La ville de Rennes connait depuis plusieurs année une progression importante des prix de l’immobilier ; hausse qui s’est accélérée ces dernières années en raison notamment de la mise en place en 2018 de la ligne LGV sur l’ensemble du trajet Paris-Rennes ce qui met la capitale de l’Ile et Villaine à 1h25 de Paris.
2019 a malgré tout connu un ralentissement de la hausse des prix qui selon le baromètre meilleurs agents a été d’un peu moins de 4%. La ville de Rennes n’en reste pas moins l’une des villes françaises qui a connu la plus forte progression au cours de ces 10 dernières années :
- 1 an : + 3.7%
- 2 ans : + 16.7%
- 5 ans : + 25.7%
- 10 ans : + 47.5%
Par ailleurs, quand on interroge la chambre des Notaires, ils n’identifient pas de réel phénomène spéculatif. Certains avaient cru que la mise en place le ligne LGV se traduirait par de nombreuses acquisitions par des parisiens. Si ceux-ci investissent à Rennes, leur part sur l’ensemble des transactions rennaises reste stable aux environs de 8%
Coté rentabilité locative, Rennes se situe en moyenne à 4,4% ce qui fait de l’immobilier rennais un investissement très rentable. Cette rentabilité est bien entendu variable selon le type de bien et la localisation. Selon le type de bien, d’après meilleurs agents, les loyers au m2 vont de 9,7€ pour un 4 pièces à près de 16,7€ pour un studio.
En tout état de cause, que ce soit à la location ou à l’achat,
la ville de Rennes connait une pression immobilière importante. A titre d’exemple, si l’on se réfère aux données meilleurs agents, en janvier 2020 à Lyon, le nombre d'acheteurs est supérieur de 30% au nombre de biens à vendre.
Prix moyen du m2 à Rennes
En janvier 2020, le prix moyen de l’immobilier à Rennes est de 3 055 €/m2 avec une fourchette qui va de 2 291 € à 4 582 € pour les appartements. Pour les maisons, le prix est de 3 556 €/m2 avec une fourchette de 2 667 € à 5 334 €.
Au-delà de ces moyennes se cache une diversité importante d’un quartier à un autre :
- Rennes - Beaulieu / Baud : 3 077 €
- Rennes - Centre : 3 712 €
- Rennes - Cleunay / Arsenal / Redon : 3 375 €
- Rennes - Francisco Ferrer / Vern / Poterie : 2 826 €
- Rennes - Le Blosne : 2 055 €
- Rennes - Maurepas / Patton / Les Gayeulles : 2 830 €
- Rennes - Nord / Saint Martin : 3 346 €
- Rennes - Sud / Gare : 2 873 €
- Rennes - Thabor / Saint Helier : 3 510 €
- Rennes - Villejean / Beauregard : 2 566 €
Si le secteur Cleunay-Arsenal se valorise et que le Vieux Rennes continue de séduire les acquéreurs, l’arrivée de la LGV a eu un impact important sur les prix de l’immobilier dans le quartier Thabor-Saint Hélier-Alphonse Guérin qui se situe à proximité de la gare. En revanche dans d’autres quartier comme le Blosne qui conserve une réputation de quartier difficile, les prix restent bas.
Reste à savoir si les projets, (contrat de revitalisation commerciale et artisanale de Blosne-Est, implantation d’une ferme urbaine, construction d’un nouveau Conservatoire) dont Blosne fait l’objet et qui visent à changer la physionomie de ce quartier, rehausseront son attractivité et réussiront à faire remonter le prix de son immobilier…
Perspectives immobilières à Rennes en 2020
Hormis un resserrement de la politique du crédit qui ne toucherait alors pas que Rennes, rien ne laisse présager pour 2020 une inversion de la tendance.
La ville de Rennes fait d’ailleurs preuve d’un très grand dynamisme sur le plan urbain et immobilier.
On a par exemple le projet d’aménagement urbain de la Courrouze, réaménagement en quartier urbain à caractéristiques écologiques modernes qui prévoit à terme la création de logements pour 10 000 habitants et la création de 3 000 emplois.
Le projet ViaSilva qui prévoit la création de près de 6 000 logements ou encore le projet EuroRennes qui prévoit la réhabilitation du quartier de la gare SNCF de Rennes et la sortie de terre de 125 000 m2 de bureaux, 30 000 m2 de commerces et services et plus de 1 400 habitations.
Par ailleurs, Rennes s’est engagé dans une vaste opération de rénovation d'immeubles délabrés du centre ancien de Rennes et dont la 2nde phase en cours jusqu’en 2023 a pour objectif la réhabilitation de 120 immeubles.
Enfin 47 programmes immobiliers neufs sont actuellement en cours de livraison sur la ville.
De manière générale la ville de Rennes sera marqué par de nombreux chantiers en 2020
comme en témoigne le journal Ouest France.
Ce dynamisme immobilier même s’il se traduit par une augmentation de l’offre de logements n’empêchera pas la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années même si celle-ci sera vraisemblablement plus modérée que par le passé.
Pour ceux qui souhaitent faire de l’investissement locatif sur des petites surfaces, le quartier « Beaulieu » est clairement porteur avec plus de 30% de la population qui est composée d’étudiants qui restent en recherche de logements.
Le quartier de la gare TGV fait également parti des zones à privilégier pour bénéficier des retombées du projet EuroRennes tout en bénéficiant d’un niveau de prix qui reste raisonnable pour le moment.
Même si le centre-ville atteint des niveaux de prix élevés, il reste attractif et offre quelques opportunités intéressantes avec la loi Malraux en particulier.
Enfin, mais c’est un point important, Rennes est localisée en zone B1 de la loi PINEL, ce qui en fait une zone intéressante pour les investisseurs, avec des prix modérés et une demande locative importante.
Quelle que sera l’évolution du prix du marché à Rennes en 2020, l’essentiel reste la qualité des biens. Même si le marché n’est pas aussi porteur, les biens de qualité continueront à bénéficier d’une capacité de hausse et de revente plus élevée.
