportions également inédites.

Quel est l’impact des taux d’intérêt sur le marché immobilier ?

La hausse des taux d’intérêt à laquelle on assiste est sans doute la principale explication du recul actuel du marché immobilier (que l’on observe en réalité depuis l’été 2022 et qui s’est accentué depuis janvier 2023).

Le nombre de crédits immobiliers émis ces 3 derniers mois est en recul de 52% par rapport à la même période de l’année précédente. Sur les 12 derniers mois ce nombre est en recul de 41% par rapport à la période précédente.

Le volume de crédits immobilier octroyés est descendu à ce qu’il était en 2009 ; année où le marché immobilier se situait autour de 600 000 transactions annuelles alors qu’il était supérieur à 1 100 000 transactions en 2021 et 2022.

Aujourd’hui, la FNAIM anticipe un marché immobilier 2023 à 950 000 transactions en recul de 15% par rapport à 2022.

Tout laisse pourtant penser que ce recul sera plus important.

Le taux d’usure désormais à 5%

L’année 2022 avait été marquée par le blocage de l’octroi de prêts immobilier en raison du taux d’usure qui empêchait les banques de prêter.

La Banque de France a décidé en début d’année d’assouplir la règle en instaurant une modification mensuelle du taux d’usure et non plus trimestrielle comme c’était le cas auparavant.

Pour le sixième mois d’affilée, la Banque de France a augmenté les taux d'usure.

Le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans dépasse désormais 5% pour la première fois depuis 2012. Il se situe à 5,09 % en juillet 2023.

Cette mesure initialement prévue pour durer jusqu’en juillet 2023 a été prolongée jusqu’à la fin de l’année. Le taux d’usure sera donc calculé mensuellement jusqu’à cette date.

Est-ce que les taux d’intérêt vont baisser en 2023 ? et en 2024 ?

Si l’inflation semble commencer à ralentir aux Etats-Unis elle reste malgré tout à un niveau élevé. Pour ce qui concerne l’Europe,

Christine Lagarde, la présidente de la BCE a été très claire, l’inflation reste la priorité et la Banque Centrale Européenne remontera ses taux en juillet.

Concernant les perspectives pour les mois à venir tout laisse à penser que l’on se situera autour des 4% hors assurance d’ici la fin de l’année 2023. Ce chiffre semble faire l’unanimité auprès des analystes.

Pour ce qui concerne l’année 2024, certains parlent de 5%. En réalité nul ne le sait. Tout dépendra de l’évolution de l’économie mondiale et Européenne. Si l’activité économique baisse et que l’inflation reflue, les banques centrales seront amenées à revoir à la baisse les taux d’intérêt pour relancer la machine.

Si en revanche on conserve une activité soutenue et que l’inflation reste à ses niveaux actuels les banques centrales conserveront leur politique actuelle de taux.

Quoi qu’il advienne, et comme le rappelait François Villeroy de Galhau, le Gouverneur de la Banque de France, ce ne sont pas les taux actuels qui sont élevés. Ce sont les taux de ces dernières années qui étaient anormalement bas.

On peut donc considérer que les taux autour de 1% tels qu’on les a connus ces dernières années ne sont vraiment plus à l’ordre du jour.