Les principaux défauts qui entraînent un prix à la baisse ?

La définition du bon prix pour mettre en vente un bien immobilier est un exercice complexe qui doit intégrer de nombreux facteurs.

Il faut avoir en tête également que l'estimation d'un bien n'est pas un simple calcul arithmétique; il dépend en particulier du moment et du contexte ou vous le mettez en vente.

En revanche, il y a un certain nombre d'éléments dont on sait qu'ils ont un impact important sur la valeur de votre bien; à la hausse comme à la baisse.

Vendre un bien immobilier : comment fixer le prix de vente ?

Définir le prix de vente d'un logement implique de prendre en compte plusieurs facteurs. Voici quelques éléments à considérer :

• Évaluation du marché: Il est essentiel de se renseigner sur les prix de vente similaires dans la région. Les comparaisons avec des biens immobiliers similaires récemment vendus peuvent aider à déterminer un point de référence. Ces données sont désormais en open data et donc facilement accessibles via des bases comme DVF.
• État et caractéristiques du logement: L'état général de la propriété, sa superficie, le nombre de chambres, la présence d'équipements spécifiques, les rénovations récentes ou les améliorations apportées peuvent influencer la valeur du bien.
• Emplacement: La localisation du logement est un critère essentiel. Les caractéristiques du quartier, l'accessibilité aux commodités, la proximité des transports en commun, des écoles et des commerces peuvent avoir un impact sur le prix de vente.
• Éléments du marché: Les tendances du marché immobilier, l'offre et la demande dans la région, ainsi que les conditions économiques générales peuvent également influencer le prix de vente.
• Expertise professionnelle : Il peut être judicieux de faire appel à un agent immobilier ou à un évaluateur professionnel pour obtenir une estimation plus précise du prix de vente. Leur expertise et leur connaissance du marché peuvent être précieuses.

Quels sont les défauts d'un logement qui peuvent faire baisser le prix de vente ?

Plusieurs défauts d'un logement peuvent entraîner une baisse du prix de vente. Voici quelques exemples courants :

• État général: Un logement présentant des problèmes structurels, des fissures, des infiltrations d'eau, des défauts majeurs au niveau de la toiture, de la plomberie ou de l'électricité peut faire baisser le prix.
• Les Performances Energétiques: les biens qui ont de mauvais DPE et en particulier ceux dont le DPE est en F ou en G sont désormais très pénalisés. L'interdiction prévue par la loi Energie-climat de les mettre en location a de fait clairement un impact sur le prix.
• Obsolescence: Un logement dont les installations sont dépassées ou qui n'est pas conforme aux normes actuelles peut être considéré comme obsolète. Cela inclut les cuisines, les salles de bains, les systèmes de chauffage ou de climatisation obsolètes, ce qui peut réduire la valeur perçue.
• Aménagement intérieur: Une mauvaise disposition des pièces, une faible luminosité, des espaces confinés ou des problèmes d'isolation acoustique peuvent impacter négativement le prix de vente.
• État des finitions: Des revêtements de sol usés, des murs en mauvais état, des peintures écaillées ou des équipements vétustes peuvent donner une impression de négligence et justifier une réduction du prix.
• Localisation: Un logement situé dans un quartier peu attractif, à proximité de nuisances (bruit, pollution, voies de circulation fréquentées) ou éloigné des commodités peut avoir une valeur inférieure.
• Charges supplémentaires: Des charges de copropriété élevées, des coûts d'entretien importants ou des défauts dans la gestion de la copropriété peuvent faire baisser le prix de vente.
• Manque d'espaces extérieurs : L'absence de balcon, de terrasse ou de jardin peut être perçue comme un inconvénient, surtout dans les zones où ces espaces sont recherchés.

Bon à savoir: Les nouvelles contraintes liées au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ont un impact croissant sur les prix immobiliers. Selon une étude Opinionway de 2023 portant sur 5 000 Français , 79 % des vendeurs de résidence principale et 57 % des vendeurs d'investissements locatifs sont prêts à réduire leur prix en cas de mauvaises performances énergétiques. De plus, 40 % des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un élément de négociation lors de l'acquisition d'un bien immobilier.

Vendre un logement malgré ses défauts

Pour vendre un bien considéré comme invendable, il est essentiel d'agir de manière efficace. Il faut envisager la revalorisation du bien en effectuant des travaux de rénovation ou en le mettant en valeur grâce au « home staging ».

Pour les biens classés en F ou G, certains ont l'obligation de réaliser un audit énergétique qui va définir la liste des travaux à réaliser pour gagner 2 classes. Il peut être pertinent d'engager certains travaux pour améliorer le DPE de son bien.

Il est important de ne pas surexposer le bien en le proposant à de nombreuses agences immobilières, ce qui pourrait le décrédibiliser. Enfin, il est recommandé de miser sur la transparence en présentant les avantages et les défauts du bien, ce qui favorisera la confiance des acheteurs potentiels.

Bon à savoir : Aveo, l’un des leaders français du home staging estime à 2,54 % du prix de vente d’un bien le coût moyen d’une prestation de valorisation. Après cette prestation, le taux moyen de négociation passe à 3,24 % contre 8 % habituellement.

En synthèse, pour fixer le prix de vente d'un logement, il faut tenir compte de plusieurs facteurs tels que l'évaluation du marché, l'état et les caractéristiques du logement, l'emplacement, les éléments du marché et l'expertise professionnelle.

Les défauts d'un logement qui peuvent faire baisser le prix de vente incluent l'état général, l'obsolescence, l'aménagement intérieur, l'état des finitions, la localisation, les charges supplémentaires et le manque d'espaces extérieurs. Pour vendre un logement jugé invendable, il est important d'envisager la revalorisation du bien, de ne pas le surexposer et de miser sur la transparence lors de la présentation.