Quels travaux peut effectuer un locataire dans son logement ?

Travaux dans votre location : quand faut-il l’autorisation du propriétaire ?

Tant que les travaux ne concernent pas la structure du bien ou sa distribution, le locataire a le droit d’engager des travaux d’amélioration et de décoration et il n’est pas obligé de prévenir le propriétaire qui ne peut pas s’y opposer.

Quand on parle de travaux de décoration, il s’agit :

• de la décoration au sens propre : peinture murale, pose de papier peint, changement de moquette, …
• installation d’appliques, de tringles, d’étagères, …

Pour les travaux plus importants, monter ou abattre une cloison, créer une ouverture, modifier les branchements électriques ou la plomberie, … l’accord du propriétaire est plus que recommandé

Par ailleurs, en tant que locataire et en dehors des travaux de décoration ou d’amélioration vous devez aussi veiller à entretenir les équipements et à procéder aux réparations courantes dues à l’usure ou à des dégradations. Cela concerne par exemple le remplacement d’une vitre cassée, d’un joint de robinet, d’un flexible de douche, mais aussi l’entretien des équipements d’une cuisine équipée, l’entretien de la chaudière et du ballon d’eau chaude … qui sont à la charge du locataire.

Quels sont les risques si le propriétaire n’a pas donné son accord ?

S’il n’a pas donné son accord le propriétaire sera en mesure de demander une remise en état d’origine des lieux comme c’est en principe mentionné dans le bail.

Par ailleurs, le propriétaire peut engager une procédure pour mettre fin au bail, du fait des travaux non autorisés, et demander un dédommagement pour remise en état.

Il est donc important de bien respecter l’ordre des choses.

Il est d’autant plus important que le locataire avance en relation avec le propriétaire que dans un certain nombre de cas, quand les travaux apportent une valeur ajoutée, le propriétaire va pouvoir en prendre une partie à sa charge. Cela peut concerner par exemple la pose d’un double vitrage, d’une serrure renforcée pour la porte d’entrée, le remplacement de matériels électriques par des modèles plus récents et plus économiques en consommation d’énergie, …

Quel formalisme donner à cette demande ?

La demande au propriétaire doit respecter un certain formalisme. Tout d’abord elle doit idéalement être faite par lettre recommandée avec accusé de réception même si pour des travaux sommaires un échange de mail peut être suffisant dès lors qu’il est sans ambiguïté. L’important est d’avoir une trace écrite des échanges et accords.

Si l’on veut être exhaustif dans cette demande, il est important de bien mentionner la nature exacte des travaux envisagés ainsi que les coordonnées de l’entreprise qui va réaliser les travaux.

Une fois la demande effectuée, le propriétaire bénéficie d’un délai de deux mois pour répondre (positivement ou négativement). Passé ce délais, l’absence de retour du propriétaire vaut pour accord.

Une fois les travaux effectués, le locataire est également tenu de prévenir le propriétaire du bon achèvement des travaux et du respect des conditions validées entre le propriétaire et le locataire. Cette formalité s’effectue aussi par lettre recommandée avec accusé de réception.

À quelles aides prétendre pour des travaux locatifs ?

Afin de soutenir les projets d’aménagement, il existe plusieurs aides financières pour des travaux. Ceux-ci vont généralement au bénéfice du propriétaire dans une démarche d’amélioration de l’habitat.

C’est notamment le cas du prêt épargne logement (PEL) ou encore du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Toutefois, le locataire peut disposer de subventions sous certaines conditions d’obtention :

• le prêt à l’amélioration de l’habitat (PAH) de la CAF ;
• les aides de sa caisse de retraite ;
• le CITE précédemment mentionné, ainsi que le crédit d’impôt des dépenses d’équipement pour personnes handicapées ou âgées.
• Les aides des collectivités territoriales et de l’Anah (agence nationale de l’habitat) telles que l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) ou les prestations de compensations du handicap (PCH) sont également disponibles.

Principales dépenses d’entretien courant à la charge du locataire.

L'entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures) et ses éléments d'équipement sont concernés. La liste des réparations locatives présentée ici n'est pas limitative.

Mécanisme d'ouverture/ fermeture

Le bon fonctionnement des portes et fenêtres doit être assuré par le locataire. Il doit notamment entretenir les petites parties mécaniques des portes et fenêtres et notamment réaliser :

• le graissage des gonds et des charnières,
• les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture,
• le remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou),
• le graissage des petites pièces des serrures et verrous,
• le remplacement des clefs égarées ou abîmées.

Vitrages

L'entretien courant des vitres est à la charge du locataire. Il concerne notamment :

• la réfection des mastics,
• le remplacement des vitres détériorées.

Stores et volets

Les stores doivent être entretenus par le locataire qui doit assurer notamment :

• le graissage du mécanisme,
• le remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames de stores.

Concernant les volets, le locataire est tenu de les réparer lorsque leur dégradation lui est imputable. À défaut, c'est au bailleur de le faire.

Plafonds, murs, cloisons (intérieurs)

Le locataire assure le maintien en l'état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement. Il doit par ailleurs assurer :

• les menus raccords de peintures et tapisseries,
• la remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique...),
• le rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs etc..).

Revêtements de sol (intérieurs)

Les revêtements de sol (parquets, moquettes, lino...) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer notamment :

• le cirage du parquet,
• l'entretien courant de la vitrification du parquet,
• le remplacement de quelques lames de parquet,
• la pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement (notamment en cas de taches et de trous).

Placards et menuiseries

Le remplacement des tablettes et tasseaux de placard, ainsi que la réparation de leur dispositif de fermeture, restent à la charge du locataire. Les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) doivent également être entretenues par le locataire, qui doit notamment assurer la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiseries.

Plomberie

L'entretien des installations de plomberie est à la charge du locataire. Il s'agit notamment :

• des canalisations d'eau et de gaz,
• des fosses septiques,
• du chauffage,
• des éviers,
• des appareils sanitaires,
• Canalisations d'eau

Le locataire doit en assurer :

• le dégorgement,
• le remplacement de joints et colliers.

En cas de fuite d'eau due à la vétusté des canalisations, le locataire doit avertir le propriétaire à qui il revient de faire effectuer les réparations nécessaires.

Canalisations de gaz

Le locataire est tenu d'entretenir les canalisations de gaz, notamment :

• l'entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération,
• le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

Fosses septiques

La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance doit être assurée par le locataire en place. En revanche, le curage de la fosse septique relève en revanche des obligations du bailleur.

Chauffage, eau chaude et robinetterie

Le locataire doit assurer le remplacement de certains éléments notamment :

• bilames,
• sondes,
• pistons,
• membranes,
• boites à eau,
• allumage,
• allumage piézo-électrique,
• clapets,
• joints des appareils à gaz.

Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition notamment :

• rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries,
• remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets,
• remplacer les joints, flotteurs et joints cloche des chasses d'eau.

L'entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire. De la même façon, le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée...) est à la charge du locataire.

Éviers et appareils sanitaires

Les éviers et appareils sanitaires du logement sont à entretenir par le locataire, qui doit notamment assurer :

• le nettoyage des dépôts de calcaire,
• le remplacement des tuyaux flexibles de douche.

Electricité

L'entretien de certains éléments d'équipement électrique relève des réparations locatives, dont notamment le remplacement :

• des interrupteurs,
• des prises de courant,
• des coupe-circuits et fusibles,
• des ampoules,
• des tubes lumineux,
• des baguettes ou gaines de protection (ou leur réparation).

Les autres équipements :

Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus et réparés (menues réparations) par le locataire.

C’est le cas par exemple des éléments suivants quand ils sont mis à la disposition du locataire :

• réfrigérateur,
• machine à laver,
• sèche-linge,
• hottes aspirante,
• capteurs solaires,
• pompe à chaleur,
• antenne,
• meubles scellés,
• cheminées,
• glaces et miroirs.

L'entretien et le renouvellement éventuel du détecteur de fumée sont à la charge de l'occupant, même si son achat et son installation initiaux sont à la charge du bailleur.