L'impact de la hausse des taux d'intérêt sur les prix immobiliers ?

Ces 10 dernières années, la baisse continue des taux d’intérêt qui étaient descendus autour de 1% a clairement porté la hausse des prix de l’immobilier.

Depuis le début de l’année 2022, on assiste à une forte hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers dont il est évident qu'elle a un impact très important sur le marché et les prix de l’immobilier.

Quelle est la réalité de cette hausse de taux d'intérêt des crédit immobiliers ? Quel sera l'impact de cette hausse des taux d'intérêt sur le marché immobilier ? Est-ce le bon moment pour vendre ou acheter un bien immobilier ? Autant de questions qui se posent.

Quelle est la réalité de l'évolution des taux d’intérêt au 1er semestre 2024 ?

Les taux d'intéret on poursuivi leur hausse tout au long de l'année 2022 et 2023, puisque si l'on se réfère aux données de l'observatoire du Crédit CSA, le taux moyen toutes durées confondues était à fin décembre 2023 de 4,20% hors assurance de prêt alors qu'il était de 2,35% fin décembre 2022 et de 1,06% fin décembre 2021..

Depuis le début de l’année, la situation c'est un peu amélioré puisque les taux d'intéret moyens toutes durées confondues ont reculé de près de 0,5 point, passant de 4,20% à 3,73%. Nous sommes donc très loin des taux d'il y a 2 ans mais la situation est un peu meilleure pour les emprunteurs.

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Si la courbe de la hausse des taux a commencé à s'infléchir légèrement, en tout état de cause les taux autour de 1% que tout le monde avaient en tête ces dernières années sont bel et bien derrières nous.

Néanmoins, cette baisse des taux d'intéret explique que le nombre de crédits immobiliers émis au 1er trimestre 2024 soit pour la première fois depuis 2022 en légère hausse avec une progression de 1,2% par rapport à l'année dernière.

Quelles sont les perspectives de hausse de taux immobilier pour 2024?

Alors que nous étions en moyenne à 1% il y a 2 ans, nous sommes autour de taux moyens de 3,75% aujourd’hui, quelles sont les perspectives pour les mois à venir ?

Le consensus qui tablait sur une baisse des taux importante de la FED en 2024 a été largement revu à la baisse et les perspectives de baisse des taux d'intéret sont désormais reportées à 2025. Tout ceci est la faute à un économie américaine qui reste très dynamique et productrice d'emploi malgré les taux actuel. Le spectre de l'inflation ayant du mal à disparaitre, la FED préfère ne pas trop revoir ses taux à la baisse pour le moment.

Coté Banque Centrale Européenne, un baisse vient d'être effectuée au mois de mai 2024 mais là aussi la BCE reste vigilante à l'évolution de l'inflation et les anticipations de baisse des taux ont été revue à la baisse pour 2024.

Rien ne peut laisser penser que cette légère baisse observée depuis le début de l'année permettra d'enrayer la baisse des prix immobiliers prévue pour 2024 même si la hausse de la production de crédits immobiliers sur les 3 derniers mois vs l'année dernière traduit une légère amélioration des conditions générales.

L'impact de l'évolution du taux d'usure sur le marché du crédit immobilier

Le taux d'usure a été accusé par le passé de tous les maux et considéré comme le grand responsable des difficultés du marché immobilier.

Le taux d'usure est un taux fixé par l'état et qui plafonne les conditions auxquelles les banques peuvent prêter à leurs clients de manière à protéger les acquéreurs.

Le TAEG (taux d’intérêt comprenant l’ensemble des frais) de votre emprunt immobilier ne doit pas dépasser le taux d’usure. Ce TAEG comprend outre votre taux d'intérêt, l'ensemble des frais liés à votre emprunt. Il comprend :

• Le taux d’intérêt nominal
• Les frais de dossier
• Les frais payés à des intermédiaires comme les courtiers
• Le coût des assurances et des garanties obligatoires

Si votre TAEG dépasse le taux de l’usure, votre prêt est dit usuraire et il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire.

Tout au long du 2nd semestre 2022, l'octroi de crédit a été très fortement pénalisé par le taux de l'usure. La Banque de France a donc décidé depuis le mois de février 2023, de le réviser mensuellement. Cette mesure qui était prévu jusqu'en juillet a été prolongée jusqu'à la fin de l'année 2023. Pour 2024, nous sommes revenus à une mise à jour trimestrielle, mais cette décision ne pénalisera pas l'octroi de crédit en raison de la stabilisation des taux d'intéret.

Quel est l’impact de la hausse des taux sur le coût du crédit et sur les prix de l’immobilier ?

La baisse continue des taux d'intéret que l'on a connu ces dernières année est indéniablement un des éléments qui ont portés la hausse des prix de l’immobilier. On avait des établissements bancaires préteurs très arrangeants qui dans le contexte de hausse des prix de l'immobilier ne prenaient pas beaucoup de risques.

A contrario, la hausse des taux d'intéret a des conséquences inverses même si la baisse des prix immobiliers que l'on observe depuis mi 2022 ne se fait pas au même rythme que la hausse des d'intéret. D’après la BCE, d'un point de vue théorique, les prix de l'immobilier baissent de 0,83 à 1,17% à chaque relèvement de dix points de base des taux de crédit immobilier, après prise en compte de l'inflation.

Pour contrer, cette hausse des taux et retrouver un peu de pouvoir d’achat, les acquéreurs ont dans un premier temps rallongé la durée de leurs emprunts.

Selon l’observatoire Crédit Logement, la part des emprunts de 20 à 25 ans est passée de 56 % en 2021 à 64 % en octobre 2023 pour s'établir à 64,6% en mai 2024.

Néanmoins la durée d’emprunt étant plafonnée à 25 ans, cette politique va rapidement atteindre ses limites même si des réflexions ont été engagées pour porter cette limite à 27 ans en cas de travaux représentant plus de 10% du montant total du projet.

Un certain nombre d'acquéreurs font jouer la concurrence davantage que par le passé mais les marges de manœuvre des banques sont limitées et si cela peut faire gagner quelques dixièmes de % de taux cela ne modifie pas significativement le niveau des offres de prêts.

Pour mieux comprendre l’impact de la hausse des taux, prenons l’exemple d’un emprunt de 300 000€ sur 20 ans. Le montant mensuel hors assurance est de 1380€ avec des taux à 1%, de 1518€ avec des taux de 2% et de 1776€ avec des taux de 3,73% et le cout du crédit est respectivement de 31 124€, 64 236€ et de 126 130€ soit une hausse du cout d'emprunt de 95 000€ avec un passage de 1 à 3,73% de taux d'intéret des crédits immobiliers.

Si l’on regarde maintenant, la capacité d’emprunt pour quelqu’un qui peut rembourser 1000€ par mois (hors assurance), sur 20 ans, celle-ci est de 217 500€ pour un taux de 1% de 197 500€ pour un taux de 2% et de 168 962€ pour un taux de 3,73% soit une baisse de capacité d’emprunt de 48 500€ en 2 ans ce qui est très important.

Alors, face à ce constat, est-ce le bon moment pour les propriétaires pour vendre et pour les acquéreurs d’acheter ?

Est-ce que la hausse des taux doit remettre en question votre projet immobilier ?

Ce qui est probable désormais, c’est que ce mouvement de hausse des taux d'intéret se stabilise sans pour autant qu'une baisse ne soit prévue.

Le second élément c’est que l’on est dans un contexte inflationniste global qui a, lui aussi, un impact sur le pouvoir d’achat des français. Il faut prendre en compte également le climat géopolitique lui aussi tendu.

Dans ce contexte et avec un marché immobilier qui reste dynamique, le moment reste bon pour la mise en vente d’un bien immobilier et il est sans doute pertinent de ne pas trop reporter votre projet de vente car la baisse des prix devrait se poursuivre. Les anticipations pour 2024 sont une baisse de 4% en 2024 après une baisse de 1,6% en 2023 et de 2,1% dans les 10 plus grandes villes de France.

Le principal conseil que l’on peut apporter aux propriétaires vendeurs, c’est de ne pas être trop « gourmands ». Les biens qui sont actuellement proposés à un prix de marché partent toujours assez rapidement. En revanche, les biens dont les prix sont au-dessus du marché mettent beaucoup plus longtemps à partir et souvent à des prix moindres. Le temps, à la différence de ce qui a pu se passer ces dernières années joue contre les propriétaires. Il est donc essentiel de bien définir la valeur vénale de votre bien.

Pour ce qui est des acquéreurs, là aussi, le temps n'est pas favorable avec un distingo entre les primo accédants qui vont financer une large part de leur projet par emprunt et ceux qui revendent un bien pour acquérir le nouveau.

Pour les 1ers, si l’on peut anticiper une baisse des prix dans certaines villes, celle-ci sera compensée par l’impact de la hausse des taux. Il n’y a donc pas de raison de repousser leur achat.

Pour ceux qui en revanche, vendent leur bien pour financer leur acquisition, la bonne stratégie est sans doute de mettre assez rapidement leur bien en vente et sans attendre d’avoir trouvé un point de chute. Cela leur permettra de bénéficier de prix encore élevés sur la revente de leur bien et de trouver un bien peut être moins cher dans quelques mois sans être pour autant pénalisé par la hausse des taux. Il faudra juste trouver une solution transitoire pour se loger entre sa vente et son achat. C’est en tout cas une solution qui semble assez confortable pour ces propriétaires.

En synthèse, la hausse des taux d’intérêt est une réalité depuis un an et demi avec en perspective des taux qui étaient autour de 1% fin 2021 et qui sont désormais supérieurs à 3,5%.

Cette hausse des taux a bien entendu des retombées sur le marché immobilier avec un coût du crédit qui augmente de façon importante et dont on voit qu’il a un impact fort à la fois sur le marché immobilier qui a terminé l'année 2023 en recul de 22% et dont les perspectives sont d'un recul de 10% en 2024 et sur les prix de l'immobilier dont la chute va elle aussi se poursuivre en 2024.

En revanche, cette situation n’a pas de raison de vous pousser à reporter votre projet immobilier, bien au contraire. Il est sans doute préférable pour les acheteurs comme pour les vendeurs de réaliser rapidement leur transaction. Les seuls qui pourraient avoir intérêt à patienter sont les propriétaires qui disposent des fonds et qui vont réaliser un achat comptant. Pour eux mes mois à venir vont sans doute voir émerger des opportunités à bon compte.