Faut-il encore investir dans l'immobilier en 2020 en France ?

Quelles perspectives pour l’immobilier en 2020 ? C’est la question que tout le monde se pose après une année 2019 qui ne manque pas de superlaifs : « Ultra-dynamique », « euphorique », « spectaculaire », « historique », …

Alors que beaucoup pensaient que l’année 2019 marquerait un retour au calme, il n’en a rien été. Cela a été l’année de tous les records et peut être de tous les excès. On a vu le nombre de transactions dépasser pour la 1ère fois le million et des prix augmenter parfois de plus de 10% dans des villes comme Paris ou Lyon après plusieurs années de hausse déjà importante.

Malgré tout, les professionnels restent sinon optimistes, mesurés. «Nous ne croyons pas à une bulle. Le marché est dominé par des utilisateurs, pas des investisseurs mais nous tablons sur une année 2020 moins excessive que par le passé.» (Henri Pagnon – fondateur de Proprioo). "Le stock de biens à vendre n'a jamais été aussi faible alors qu'en face la demande n'a jamais été aussi forte (+25% en 2019) » (Laurent Vimont – président de Century 21)

En revanche, mais c’était déjà le cas début 2019 après une année 2018 également très dynamique, ces mêmes professionnels voient les choses se calmer. Quelques signaux viennent renforcer cette perception

Un marché au dernier trimestre 2019 qui a marqué le pas.

Le marché immobilier est clairement un marché saisonnier avec une fin d’année qui est classiquement en retrait ; phénomène sans doute amplifié en 2019 par les conflits sociaux de la fin d’année.

Mais cette année, le recul semble plus important avec une baisse des prix de 0,5 % sur les 3 derniers mois (0,4% pour les appartements et 0,8% pour les maisons) selon le baromètre LPI-SeLoger. Cette baisse des prix vient en parallèle d’une baisse des transactions de 0,6% en rythme trimestriel glissant toujours selon le baromètre LPI – SeLoger.

Si la survenance de ce ralentissement ne constitue pas une réelle surprise compte tenu de la saisonnalité du marché de l’immobilier, son intensité pourrait avoir plus de conséquences que celles anticipées par les acteurs du marché. Il est néanmoins beaucoup trop tôt pour crier au retournement de tendance.

Des vendeurs qui se positionnent à des niveaux de prix trop élevés

Les causes de ce ralentissement sont sans aucun doute diverses mais la tentation de certains vendeurs d'anticiper et de surestimer les prix de leurs biens participe clairement à un ralentissement du marché.

Nous le voyons quotidiennement, souligne Benoit de Montremy, président d’imkiz, certains propriétaires souhaitent mettre leur bien en vente au-dessus du prix du marché espérant une bonne surprise. Si celle-ci arrive parfois lorsque les biens ne présentent aucun défaut, elles restent rares et l’affichage d’un bien à un prix trop élevé peut clairement nuire à son prix de vente final.

Même dans un marché ou l’offre est inférieure voire très inférieure à la demande, les acheteurs ne sont plus prêts à tout surtout dès lors qu’un bien à un défaut même minime. On peut penser que ce phénomène a contribué au ralentissement d’activité observé ces derniers mois mais que les choses reprendront leur cours normal quand les vendeurs auront réajusté leurs prix au pouvoir d'achat.

En revanche, si les vendeurs s’entêtent dans une politique de prix « trop élevés », on risque de voir se développer un phénomène qui a déjà commencé. Comme le souligne Christine Fumagalli, présidente d’Orpi, « face à l'assèchement de l'offre dans les grandes villes et aux prix trop élevés, les acheteurs s'intéressent de plus en plus aux villes « secondaires » accessibles à moins de deux heures de transport de celles-ci et attrayantes en termes de qualité de vie. La verdure et un environnement respirable sont des critères de plus en plus recherchés. Des villes comme Rouen, Orléans et Angers profitent de cette nouvelle tendance ».

Un resserrement de la politique du crédit.

Tout le monde l’a dit les niveaux actuels de taux d’intérêt sont historiquement bas et sont clairement un des éléments qui expliquent les niveaux actuels observés dans l’immobilier. Ils augmentent le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs, ils permettent de couvrir une large partie des mensualités en cas d’investissement locatif financé par emprunt, …

S’il y a un risque aujourd’hui de retournement des marchés, c’est sans doute de là qu’il peut venir. Poussé par la volonté des banques de vouloir préserver leur niveau de marge, celles-ci pourraient tenter de faire pression pour une remontée des taux.

Si une remontée rapide des taux d’emprunts ne semble désormais plus envisageable en raison des conséquences très lourdes qu’elle aurait sur l’économie en général, leur baisse ne l’est plus non plus. Tout semble en revanche indiquer que les banques vont se montrer à l’avenir plus regardantes sur les taux d’endettement comme le réclame le Haut Conseil à la stabilité financière. Et elles le seront sans doute aussi sur l’apport des acheteurs.

Ce qui ressort également clairement aujourd’hui, c’est qu’un certain nombre d’acheteurs sont désormais au maximum de ce qu’ils peuvent obtenir de leur banque et ils commencent à étudier des alternatives à leur achat immobilier. Certains envisagent de s’éloigner des grandes villes pour aller vers des villes plus abordables comme nous l’avons vu, d’autres préfèrent reporter leur projet, phénomène amplifié par les craintes d’une éventuelle bulle

Enfin, au-delà de l’évolution des taux, un sujet commence à émerger. Il concerne l'évolution de la fiscalité locale car si la taxe d'habitation doit être progressivement supprimée d'ici à 2023, la taxe foncière ne cesse d'augmenter…

Une stabilité des mesures pour l’immobilier et quelques bonnes nouvelles.

Coté mesure pour l’immobilier, l’année 2020, ne devrait pas voir de grandes nouveautés.

Suppression de la taxe d'habitation

Après deux années de réduction de la taxe d’habitation, l’année 2020 marquera la première année où cet impôt local sera complètement supprimé pour 80 % des ménages. Pour les 20 % des ménages les plus riches, le paiement de la taxe d’habitation reste inchangé en 2020. Il faudra attendre 2021 pour voir les premières réductions et 2023 avant sa disparition complète.

Maintien du Prèt à Taux Zéro en zone détendue

Le prêt à taux zéro devait être supprimé pour l’achat d’un bien immobilier neuf dans les zones B2 et C, c’est-à-dire les zones où la demande en logement n’est pas forte. Il a finalement été maintenu dans les mêmes conditions qu’en 2019 que cela soit pour l’acquisition par un primo accédant d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec travaux.

Maintien de la loi Denormandie

C’est l’équivalent de la loi Pinel pour la rénovation de logements anciens dans certaines villes. Ce dispositif a été prorogé d’un an et sera donc applicable jusqu’au 31 décembre 2022. Il va même être étendu à l’ensemble du territoire des communes éligibles, et non uniquement aux centres-villes comme c’est le cas actuellement.
La loi Pinel restant de son coté en vigueur dans les mêmes conditions qu’en 2019.

Poursuite du dispositif Etalab

L’état a souhaité en 2019 renforcer la transparence en matière de transaction immobilière en mettant à disposition la base de l’ensemble des ventes immobilières (maisons, appartements mais aussi terrains) aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels. Cet outil a été enrichie récemment des transactions du 1er semestre 2019. Il permet à chacun d’avoir une vision claire des prix immobiliers autour de chez lui pour ne pas sur-payer sa nouvelle acquisition.

Les élections municipales vont elle changer la donne?

La tenue des élections municipales en mars prochain pourrait avoir quelques conséquences.

A l’instar de Paris qui a remis en place le plafonnement des loyers, un certain nombre de villes comme Lille par exemple sont en train de faire la même chose. La régulation des solutions de location courte durée comme Airbnb qui a un impact important sur les prix de l’immobilier va elle aussi se renforcer.

Si pour le moment, l’impact de l'encadrement des loyers est mitigé et n’a pas eu d’impact sur l’investissement immobilier, il se pourrait que sur la longue période les choses soient un peu différentes au fur et à mesure que les baux vont se renouveler.

Faut-il malgré tout s’inquiéter ?

Globalement rares sont ceux qui voient un scénario catastrophe se mettre en place et sans doute à juste titre.

Il existe néanmoins quelques acteurs qui tirent franchement la sonnette d’alarme.

Ainsi, l’économiste Marc Touati affirme dans une interview dans le journal Le Parisien (http://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-j-attends-une-chute-des-prix-de-20-a-25-juge-marc-touati-29-11-2019-8204955.php) que le marché de l’immobilier français va chuter de 20 à 25% en 2020.

Il considère en effet que les prix actuels de l’immobilier français sont déconnectés de la valeur réelle du marché et que l’envolée des prix de ces dernières années ont créé une bulle immobilière. Pour lui, cela s’explique par des taux d’intérêt historiquement bas qui ont abouti à un taux d’endettement des ménages historiquement élevé de 80 % de leurs revenus. Si cette dette débouchait sur une croissance forte et une augmentation des revenus, il n’y aurait pas de problème. Ce n’est pas le cas. Si la croissance ralentit encore, que le chômage regrimpe ou qu’une crise mondiale éclate, les ménages surendettés auront du mal à rembourser. C’est là le danger.”

Un risque “conjoncturel” auquel pourrait s’ajouter un risque “structurel” selon lequel le rapport entre l’offre et la demande serait à terme déséquilibré, l’offre étant supérieure.

Pourquoi ? les raisons seraient multiples : les papy-boomers contraints de vendre leur bien pour financer leur retraite ne trouveraient pas si facilement acheteurs que cela et les primo-accédants de même qu’un nombre important d’acheteurs potentiels se trouveraient exclus du marché de l’accession à la propriété, du fait de prix bien trop élevés.

L'achat d'un bien de qualité reste une valeur sûre

L'année 2020 va probablement s'inscrire dans la continuité de 2019. La faiblesse des taux immobiliers va faciliter l'accès à la propriété des primo-accédants. Les investisseurs, eux, pourront continuer à compter sur les dispositifs fiscaux dédiés à l'immobilier locatif.

Quant aux prix, difficile d'imaginer qu'ils baissent l'an prochain. À moins de revenus élevés, les candidats à l'achat immobilier dans les villes au prix les plus élevés (Paris, Lyon, Bordeaux, ….) franciliens risquent donc de devoir s'éloigner des centres-villes encore davantage pour acheter un logement à leur taille. En régions, les villes dynamiques vont connaître une inflation marquée, mais rester 2 à 3 fois moins chères que Paris.

Acheter en 2020 ? La réponse à cette question ne peut évidemment pas faire appel au seul raisonnement économique. L'accès à la propriété étant souvent un objectif de vie, l'engouement pour la pierre restera fort. Alors, si vous avez envie de vous lancer prochainement, autant profiter des taux bas tant qu'ils sont là pour doper votre pouvoir d'achat immobilier.