L’année 2020 se termine sur un volume de près de 930 000 transactions dans l’ancien (chiffres provisoires). C’est en retrait par rapport à 2019 mais cela reste très élevé au regard de l’année qui vient de s’écouler avec notamment 2 mois totalement à l’arrêt en mars et en avril.
Comment expliquer un tel niveau de vente en 2020 ?
Au regard de l’année que nous venons de traverser, on pouvait légitimement s’attendre pendant le 1er confinement à une baisse très significative du nombre de transactions.
Certains comme la BPCE (Banque Populaire Caisse d’Epargne) avaient d’ailleurs anticipé une baisse : « Dans l’ancien, la chute attendue est de 23% cette année avec 820 000 transactions prévues. Un niveau qui devrait se maintenir en 2021 avec 850 000 ventes, ce qui induirait une rupture de tendance ».
Ce n’est pas ce qu’il s’est passé comme nous l’avons vu. En revanche, ils ne s’étaient pas trompés sur tout puisqu’ils prévoyaient un impact limité sur les prix qui ne devaient pas baisser. C’est effectivement ce qu’il s’est passé.
Par ailleurs, s’il n’y avait pas eu un resserrement de la politique du crédit demandée par la Banque de France début 2020, les chiffres seraient sans doute un peu plus élevés aujourd’hui.
Comment expliquer de tels résultats ?
Il nous semble que c’est le croisement de 2 phénomènes :
- d’une part des propriétaires vendeurs qui ont eu peur de voir le marché immobilier baisser et qui ont préféré vendre rapidement leur bien et on ainsi alimenté le marché
- d’autre part des acquéreurs inquiets par le resserrement du crédit en général et en particulier avec les conséquences de la crise sanitaire et qui ont préféré acheter rapidement quitte à payer un peu cher
Que faut-il attendre pour 2021 en matière d'immobilier?
La plupart de ceux qui s’étaient essayés à des anticipations après le 1er confinement se sont trompés. C’est donc un exercice compliqué.
Ce que l’on constate c’est que le dernier trimestre s’est terminé sur une activité soutenue même si le 2nd confinement est venu arrêter un peu la dynamique qui était en marche.
Sauf rebondissement de la crise sanitaire qui est toujours active mais dont on espère qu’elle sera maitrisée avec le déploiement de la vaccination, on peut espérer que l’activité va rester sur les mêmes tendances que celles observées actuellement.
Il parait probable que l’année 2021 sera marquée par des défaillances d’entreprises et une possible montée du chômage qui devrait avoir des conséquences sur l’immobilier mais on peut penser que l’Etat mettra tout en œuvre pour limiter ce phénomènes a fortiori en année pré-électorale (élection présidentielle en 2022).
Des taux d’intérêt qui restent à des niveaux très bas
Les taux d'intéret devraient poursuivre en 2021 le soutien au marché immobilier. En effet, les taux d’intérêt proposés par les banques restent extrêmement avantageux et à des niveaux historiquement bas. Selon la dernière édition de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux des crédits (hors assurances) s’est établi en octobre 2020 à 1,21% en moyenne.
Rien ne laisse présager dans les mois à venir une remontée des taux d’intérêts qui devraient rester tout au long de l’année 2021 à des niveaux particulièrement favorables aux acquéreurs et en particulier à ceux qui disposent d’un bon dossier.
Un assouplissement de l’accès au crédit immobilier en 2021
Alors que l’année 2020 a été marquée par un resserrement de la politique d’accès au crédit, Bercy, ou plus exactement le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), a décidé le 17 décembre 2020 de réassouplir les règles pour permettre notamment aux primo accédants, d’accéder plus simplement et dans de bonnes conditions au crédit.
Cet assouplissement concerne :
- Le taux d’endettement qui passe de 33 % à 35 %.
- En clair jusqu’à présent, un ménage ne pouvait consacrer plus de 33 % de ses revenus nets (après déduction de ses charges fixes) à son prêt. Ce seuil passe à 35 %.
- Les durées maximales des prêts qui restent plafonnées à 25 ans mais qui tiendront désormais compte des différés de remboursement liés à la durée des travaux pour les achats sur plan dans le neuf. Un crédit pour ce type de projet pourra ainsi durer 27 ans maximum (25 ans plus deux ans de différé).
- Les banques pourront déroger aux règles du HCSF à hauteur de 20 % des dossiers contre 15 % auparavant. En revanche la règle des 20% devra être respectée ce qui n’était manifestement pas le cas pour les 15% jusqu’à présent.
Au-delà des nouveaux crédits, cet assouplissement concerne aussi les rachats et renégociations de prêts si ces opérations aboutissent à réduire le taux d’effort ou la durée de remboursement.
Que peut on attendre en matière de prix de l’immobilier en 2021 ?
Cela fait des années que les observateurs prédisent une baisse des prix de l’immobilier qui dans certaines villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes, … ont connu ces 10 dernières années une hausse continue.
Néanmoins si l’on peut envisager un ralentissement de la hausse voir une stagnation des prix, la baisse n’est pas là pour le moment (et en particulier tant que les banques suivent).
Ce n’est toutefois pas l’avis de tous puisque selon une étude SeLoger, ce sont 38 % des acheteurs qui anticipent un recul des prix ou … qui le souhaitent.
Au-delà de ces études, l’agence Moody’s estime que les prix des logements français pourraient reculer de 2% l'an prochain en considérant les prix de l’immobilier suivent généralement de près la croissance économique et que le PIB ayant reculé de 10% en 2020, une baisse des prix de l’immobilier est probable.
Si l'on se réfère à la plateforme Meilleurs Agents, durant le mois de novembre,le nombre de nouvelles annonces de mise en vente a diminué de près de 30% au niveau national par rapport au rythme habituel. Cet baisse des stocks associée à une fièvre acheteuse moins forte pourrait dans un 1er temps limiter un éventuel rebond du marché. Malgré tout et toujours selon Meilleurs Agents, le moral des porteurs de projet immobilier semble rester au beau fixe : 71% des vendeurs et des acheteurs déclarent rester positifs et sereins face à l’avenir malgré le contexte sanitaire et économique actuel.
En réalité le vrai risque repose sur l’augmentation du chômage qui pourrait pousser des ménages en situation de surendettement à mettre en vente leur logement et créer un excès d’offre sur le marché.
Dans le même esprit nous avons vu un certain nombre de propriétaires (surtout de petite surface urbaines) ayant financé leur acquisition en intégrant une part de location saisonnière de type Airbnb importante se retrouver dans l’incapacité de rembourser leurs échéances de crédit depuis le 1er confinement et l’arrêt des flux touristiques. Certains ont été contraints de remettre leur bien sur le marché.
Côté institutionnels et notamment en ce qui concerne ceux qui ont investi dans des bureaux ou des surfaces commerciales qui sont vides ou sous-occupées depuis le mois de mars, il y a également un risque à les voir céder une partie de leurs actifs pour se recapitaliser et à venir créer un afflux d’offre sur le marché.
Mais là encore, et même si la situation est exceptionnelle, il convient de ne pas tomber dans un scénario catastrophe qui n’est pas à l’ordre du jour pour le moment.
En réalité, on peut vraiment penser que l’année 2021, en matière d’immobilier, dépendra dans une large mesure de l’évolution de la courbe du chômage. Si celui-ci reste contraint grâce aux mesures de soutien que le gouvernement pourra mettre en place, le marché devrait se tenir. Si en revanche, on assiste à une hausse significative du nombre de chômeurs, les choses seront sans doute plus compliquées.
Logement neuf : 2021, l’année de tous les dangers
Si l’année 2020 a été bonne pour le logement ancien et les perspectives 2021 raisonnablement optimistes, ce n’est pas le cas des logements neufs.
En 2020 ; d’après la Fédération du Bâtiment, le nombre de permis de construire s’est établi à 380.000 soit une baisse de 15% par rapport à 2019.
Pour 2021, le maintien du Prêt à Taux Zero (PTZ) ainsi que les mesures gouvernementales en faveur de la rénovation énergétique devraient soutenir l’immobilier neuf mais si la Fédération du Bâtiment s’attend à un rebond par rapport à 2020, celui-ci devrait être limité en particulier pour ce qui concerne la construction.
