Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif PINEL ?

Qui peut bénéficier du dispositif PINEL ? Pour pallier au manque de logements dans un certain nombre de territoires en France, la loi Pinel qui a succédé à la loi Duflot, permet dans certaines conditions de déduire fiscalement une partie du prix d’un logement. Comment est ce que cela fonctionne, quelles sont les conditions d’éligibilité, quelles sont les zones concernées ?...

Le dispositif Pinel comment cela marche ?

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités.

Pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter les conditions suivantes :

• Que l’opération soit réalisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot.
• Que le logement soit situé dans une zone éligible (cf paragraphe suivant)
• Que le logement atteigne un niveau de performance énergétique qui est fixé par la loi
• Que le logement soit loué nu, à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables.
• que les revenus du locataire soient inférieurs à un plafond fixé par la loi de manière à réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Pour pouvoir bénéficier des avantages du Pinel, le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix qu’il pourra prolonger jusqu’à 12 ans.

L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite :

d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré

de 12% du prix d'achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

La réduction peut s’appliquer à 2 logements maximum par an.

Délais en cas de VEFA, de bien à construire ou de travaux.

Les délais d’achèvement pour pouvoir bénéficier des avantages PINEL sont les suivants :

VEFA : le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.

Bien à construire : le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.

Réalisation de travaux : le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.

Par ailleurs, concernant les niveaux de performances energétiques qui doivent être respectés, ils sont les suivants :

Logement neuf ou à construire : Réglementation thermique RT 2012 ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013

Logement nécessitant des travaux : Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Zones concernées par la loi PINEL

L'objectif principal de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est plus importante que l'offre et ainsi d’apporter des réponses à la pénurie de logements que l’on constate dans certaines zones.

La loi s’appuie donc sur un découpage de la France en 5 zones en fonction de critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.

Ce zonage A, A bis, B1, B2 et C caractérise donc la tension du marché du logement en allant de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

On retrouve donc :

• la Zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
• la Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• la Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
• la Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
• la Zone C : reste du territoire.

Vous pouvez accéder à la liste de l’ensemble des communes accessibles au dispositif PINEL en cliquant sur le lien: Liste des communes éligibles au dispositif PINEL

Conditions liées au locataire dans le cadre de la loi Pinel

Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal.

En revanche et quel que soit son statut, la loi Pinel intègre des conditions de ressources du locataire pour que le propriétaire puisse en bénéficier. Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires à savoir (revalorisé chaque année):

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 236 €	38 236 €	31 165 €	28 049 €	28 049 €
Couple	57 146 €	57 146 €	41 618 €	37 456 €	37 456 €
+ 1 personne à charge	74 912 €	68 693 €	50 049 €	45 044 €	45 044 €
+ 2 personnes à charge	89 439 €	82 282 €	60 420 €	54 379 €	54 379 €
+ 3 personnes à charge	106 415 €	97 407 €	71 078 €	63 970 €	63 970 €
+ 4 personnes à charge	119 745 €	109 613 €	80 103 €	72 093 €	72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 341 €	+ 12 213 €	+ 8 936 €	+ 8 041 €	+ 8 041 €

Les conditions de loyer dans le cadre de la loi Pinel

Enfin, le dispositif Pinel intègre un plafonnement des loyers qui est variable en fonction de la zone d’implantation.

Pour pouvoir bénéficier des conditions du PINEL, le loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole ne doit pas dépasser :

	Plafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis	17,17 €
Zone A	12,75 €
Zone B1	10,28 €
Zone B2 (sur agrément)	8,93 €

Les plafonds de loyer varient également en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur qui se calcule de la façon suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

Le résultat obtenu est ensuite arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. exemple : location d’un logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2019 sera de 9,15 € (détail du calcul : 10,28 x (0,7 + 19/100) = 9,1492 arrondis à 9,15).

Pas de chute massive de l’immobilier à court terme en perspective…