Qu'est-ce qui fait monter les prix d'un appartement ou d'une maison ?

Lorsque vous décidez de mettre en vente votre bien, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, l'estimation de votre bien immobilier est un moment essentiel.

Si vous fixez un prix trop élevé votre vente risque de ne pas se faire. Il faut donc fixer le bon prix sans pour autant brader votre bien.

Sachez toutefois que quelques éléments clés peuvent avoir un impact fort sur le prix de vente de votre bien.

La situation géographique du bien: un critère essentiel de valorisation d'un bien immobilier

L’adresse d’un bien est incontestablement le critère de valorisation principal. Pour les acquéreurs, cette information permet une lecture à deux niveaux en situant le logement dans son environnement global (ville), ainsi que dans son quartier (niveau de services, nuisances éventuelles).

Les acheteurs n’auront évidemment pas les mêmes attentes selon qu’ils optent pour un logement à la campagne ou en plein centre-ville, mais une préoccupation demeure constante : le potentiel de revente.

Dès lors, en particulier si le logement est vendu en tant que résidence principale, un accès aux transports, des facilités de stationnement, la proximité d’un pôle d’activités, d’écoles, doivent être mis en avant. Si le bien a vocation à être une résidence secondaire, ce sont davantage le calme, le confort et une belle vue qu’il faudra démontrer.

Selon Meilleurtaux « l’attractivité de la commune et le degré de tension immobilière locale » sont déterminants lorsqu’il s’agit de fixer le prix d’un bien, mais son adresse exacte peut changer la donne comme d’autres paramètres :

• Une bonne luminosité peut engendrer une surcote de 5 % par rapport à un bien similaire, mais plus sombre,
• L'étage : au sein d’un immeuble, les appartements situés au second ou troisième étage bénéficient d’une surcote de 20 % par rapport aux logements du rez-de-chaussée et de 10 % par rapport aux étages supérieurs.

Bon à savoir
Si des projets urbains de proximité sont actés ou à l’étude, n’hésitez pas à en parler aux potentiels acquéreurs, car cela peut donner une valeur supplémentaire à votre bien : construction d’un établissement scolaire, extension d’une ligne de transport, projets de réhabilitation.

La performance énergétique de votre logement: un impact important sur la valeur d'un bien

Obligatoire sur les annonces de vente et de location, le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) est de plus en plus important pour les futurs acquéreurs.

Depuis le 1er janvier 2023, les plus énergivores des logements ayant une étiquette énergétique G sont qui plus est interdits à la location. Cela signifie pour un acheteur que le logement est probablement mal isolé, occasionnera des factures d’énergie élevées et des travaux de rénovation énergétique. Outre l’aspect financier et sanitaire, cela peut représenter un frein pour les investisseurs locatifs qui souhaitent louer rapidement.

Réalisée fin 2022, une étude de la plateforme PriceHubble portant sur les vingt plus grandes villes françaises a mis en lumière l’impact d’un bon DPE lors de la vente d’un logement. Un même appartement ayant un DPE A se vend en moyenne 5 % plus cher à Bordeaux, Le Havre, Dijon, Grenoble et Lyon. La surcote est de 10 % à Strasbourg. D’une manière générale, le poids de la performance énergétique est plus marqué sur le prix des maisons en raison de la surface habitable qui occasionne des travaux plus importants.

Un extérieur valorise fortement un bien immobilier

Une maison dotée d’un jardin est un atout majeur qui peut engendrer une hausse de prix. Selon SeLoger, une telle maison, si elle situe non loin d’une grande métropole, peut même faire l’objet d’une valorisation de +15 à +20 % par rapport à un bien similaire sans jardin.

Du côté des appartements, l’accès à un balcon, à une cour extérieure ou à une loggia est de plus en plus recherché, en particulier en ville et depuis les confinements de l’année 2020. La valorisation du bien dépend toutefois de sa localisation géographique, de son orientation et de l’ensoleillement comme le note MeilleursAgents. Ainsi, un bien de 40 m² estimé à 400 000 euros à Paris peut bénéficier d’une surcote de plus de 30 000 euros s’il dispose d’un extérieur contre « seulement » 18 000 à Marseille.

Valeur vénale, valeur d’usage, valeur locative : quelle est la différence ?

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier ? Avant de publier une annonce ou de contacter une agence immobilière, plusieurs termes sont à connaître, à commencer par la valeur vénale d’un bien.

On parle de valeur vénale pour déterminer le prix de revente d’un appartement ou d’une maison en fonction de l’état actuel du marché. Cette valeur estimative permet, par exemple, de déterminer un actif matériel dans le cadre d’un exercice comptable.

Elle ne doit pas être confondue avec la valeur d’usage d’un bien qui dépend de l’utilisation qui peut être faite d’un logement. Celle-ci intègre, par exemple, les impôts et taxes ainsi que les travaux de rénovation. En comptabilité, on parle également de valeur actuelle qui n’est autre que la valeur la plus élevée d’un bien entre sa valeur vénale et sa valeur d’usage.

La valeur vénale est très importante, car elle sert de base au calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), des droits de donation et de succession ainsi qu’aux indemnités d’assurance en cas de sinistre ou de destruction d’un bien.

En ce qui concerne la valeur locative ou la valeur locative cadastrale d’un bien, il s’agit du montant théorique qui pourrait être obtenu grâce aux loyers annuels si ce logement était proposé à la location. Cette valeur permet à l’administration fiscale de calculer le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

En synthèse : situation géographique, performances énergétique et présence d'un extérieur sont déterminants

Ascenseur, piscine, concierge, sont autant de services et d’équipements qui peuvent valoriser un bien et vous permettre de vous démarquer de la concurrence. Néanmoins, une situation géographique de qualité, un prix juste par rapport au marché et un accès à l’extérieur constituent des facteurs déterminants.