Après une année 2021 record avec près de 1 200 000 transactions enregistrées, qu’en est-il du marché immobilier en ce début d’année 2022 et quelles perspectives peut-on envisager pour l'année ?
Retour sur le marché immobilier en 2021
L’année 2021 a été marquée par un nombre historique de transactions et des prix en hausse notoire de 15% au niveau national malgré des réalités différentes d’une zone à une autre.
Concernant la région Ile de France, le nombre de transactions s’est affiché en hausse de 12% par rapport à 2020 qui était déjà une année record. En revanche côté prix on a assisté à un recul de 1,6% sur 12 mois à Paris et de 2,9% par rapport au point haut de 2020.
Concernant cette baisse de prix de 1,6% à Paris, elle est à mettre en perspective avec une hausse de 0,6% sur l’ensemble de la région Ile de France, traduisant le dynamisme en particulier de la 2ème et 3ème couronne.
Seule ombre au tableau, le 4ème trimestre de 2021 en recul de près de 20% par rapport à la même période de 2020.
Au plan national, ce sont dans les communes rurales que les prix ont le plus monté (+6,4%) et si l’on ne peut pas parler d’exode urbain, on constate une très forte attractivité pour les résidences secondaires, pour les villes de taille moyenne et pour les zones péri-urbaines. A titre d’exemple, d’après SeLoger, 33% des biens en zone rurale trouvent preneur au prix contre 21% avant la crise sanitaire.
On a donc vu un marché immobilier s’orienter vers la province avec une hausse très marquée des ventes de maisons.
C’est en particulier le cas pour les villes qui bénéficient de bonnes interconnexions des modes de transport et/ou de bassins d’emplois dynamiques. Alors que les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes avaient tiré les prix ces dernières années, c’est au tour de villes moins importantes comme Angers, Brest, Tour, Reims, Rennes, La Rochelle, Orléans, … de se distinguer au niveau national.
Parmi les grandes métropoles, seule Marseille sort du lot avec une hause de 7% des prix dans un marché dynamique.
Quelles sont les tendances immobilières début 2022 et les perspectives pour l’année ?
Si l’on se réfère à nos propres ventes chez imkiz, on constate un marché très dynamique sur les mois de janvier et février avec des ventes qui ont plus que doublé par rapport aux mois de septembre et octobre.
D’un point de vue macroscopique le marché parisien et d’Ile de France, après une fin d’année 2021 compliquée, semble relever la tête avec un retour à la hausse des avants contrats (promesse ou compromis) début 2022. Le Conseil National du Notariat prévoit pour l’Ile de France, une hausse de 1% pour les appartements anciens et de 8% pour les maisons anciennes.
Pour ce qui est des villes de province, le même Conseil Supérieur du Notariat prévoit une hausse de 8 à 9% pour les appartements anciens et de 10 à 11% pour les maisons anciennes.
Dans le même esprit il prévoit une hausse du même ordre que l’année dernière (de 6 à 10%) sur un certain nombre de villes moyennes comme Poitiers, Reims, Limoges, Tours, Angers, Nancy, …
Si l’on se réfère aux propos de Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, l’activité a reculé très nettement au mois de janvier. Il considère que c’est un recul conjoncturel lié aux nombreux cas de Covid qui ont décalé des opérations immobilières. Depuis, début février, il voit un marché immobilier qui "revient à la normale" avec toujours un volume de demande et d’achat nettement supérieur aux biens disponibles à la vente sur le marché.
"Ce que l'on observe de ces deux premiers mois de l’année, c’est un retour en grâce des métropoles qui avaient été « délaissées en 2021 ». Beaucoup de Français souhaitaient un extérieur et sortir des centres villes. On voit aujourd’hui que la demande pour les appartements familiaux bondit de manière assez conséquente. C’est le cas à Paris avec des appartements de 3 ou 4 chambres. La demande est en hausse de 23 % par rapport au mois de décembre. Les jeunes actifs sont également très présents et qui tiennent finalement aux métropoles qui offrent des perspectives professionnelles, les transports, l’accès à la culture et aux loisirs. Il y a une nouvelle marque forte d’intérêt pour les métropoles. Le phénomène qui va marquer l’année 2022, c’est celui du juste prix et du retour des négociations. Aujourd’hui, un bien parfait part très rapidement s’il est bien distribué, bien orienté, bien placé. Dès qu’il y a un moindre défaut, on voit le retour des négociations et des acquéreurs qui prennent plus leur temps. Et cela devrait être un phénomène plutôt pérenne. »
De manière générale, l’ensemble des acteurs prévoit pour 2022 une stabilisation des prix dans un marché qui devrait être en léger retrait tout en restant à un niveau élevé.
Plusieurs raisons peuvent expliquer cette tendance à la stabilisation des prix de l’immobilier :
- La hausse des prix de l’immobilier dans certaines zones rendent les prix immobiliers trop élevés pour un certain nombre d’acheteurs potentiels et alors que la baisse des taux ces dernières années avait compensée la hausse des prix immobilier, la hausse probable des taux d’intérêt en 2022 devrait avoir l’effet inverse.
- Le durcissement des conditions d’octroi du crédit par le Haut Conseil de la Stabilité Financière devrait limiter l’accès au crédit pour un certain nombre d’acquéreurs.
- La baisse du stock de biens à vendre suite aux très forts volumes de biens vendus ces dernières années devrait pousser certains acquéreurs à reporter leur projet.
- Le fait que 2022 soit une année électorale devrait se traduire par un certain attentisme.
Enfin, alors que la crise sanitaire semblait toucher à sa fin, le conflit entre la Russie et l’Ukraine risque très vraisemblablement d’avoir des conséquences sur l’économie en général et le marché immobilier notamment.
