La ville de Lyon est l’une des grandes villes de France ou l’immobilier à le plus progressé en 2019 avec 11% (source meilleurs agents) devant Paris dont les prix ont cru de 8%.
Si du côté de SeLoger, les chiffres sont un peu différents, la tendance est la même avec une croissance des prix qui continue à un rythme soutenu et qui affiche près de 8% de hausse en 2019.
L’année 2019 se termine donc sur des niveaux très élevés à Lyon et dans sa périphérie comme à Villeurbanne par exemple. Lyon qui avait un certain retard en matière de prix immobiliers il y a encore quelques années a largement récupéré une partie de ce retard. En revanche toutes les villes de la région Rhône-Alpes ne sont pas logées à la même enseigne et des villes comme Grenoble ou Saint-Étienne restent beaucoup plus sages en matière de hausse de prix.
On a donc un marché immobilier lyonnais extrêmement dynamique et la hausse de 2019 vient compléter 10 années de forte croissance des prix de l’immobilier :
- 1 an : + 11.0%
- 2 ans : + 19.9%
- 5 ans : + 38.8%
- 10 ans : + 61.9%
Coté rentabilité locative, Lyon se situe en moyenne à 3,3%. Elle est bien entendu variable selon le type de bien et la localisation. En fonction du type de bien, d’après meilleurs agents, les loyers au m2 vont de 11,5€ pour un 4 pièces à près de 17€ pour un studio.
Ce n’est donc pas la ville de France qui a la meilleure rentabilité locative en raison de la hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années mais l’on reste à des niveaux qui continuent de la rendre attrayante.
L’attractivité de la ville de Lyon qui n’est pas nouvelle s’explique notamment par la croissance démographique que connait la ville depuis près de 10 ans ; la population lyonnaise croit de plus de 5% par an. Sur le plan économique, la ville connait également un fort développement avec l’installation de nombreuses entreprises et la création de nouvelles zones technologiques et d’innovation.
Coté étudiant, le pôle universitaire de Lyon est le plus important de France derrière Paris ce qui contribue là aussi à renforcer la tension immobilière actuelle.
Pour répondre à cette tension immobilière, la ville a engagé ces dernières années de nombreux aménagements urbains dans des quartiers comme Gerland, Carré de Soie, la rénovation de la rue Garibaldi, la cité de la Confluence, les quais du Rhône, ou encore Vaise et le 9ème arrondissement…mais qui n’ont pas réussi à répondre à l’ensemble de la demande.
A titre d’exemple, si l’on se réfère aux données meilleurs agents, en janvier 2020 à Lyon, le nombre d'acheteurs est supérieur de 18% au nombre de biens à vendre. Comme l’indique Emmanuel de la Bouillerie, l’un des dirigeants d’imkiz, on constate à Lyon le même phénomène de pénurie de bien qu’à Paris et dès qu’un bien de qualité apparait sur le marché à un prix cohérent, il part immédiatement.
Prix moyen du m2 à Lyon
En janvier 2020, le prix moyen de l’immobilier à Lyon est de 4 589 €/m2 avec une fourchette qui va de 3 386 € à 6 200 € pour les appartements et pour les maisons, le prix est de 4 791 €/m2 avec une fourchette de 3 593 € à 7 187 €.
Au-delà de ces moyennes se cache une diversité importante d’un quartier à un autre :
- Lyon - Audibert / Moulin à Vent : 3 563 €
- Lyon - Bellecour / Hotel Dieu : 6 166 €
- Lyon - Etat Unis / Le Bocage : 3 098 €
- Lyon - Grand Quartier 03 : 5 901 €
- Lyon - Grand Quartier 04 : 5 128 €
- Lyon - Grand Quartier 05 : 5 322 €
- Lyon - Le Parc / L'Helvetie : 6 363 €
- Lyon - Santy / La Plaine : 2 908 €
- Lyon - Yves Farges / Le Fleuve : 4 655 €
Coté hausse, tous les quartiers ne sont pas à la même enseigne. Les arrondissements dont les prix ont le plus progressé en 2019 sont le 4ème (+16,9 %), le 5ème (+13,4 %), le 6ème (+9,1 %) et le 8ème (+9,4 %) alors que le 1er, le 2nd et le 9ème ont connu des hausses beaucoup plus modestes.
Perspectives immobilières à Lyon en 2020
Hormis un resserrement de la politique du crédit qui ne toucherait alors pas que Lyon, rien ne laisse présager pour 2020 une inversion de la tendance.
Néanmoins l’année 2020 étant une année d’élections municipales, le sujet de la hausse des prix de l’immobilier et plus généralement de la tension immobilière que connait la ville viendra sans aucun doute s’inviter dans la campagne.
En dehors de cela, les indicateurs semblent tous au vert et le durcissement dont a fait l’objet la législation sur les locations saisonnières, n’a provoqué ni mise en vente massive des logements locatifs, ni hausse significative des stocks, ni baisse significative du prix de l’immobilier lyonnais.
Par ailleurs, Lyon profite d’un statut de pôle d’innovation international dans des secteurs de pointe, comme la biotechnologie et l’industrie de la chimie et attire donc un grand nombre de nouveaux habitants.
Enfin Lyon n’est pas un marché spéculatif comme en témoigne la durée de détention des appartements qui est passée de 8 ans et 10 mois en 2008 à 10 ans et 10 mois en 2018 ce qui constitue un amortisseur en cas de crise.
Difficile de dire ce que sera l’année 2020 à Lyon. On peut penser que la hausse de 2019 sera difficile à reproduire en 2020 mais on peut penser que le marché restera haussier tant la pénurie semble forte actuellement comme nous le confirme les acquéreurs qui nous contactent.
En revanche, attention à la qualité des biens. En effet, les bien qui présentent des défauts (localisation, étage élevé sans ascenseur, éloignement transports, …) commencent à devenir plus compliqués à vendre.
