Lors de notre dernier point sur le marché immobilier marseillais en octobre dernier nous avions souligné le dynamisme de ce marché. 4 mois plus tard, en février 2022, ce dynamisme est toujours d'actualité et la cité Phocéenne poursuit son rattrapage en matière de prix immobiliers avec une hausse de sur 12 mois glissants de l'ordre de 7%.
Dans un contexte un peu plus morose dans les grandes métropoles nationales Marseille et le dynamisme de son marché immobilier sortent du lot et la capitale des Bouches du Rhône fait un peu figure d'exception.
Marseille rattrape son retard en matière de prix immobilier
Avec un prix moyen au m2 pour les appartements anciens de 3287€ (source Meilleurs Agents 31/01/2022), la ville de Marseille est loin derrière Paris (10208€), Lyon (5358€), Nice (4722€), Bordeaux (4637€) ou encore Toulouse (3707€), Nantes (3909€), Lille (3555€).
Sur les 12 derniers mois la hausse est de 5,9% et de 0,9% sur les 3 derniers mois. La dynamique est donc toujours là même si la hausse des prix semble ralentir au dernier trimestre.
Sur 24 mois, la hausse reste en revanche à un niveau élevé de près de 12%.
Si l’on se réfère toujours au site Meilleurs Agent, le marché immobilier marseillais est tendu avec un Indice de Tension Immobilière de 14% (il était de 11% il y a encore quelques mois) alors que ce même indice est de 0% à Nantes, 7% à Lyon, 11% à Bordeaux ou 13% à Paris.
Par ailleurs, le délai de vente moyen est de 59 jours à Marseille, en retrait de 4 jours par rapport à octobre 2021 quand il est de 64 jours à Paris, 83 jours à Nice ou encore de 75 jours à Bordeaux.
De fortes disparités d’un arrondissement de Marseille à un autre
Derrière ce prix moyen de 3287€/m2 pour les appartements et de 4185€/m2 pour les maisons il y a une forte diversité d’un arrondissement à un autre avec 3 arrondissements (le 3ème, le 14ème et le 15ème) à moins de 2500€/m2.
- Marseille 1er : 2855€/m2 pour les appartements et 4153€/m2 pour les maisons
- Marseille 2nd : 3245€/m2 pour les appartements et 3278€/m2 pour les maisons
- Marseille 3ème : 1901€/m2 pour les appartements et 2614€/m2 pour les maisons
- Marseille 4ème : 2737€/m2 pour les appartements et 3954€/m2 pour les maisons
- Marseille 5ème : 3126/m2 pour les appartements et 4096€/m2 pour les maisons
- Marseille 6ème : 3634€/m2 pour les appartements et 5071€/m2 pour les maisons
- Marseille 7ème : 4832€/m2 pour les appartements et 5935€/m2 pour les maisons
- Marseille 8ème : 4476€/m2 pour les appartements et 5902€/m2 pour les maisons
- Marseille 9ème : 3475€/m2 pour les appartements et 4713€/m2 pour les maisons
- Marseille 10ème : 2859€/m2 pour les appartements et 3700€/m2 pour les maisons
- Marseille 11ème : 3455€/m2 pour les appartements et 3829€/m2 pour les maisons
- Marseille 12ème : 3549€/m2 pour les appartements et 4621€/m2 pour les maisons
- Marseille 13ème : 3112€/m2 pour les appartements et 3529€/m2 pour les maisons
- Marseille 14ème : 2199€/m2 pour les appartements et 2977€/m2 pour les maisons
- Marseille 15ème : 2170€/m2 pour les appartements et 2797€/m2 pour les maisons
- Marseille 16ème : 3210€/m2 pour les appartements et 3283€/m2 pour les maisons
(Source Meilleurs Agents – février 2022)
Si l’on regarde les différents quartiers on retrouve là encore une forte disparité d’un quartier à un autre et des prix qui vont de 1850€/m2 à près de 4500€/m2.
- Grands Carmes : 2 970 €/m2
- Le Canet : 1 843 €/m2
- Le Rouet : 3 727 €/m2
- Lodi : 3 340 €/m2
- Noailles : 2 744 €/m2
- Préfecture : 3 337 €/m2
- Saint Lambert : 4 469 €/m2
- Saint Marcel 3 199 €/m2
- Saint Victor : 4 063 €/m2
- Thiers : 2 970 €/m2
Tendance immobilière dans les villes périphériques de Marseille
Si l’on regarde les principales villes en périphérie de Marseille, on constate là encore des écarts importants d’une ville à l’autre :
- Allauch : 3 649 €/m2
- Aubagne : 3 209 €/m2
- Cassis : 6 680 €/m2
- La Penne-sur-Huveaune : 3 278 €/m2
- Le Rove : 4 091 €/m2
- Les Pennes-Mirabeau : 3 277 €/m2
- Marignane : 2 570€/m2
- Plan-de-Cuques : 3 591 €/m2
- Septèmes-les-Vallons : 2 992 €/m2
- Simiane-Collongue : 3 902 €/m2
- Vitrolles : 2 868 €/m2
Quelles perspectives immobilières pour Marseille et sa périphérie ?
Il est toujours difficile de faire des prévisions en matière de prix et de dynamique de marché.
Si l’on se réfère aux dernières tendances observées au niveau national, le marché a clairement ralenti au 3ème trimestre 2021 (cf article) et certains parlent depuis le mois de septembre d’un recul de près de 30% par rapport à 2020 et de 7% par rapport à 2019.
Pour ce qui concerne Marseille, on peut toutefois être raisonnablement optimiste. Alors que sur les derniers mois on constate une hausse des prix à Marseille (source Meilleurs Agents), nombreuses sont les grandes métropoles (Paris, Lyon, Nantes, …) dans lesquels les prix sont en retrait.
Par ailleurs et comme on l’a vu, le nombre de personnes en recherche d’un bien immobilier est supérieur de 13% au nombre de biens en vente (Indice de Tension Immobilière).
Tout laisse donc penser que le marché immobilier marseillais n’a pas de raison de baisser et que la dynamique devrait se poursuivre même si c’est à rythme peut être un peu moins soutenu ces derniers mois qu'il ne l'a été sur le début de l'année 2021.
