Quel est l’impact du Grand Paris sur les prix de l'immobilier ?

Quel sera l’impact du grand Paris sur les prix de votre bien immobilier ? Le déploiement du Grand Paris s’accompagne de la création de près de 200 kilomètres des nouvelles lignes automatiques de métro (le Grand Paris Express), de 68 nouvelles gares, ainsi que du prolongement de 55km vers l’ouest jusqu’à Mantes la Jolie du RER avec la mise en place d’EOLE. La mise en place de ce programme qui a commencé avec l’ouverture des premières gares / stations, s’étalera de 2020 jusqu’à 2030 et aura inévitablement un impact sur les prix de l’immobilier en Ile de France.

Quel est le planning de déploiement ?

Même si certains tronçons seront mis en service dès 2020, l’essentiel du déploiement des infrastructures prévues dans le cadre du Grand Paris Express s’étalera entre 2024 et 2030 selon le calendrier suivant :

• Pour le printemps 2024 :
o Ligne 14 prolongée au nord et au sud, de l'aéroport d'Orly à Saint-Denis Pleyel
o Lignes 16 et 17, de Saint-Denis Pleyel au Bourget RER
o Ligne 17, du Bourget RER au Bourget Aéroport


• Pour 2025 :
o Ligne 16, du Bourget RER à Clichy-Montfermeil
o Ligne 15 au sud, de Noisy-Champs à Pont de Sèvres


• Pour 2026 :
o Ligne 18, de Massy à Saclay


• Pour 2027 :
o Ligne 17, du Bourget au Triangle de Gonesse
o Ligne 18, d'Orly à Massy


• Peut-être avant 2030 :
o Ligne 16, de Clichy-Montfermeil à Noisy-Champs


• Pour 2030 :
o Ligne 15 à l'ouest, au nord et à l'est, de Pont de Sèvres à Noisy-Champs via La Défense et Saint-Denis Pleyel (si la Société du Grand Paris trouve un autre emplacement pour la gare prévue à La Défense)
o Ligne 17 du Triangle de Gonesse à l'aéroport de Roissy Charles-de-Gaulle et au Mesnil-Amelot
o Ligne 18, de Saclay à Versailles

Les 1ers effets se font déjà sentir

Les premières ouvertures de lignes approchant à grand pas (2020), un certain nombre de communes ont déjà vu leur prix augmenter. Ce sont les communes de la 1ère couronne qui bénéficie le plus pour le moment de ce mouvement haussier qui est amplifié par le fait que les logements parisiens deviennent de plus en plus inaccessibles.

En tête de liste, on retrouve Issy-les-Moulineaux qui va bénéficier en 2024 de l’arrivée de la ligne 15 Sud qui reliera gare de Pont de Sèvres à celle de Noisy le Champs.

On retrouve également une ville comme Saint Ouen ou Saint Denis qui bénéficieront du prolongement de la ligne 14 dès 2020/2021.

Parmi les autres communes qui bénéficient de l’ouverture des nouvelles lignes/stations, on retrouve celles qui se situent sur le tracé de la ligne 15 dont l’ouverture de sa partie Sud est prévue en 2024. Il s’agit notamment de Clamart, Saint Maur des Fossés, Chatillon, Montrouge. Les villes de Drancy, Nanterre ou encore Aubervilliers semblent bénéficier également de cet effet ligne 15 même si dans sa partie Nord, elle n’ouvrira qu’en 2030. Enfin Athis Mons fait également partie des communes qui s'envolent. Située jusqu’à côté d’Orly, la ville va profiter de la connexion directe d'Orly avec Versailles via la ligne 18 et avec la capitale via le prolongement sud de la ligne 14.

D’autres villes comme Villejuif (Val-de-Marne), qui ambitionne de devenir un pôle santé de rayonnement mondial, Bagneux, sur la future ligne 15, ou encore le plateau de Saclay (Essonne) qui a vocation à devenir une énorme zone d'emplois devraient bénéficier du déploiement de ces infrastructures même si ce n’est pas encore le cas aujourd’hui.

D'une manière générale, on peut penser que l'avènement du Grand Paris va progressivement réduire les écarts de prix entre les communes concernées mais également celui entre les communes et la partie la plus proche de l'arrondissement dont elles sont limitrophes.

Ces communes où les prix stagnent ou reculent

Toutes les communes ne sont pas logées à la même enseigne et certaines villes n’ont pas bénéficiées de l’impact du Grand Paris bien au contraire. Elles ont même vu leur prix baisser ces derniers mois.

Parmi ces villes ont retrouve par exemple Chaville, Rueil Malmaison, Viry Chatillon ou encore Bagneux dont on parlait précédemment.

En ce qui concerne Rueil Malmaison ou Chaville, on peut penser qu’il s’agit d’un effet de régulation de marché après des hausses de prix importantes ces dernières années.

Pour Bagneux et Viry Chatillon, le phénomène est moins facile à analyser et est peut-être lié à un potentiel d’attractivité par rapport à leur communes limitrophes.

D’autres Villes comme Villejuif dont le potentiel est évident (cf ci-dessus) ou Cachan voient leur prix stagner alors qu’elles devraient bénéficier à plein des effets du Grand Paris.

Comme on peut le voir, parmi les premières villes qui ont bénéficié d’une hausse des prix, la plupart sont situés en 1ère couronne. Alors effet Grand Paris ou effet proximité Paris. Sans doute un peu des 2.

Ce qui est certain, c’est que s’il est difficile de prévoir l’avenir en particulier pour celles qui sont les plus éloignées de la capitale, on peut raisonnablement penser que de nombreuses villes devraient bénéficier d'un essor important grâce à une amélioration de leur accessibilité.

Le cas de Mantes la Jolie avec l’arrivée d’EOLE

A Mantes-la-Jolie, Eole, le prolongement du RER E vers l’ouest qui porte sur 55 kilometres de voies ferrées, desservira la ville en 2024 et améliorera significativement la desserte SNCF actuelle.

Le projet EOLE, verra la construction de trois nouvelles gares : Porte-Maillot, La-Défense-CNIT et Nanterre-la-Folie et coté Mantes la rénovation complète des gares connectées à EOLE : Mantes-Station et Mantes-la-Jolie.

Eole va donc permettre de renforcer les liaisons entre Mantes, la Défense et Paris avec quatre trains par heure en heures creuses et six en heures de pointe et il faudra à peine quarante minutes pour rallier la Défense depuis Mantes.

EOLE va donc redonner de l’attractivité à ce territoire qui va pouvoir apporter une véritable offre en s’appuyant en particulier sur les ZAC Mantes-Université (40 hectares) et Innovaparc (58 hectares) qui sont situées à deux pas de la gare de Mantes la Jolie.

A n’en pas douter, cette amélioration de la desserte et le développement des pôles d’activités auront un impact sur le prix des logements dans le bassin Mantois qui devrait retrouver une attractivité nouvelle.