Comment savoir si mon bien est au bon prix ?

Vous vous apprêtez à mettre en vente votre maison ou votre maison et vous vous interrogez sur le prix auquel démarrer la vente ou vous avez déjà commencé la mise en vente de votre bien immobilier et les choses ne se passent pas comme vous le souhaitez.

Comment savoir si mon bien immobilier est au bon prix ou s'il est trop cher ?

Bon nombre de propriétaires rechignent à baisser le prix de leur bien immobilier, pourtant certains signes ne trompent pas et sont la garantie que votre bien est affiché trop cher et qu’il ne se vendra pas à ce prix là.

Votre annonce immobilière ne génère pas de contact

Le premier signe qui doit vous interpeler, c’est si votre annonce ne génère pas de ou peu de contacts. Lorsqu’un bien est diffusé à un prix de marché ou légèrement au-dessus du prix de marché, on le voit tout de suite.

Au bout d’une semaine ou 10 jours, quand un bien est correctement positionné, on a au moins une dizaine de contacts. Si ce n’est pas le cas, c’est que le prix n’est pas le bon sans qu’il y ait le moindre doute.

Tout ceci est vrai si votre annonce est positionnée sur les grands sites de petites annonces immobilières. Chez imkiz nous sommes présents sur plus de 20 sites et en particulier tous les grands sites que sont Le Bon Coin, Se Loger, Logic Immo, Bien Ici, … sur lesquels les annonces sont remontées à fréquence régulière.

Certains vendeurs, quand il n’y a pas ou peu de contacts, pensent qu’il faut se donner un peu de temps et ils ont raison mais quand le marché est baissier il faut savoir être réactif car à chaque mois qui passe, les biens perdent de la valeur.

Enfin, les sites d’annonces mettent par ailleurs à disposition des statistiques qui permettent de voir clairement si votre annonce est attractive ou s’il faut baisser le prix.

Votre bien immobilier ne génère pas de visite

Le second signe important pour savoir si votre bien est au bon prix, c’est si les contacts que vous avez à la suite de la diffusion de votre annonce donnent lieu à l’organisation de visites.

La encore, si vous avez des contacts qui vous posent des questions et qui finalement ne souhaitent pas visiter le bien, c’est que quelque chose ne leur convient pas et c’est souvent le prix.

En effet, même si votre appartement ou votre maison présente des défauts, tout se vend mais c’est une question de prix.

Et désormais les acquéreurs sont désormais très au fait des prix de marché que ce soit grâce aux outils d’estimation en ligne que l’on retrouve sur les sites, soit grâce aux historiques de ventes immobilières de l’administration fiscale que l’on retrouve sur la base DVF.

Il faut donc bien avoir en tête que la valeur vénale d’un bien immobilier n’est pas le prix que l’on en veut mais le prix qu’un acquéreur est prêt à le payer.

Par ailleurs, il faut faire attention aux estimations de certains agents. Elles sont parfois volontairement surestimées pour vous faire signer un mandat.

Enfin, pour ceux qui utilisent des outils d'estimation en ligne, il ne faut pas avoir en tête la fourchette haute de l'estimation mais le prix moyen qui vous est donné. Il faut aussi être objectif quand on fait une estimation et ne pas voir la mariée plus belle qu'elle ne l'est.

Les visiteurs ne font pas d'offre sur votre appartement ou votre maison

Le dernier signe qui indique que votre bien n’est pas affiché au bon prix, c’est quand les visites qui ont été réalisées se traduisent par des offres très en dessous du prix ou par pas d’offre du tout.

L’avantage en revanche quand il y a une visite c’est que l’on va pouvoir avoir un retour plus objectif sur pourquoi le visiteur ne donne pas suite ; si celui-ci nous fait un retour ce qui n’est pas toujours le cas.

Ce qu’il faut retenir, c’est que quand un bien immobilier est au prix, que ce soit une maison ou un appartement, il y aura des contacts, des visites et des offres.

Attention en revanche, quand on diffuse un bien à un prix trop élevé, les délais de vente s’allongent et quand une annonce commence à être un peu ancienne, elle s’abime. Les acquéreurs potentiels se demandent pourquoi le bien ne part pas. Ils se disent qu’il doit y avoir un problème et c’est le début d’un cercle vicieux. C’est la raison pour laquelle il est préférable, quand on est décidé à vendre, à se positionner au bon prix.

Il est donc essentiel, en particulier dans un marché baissier de savoir ajuster son prix surtout quand on a un prêt relai ou une échéance de vente.

La plupart des propriétaires qui s’entêtent dans des prix trop élevés, finissent par vendre moins cher que s’ils avaient démarré leur vente au bon prix.

Que faire quand il n’y a pas de contact ou de visites ?

Refaire une estimation de la valeur vénale de votre bien bien immobilier

La première chose à faire, c’est ré-évaluer la valeur vénale de votre bien immobilier. Vous pouvez le faire vous-même en utilisation les outils d’estimation en ligne et en allant analyser les ventes en cours et les ventes réalisées de biens comparables.

Sachez que certains éléments tirent le prix d’un bien immobilier vers le bas :

• Un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Des charges de copropriété élevées
• Des travaux à faire dans le bien ou la copropriété
• La luminosité

D’autres éléments en revanche tirent le prix d'un bien immobilier vers le haut :

• Un étage élevé
• Un extérieur
• Un parking ou un garage

Vous pouvez également demander à un agent immobilier de vous faire une estimation pour compléter votre estimation.

Une fois cette estimation refaite vous pourrez décider d’’ajuster votre prix ou pas mais gardez à l’esprit que la réalité du bon positionnement prix de votre bien immobilier, c’est le nombre de contacts reçus.

Repousser la vente de votre bien immobilier

S’il ne se passe rien sur votre bien immobilier et que vous ne souhaitez pas baisser votre prix, très vraisemblablement, il ne se passera rien dans les semaines et dans les mois à venir sauf quand vous êtes dans un marché haussier.

Quand vous en avez la possibilité, vous pouvez suspendre votre projet de vente et attendre des jours meilleurs en continuant à habiter votre appartement ou votre maison ou en le mettant en location.

La situation la plus inconfortable, c’est quand vous avez une obligation de vendre rapidement votre bien (prêt relai, mutation, agrandissement familial, …) car là malheureusement la seule vraie solution sera d’ajuster votre prix.