Baisse des taux d'intérêt : faut-il s'attendre à une reprise du marché immobilier ?

Cette fois-ci la baisse des taux d’intérêt est bien engagée et, même si le retour à des taux à 1% n'est pas à l'ordre du jour ni à court terme ni à moyen terme, la situation est désormais beaucoup plus favorable qu'il y a quelques mois.

Après la baisse de 0,25 point de base de ses taux le 12 septembre dernier et celle du 12 juin, la Banque Centrale Européenne a annoncé le 17 octobre une nouvelle baisse de ses taux directeurs de 0,25 point de base faisant passer à 3,25 % le taux de dépôt, qui sert de référence pour les conditions de crédit dans l’économie.

De son coté, la Banque centrale américaine, la Fed, a abaissé le 6 novembre ses taux d'un quart de point de pourcentage, au lendemain de la réélection de Donald Trump.

Quelle est la réalité des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers ? Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Quel sera l'impact de cette baisse des taux sur le marché et les prix de l'immobilier ?

Quel est le niveau des taux d’intérêt des emprunts immobiliers en novembre 2024 ?

Si l’on se réfère à l’Observatoire du crédit CSA le taux d’intérêt moyen toutes durées confondues en novembre 2024 sur l'immobilier ancien s’élève à 3,48% hors assurance de prêt alors qu’il était de 4,25% en décembre 2023.

Si l’on rentre dans le détail des taux en fonction des durées, pour l'ensemble du marché y compris l'immobilier neuf, ils sont :

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Les taux d’intérêt ont baissé de presque 1 point de base en 10 mois mais restent malgré tout très éloignés des taux inférieurs à 1% que l'on a connu après la crise sanitaire pour relancer l'économie. A contrario, nous restons loin des plus hauts depuis le début des années 2000 ; plus hauts qui étaient de 5,67% en 2001.

Des taux d’intérêt immobiliers qui sont différents selon les régions

Si au niveau national et toute durée confondues, les taux sont de 3,48%, les banques peuvent avoir des opérations commerciales qui font varier les taux d'une région à une autre.

En effet, dans le cadre du pilotage de leur activité de crédit immobilier, les politiques commerciales des banques sont pour beaucoup d'entre elles élaborées au niveau régional. Cela permet aux banques de tenir compte des spécificités de chaque territoire (revenu moyen, taux d’emploi, dynamisme économique de la région,...) mais également des opérations commerciales de la concurrence bancaire locale et de l'avancement de ses propres objectifs.

Par ailleurs, une banque qui a atteint ses objectifs sur une zone donnée ne fera pas d'effort particulier sur ses taux alors que si elle est en retard sur ses objectifs, elle pourra mettre en place un taux promotionnel sur une région par exemple.

C'est la raison pour laquelle on a souvent des taux d’intérêt des emprunts qui sont différents d'une région à une autre.

(Source : Meilleurs Taux)

Si l'on se réfère à ces données Meilleurs Taux, nous avons un écart de cout de près de 4500€ sur un même emprunt de 300 000€ selon que l'on se trouve dans la région Nord ou en région Sud Ouest.

Comment ont évolué les taux d’intérêt des crédits immobiliers depuis 2022 ?

Si les taux ont baissé depuis janvier 2023, la hausse des taux a été très importante depuis début 2022 puisqu’en 2 années les taux d’intérêt immobiliers hors assurance toutes durées confondues sont passés de 1,06% en janvier 2022 à 3,62% fin juillet 2024 après avoir connu un plus haut à 4,25% en décembre 2023.

Cette hausse des taux d’intérêt que l'on a connu en 24 mois est même d'une ampleur inédite ces 25 dernières années.

La bonne nouvelle, c’est que les taux sont désormais en baisse depuis la fin d’année 2023 avec une baisse de 8 points de base par mois depuis le début de l'année et tout laisse penser que cette baisse va se poursuivre dans les mois à venir.

Quelle prévision pour les taux d’intérêt immobiliers pour la fin de l'année 2024 ?

Le mouvement de baisse des taux est désormais enclenché depuis que l'inflation est revenue en dessous des 2% en zone Euro et que la croissance montre quelques signes d'essoufflement.

Après deux années de hausse continue des taux d’intérêt visant à contrer l’inflation, les conditions sont désormais réunies pour voir les banques centrales lâcher du lest de manière à éviter une crise de la demande.

Alors que l’inflation en France dépassait les 6% début 2023, elle était selon l'INSEE de 1,1% sur 12 mois en septembre 2024. Il en est de même dans la zone Euro ou après avoir dépassé les 10%, l’inflation est aujourd’hui en dessous de 2% et même de 1,7% sur 12 mois en septembre 2024.

Le ralentissement de l’inflation et sa convergence vers l’objectif des 2 % laisse augurer de nouvelles baisses des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne dans les mois à venir. Après 3 baisses de 25 points de base décidée en juin, septembre et octobre 2024, ce sont plusieurs baisses qui sont désormais attendues dans les mois à venir.

La BCE devrait toutefois conserver une politique monétaire prudente si elle perçoit le risque d'un retour de l’inflation mais l'orientation actuelle de la BCE est actuellement plutôt de vouloir relancer la croissance économique qui montre quelques signes de faiblesse. En l’absence de nouvelles sources de déséquilibres, la BCE devrait donc ramener progressivement son principal taux de refinancement autour de 2.50 % fin 2025 et de 2.25 % fin 2026.

On a donc, à un horizon de 2 ans une perspective de baisse significative des taux d’intérêt mais qui resteront malgré tout beaucoup plus élevés que les taux de 1% que l'on avait en 2022.

Seule ombre au tableau, l'incertitude politique et budgétaire en France avec le spectre de politiques publiques perçues comme dispendieuses par les marchés qui pourrait faire repartir les taux d’intérêt si des mesures d'assainissement des finances publiques ne sont pas mises en œuvre.

Quelles perspectives pour les prêts immobilier fin 2024 ?

La baisse des taux d’intérêt aura mécaniquement un effet sur les taux des prêts immobiliers et donc sur le cout des emprunts.

Au-delà de la baisse des taux, on voit les grandes banques revenir avec une volonté de reconquérir le marché. Certaines banques comme la Société Générale ou BNP Paribas n’ont quasiment pas fait de crédit immobilier pendant un an. Elles sont de retour sur le marché en 2024 avec des conditions de taux très agressives pour reprendre des parts de marché.

Par ailleurs, certaines banques n'ont pas atteint leur objectif de prêts immobiliers en raison de la baisse du marché et proposent actuellement des conditions particulièrement attrayantes

Seule ombre au tableau : la situation politique en France. Les marchés n'aiment ni l'incertitude politique ni les politiques économiques qu'ils considèrent comme dispendieuses. C'est la raison pour laquelle, au lendemain de la dissolution de l'Assemblée Nationale, les OAT (Obligations Assimilables du Trésor) qui définissent dans une large mesure le cout des emprunts immobiliers, sont passées à 3,25% contre 2,99% en mai 2024. A la mi juillet elles sont redescendues à 3,07% dans un marché volatile pour se situer à 2,86% en octobre.

Enfin, quelques évolutions réglementaires mises en place en 2024 ont permis d'améliorer la situation du crédit immobilier :

• La possibilité de s’endetter sur 27 ans en cas d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent à 10% de l’opération,
• La possibilité de demander le réexamen d’un dossier de crédit refusé à la marge,
• La non-intégration des intérêts d’un prêt relais dans le calcul du taux d’endettement.

Quelles conséquences aura la baisse des taux d’intérêt sur le marché immobilier en 2024 ?

Si certains pensent que la baisse actuelle des taux d’intérêt va faire repartir à la hausse le marché et les prix immobiliers; on en est encore très loin avec des taux qui sont toujours 3,5 fois supérieurs à ce qu'ils étaient en 2022.

La hausse des taux d’intérêt que l’on a connue depuis 2022 a eu en effet un impact très lourd sur le volume de transactions immobilières avec un recul du marché immobilier qui est passé de 1 200 000 transactions en 2022, à 875 000 transactions et 2023 et qui terminera l'année 2024 autour de 770 000 transactions.

Si l’on regarde les données de l’Observatoire du Crédit CSA, le nombre de prêts immobiliers dans l’ancien s’est réellement effondré avec un recul de 40% en 2023 avant de remonter mi-2024 avec une augmentation de 14,6% sur 12 mois en octobre 2024.

Dans le fond, en 2023, seuls les prix immobiliers ont bien résisté avec une baisse de 1,6% au niveau national même si certaines villes comme Nantes, Bordeaux, Lyon ou encore Paris ont connu des baisses beaucoup plus sévères.

Pour 2024, le marché va terminer l'année en recul marqué avec une baisse de 15% à 770 000 transactions (source FNAIM) et avec des prix en recul parfois important dans certaines villes comme Paris (-0,9%), Lyon (-7,1%), Bordeaux (- 2,5%) ou encore Nantes (-5,7%).

Compte tenu de la baisse annoncée des taux d’intérêt, ce recul des prix peut paraitre curieux. Il s’explique en réalité par le décalage très important qui est apparu entre les prix des biens et le cout des emprunts depuis 2 ans.

Un acquéreur qui emprunte 300 000€ sur 20 ans pour financer son bien a vu le cout de son crédit augmenter de 90 000€ en 2 ans. Sur la même période, la baisse des prix a été minime et au maximum de 5% soit 15 000€ en 2 ans.

Si les taux d’intérêt ont baissé en 2024, cette baisse ne permettra pas de revenir au niveau d’il y a 2 ans et seul un ajustement des prix immobiliers permettra de relancer le marché immobilier.

Il n'y a donc pas de franche remontée du marché et des prix immobiliers à attendre dans les mois à venir malgré la baisse des taux d’intérêt. Si l'on se réfère au dernier baromètre Se Loger de novembre 2024, la baisse des prix immobilier pourrait même accélérer dans les mois à venir.