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Réussir l'immobilier
Réussir l'immobilier
La hausse des taux d'intérêt a mis fin à la hausse du marché immobilier. Toutes les grandes villes voient désormais leur prix baisser.
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Alors que le marché immobilier a connu une hausse continue depuis la crise sanitaire hormis peut être à Paris où la baisse s’est amorcée il y a 2 ans déjà, ce début d’année 2023 marque une inversion de tendance.
Toutes les villes de France semblent connaître, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et de niveaux de prix élevés, un début de baisse ou une baisse plus marquée pour certaines.
Si depuis l’été, le marché immobilier était moins dynamique voir franchement plus calme sur certaines zones, la tendance c’est clairement accéléré depuis le début de l’année 2023 avec un recul qui se généralise y compris dans une ville comme Marseille qui avait pourtant jusqu’à présent très bien résisté. Seul Nice tire pour le moment son épingle du jeu mais pour combien de temps.
Si l’on regarde sur le mois de février 2023, hormis Nice qui est en hausse de 0,7% et Bordeaux qui est stable, toutes les autres grandes villes sont en retrait : Paris : -0,4%, Marseille : -0,4%, Lyon : -1%, Toulouse : -0,2%, Nantes : -1%, Lille : -0,7%, Montpellier : -0,6%, Strasbourg : -0,3% ou encore Rennes : -0,2%.
Cette tendance vient amplifier le mouvement observé sur les 3 derniers mois et marque une inversion par rapport à ce que l’on pouvait observer sur 1 an puisque bon nombre de villes sont encore haussières sur 12 mois : Marseille : +11,2%, Bordeaux : +0,6%, Toulouse : +1,8%, Nice : +8%, Montpellier : +5,1% ou encore Strasbourg +0,8 %
Le paradoxe de la situation actuelle est que la demande reste forte.
D'après l'observatoire Meilleurs Agents, les indices de Tension Immobilière sont à des niveaux très élevés. Ces indices de tension immobilière sont le rapport entre le nombre d’acquéreurs et le nombre de biens en vente.
Plus l’indice est élevé plus le marché est considéré comme dynamique.
Sur les principales villes, l’ITI est de 31% à Paris, 21% à Marseille ainsi qu’à Lyon, 22% à Bordeaux, 25% à Toulouse, 26% à Nice, 19% à Nantes, 33% à Lille, 22% à Montpellier, 26% à Strasbourg ou encore 29% à Rennes.
Comment expliquer que l’on puisse avoir un Indice de Tension Immobilière élevé et un marché immobilier en berne ? L'explication est double :
Il y a donc d'un côté des acquéreurs qui sont en demande mais en attente d’une baisse de prix ou alors en demande mais dans l’incapacité de financer les biens qui les intéressent.
Le phénomène le plus impressionnant que l’on observe actuellement est sans doute la chute de la production de crédit à la fois à cause du contexte économique général, du niveau des prix de l’immobilier et de la hausse des taux d’intérêt.
Selon l’observatoire du Crédit CSA, les taux sont passés entre février 2020 et février 2023 sur 15 ans de 0,93 à 2,62% sur 20 ans de 1,03 à 2,83% et sur 25 ans de 2,42 à 2,96%.
L’impact sur le coût d’un emprunt est extraordinairement important puisque sur 20 ans, pour quelqu’un qui emprunte 300 000€ le coût d’un emprunt hors assurance est passé de 32 088€ à 93 211€ soit une hausse de 61 123€.
En conséquence la production de crédit en trimestre glissant (déc 2022 – février 2023) est en recul en nombre de dossiers produits de 41% par rapport à l’année précédente ce qui est considérable et sans doute le reflet de la baisse du nombre de transactions depuis quelques mois.
La production de crédits sur le mois de février est par ailleurs redescendue à son niveau de fin 2014 soit à un niveau qu’elle n’avait pas atteint depuis plus de 8 ans.
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