Des taux à 4% et un effondrement des crédits immobiliers

La crise est désormais profonde sur le marché du crédit immobilier et donc sur le marché immobilier.

Depuis début 2022, pour lutter contre l’inflation, l’ensemble des Banques Centrales ont décidé de remonter les taux d’intérêt.

Un an et demi plus tard, l’inflation commence à ralentir sa hausse mais les taux d’intérêt devraient continuer à progresser encore pendant quelques mois au moins et on ne voit pas de baisse à l’horizon.

Quelle est la réalité des taux d’intérêt immobilier en 2023 ?

Alors que fin 2021, les taux d’intérêt immobilier étaient inférieurs à 1%, selon l’Observatoire du Crédit CSA, ces taux dépassent largement les 3%.

A fin avril les taux sont :

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

La seule bonne nouvelle et c’est la 1ère fois depuis près de 15 mois, c’est que la hausse des taux a décéléré en avril. La hausse sur le mois a été de 11 points de base alors qu’elle était en moyenne de 23 points de base au cours du 1er trimestre.

Il n’en demeure pas moins que si la hausse des taux est très forte depuis un an et demi, ils restent à un niveau relativement faible par rapport à ce que l’on a pu connaitre par le passé.

Une chute inédite de la production de crédits immobiliers

Cette hausse des taux d’intérêt a en revanche un impact particulièrement lourd sur le cout d’un emprunt et donc sur le pouvoir d’achat immobilier.

Si on prend l’exemple d’un emprunt de 300 000€ sur 20 ans son cout hors assurance est passé de 26 646€ a 106 922€ soit une hausse de 80 276€ entre décembre 2021 et avril 2023.

Le corolaire de cette augmentation du crédit est un véritable effondrement de la production de crédit immobilier que ce soit sur le dernier trimestre glissant comparé à celui de l'année passée ou sur les 12 mois glissants.

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Quelles conséquences sur le marché de l’immobilier en 2023 ?

Comme on l’a évoqué, le niveau actuel des taux d’intérêt immobiliers n’est pas à son plus haut historique même s’il est en hausse depuis un an et demi.

En revanche c’est la conjonction de taux d’intérêts qui ont beaucoup progressé et de prix de l’immobilier à un plus haut historique qui complexifie la situation.

En d’autres termes le problème principal aujourd’hui est le niveau des prix de l’immobilier. En effet si la baisse des taux observée ces dernières années a expliqué dans une large mesure la hausse des prix de l’immobilier, la hausse des taux devrait en toute logique produire l’effet inverse.

On se retrouve donc aujourd’hui avec un marché immobilier à l’arrêt avec d’une part des propriétaires qui rechignent à ajuster le prix de leur bien à la baisse et d’autre part des acquéreurs qui n’ont plus les moyens de financer les biens en question au prix demandé.

Quelles sont les perspectives pour les taux d’intérêt immobiliers dans les mois à venir ?

Si on a constaté en avril une baisse de la hausse des taux d’intérêt, ces derniers continuent néanmoins sur le moyen terme à progresser et aucune baisse n’est prévue à ce stade.

Si l’on se réfère aux propos des dirigeants des principales banques centrales, la priorité reste à la maitrise de l’inflation.

Alors que le taux moyen est de 3,15% en avril, la plupart des observateurs considèrent qu’il dépassera les 4 % cet été.

Pour les plus optimistes, les taux devraient se stabiliser entre juillet et septembre 2023 mais la plupart considèrent que les taux ne reviendront pas à leurs niveaux d’avant la crise ; niveaux qui étaient anormalement bas.