Il existe un grand nombre d'outils d'estimation immobilière en ligne que vous pouvez utiliser. Nous avons voulu tester leur efficacité. Sont-ils suffisamment fiables? Découvrez notre comparatif!
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Vous vous apprêtez à mettre un bien immobilier en vente ou vous vous renseignez simplement par curiosité pour savoir quelle est la valeur vénale de votre bien immobilier ou le juste prix pour vendre votre bien dans les meilleures conditions.
C’est un exercice souvent compliqué mais dont les conséquences peuvent être lourdes. Fixer un prix de vente trop bas est source de frustration si votre bien est vendu rapidement. Surestimer la valeur de votre bien, c'est le risque de le vendre finalement moins cher surtout quand les marchés sont baissiers.
Pour faire cette estimation, vous pouvez regarder les annonces en cours de diffusion sur les portails immobiliers et vous faire une idée. Il faut toutefois avoir en tête que les prix que vous voyez sur les sites de petites annonces concernent des biens qui ne sont pas vendus et qu'il y a un écart souvent important entre le prix affiché et le prix final de vente. Vous pouvez donc affiner cette approche en regardant les ventes passées qui vous donneront une idée plus précise intégrant la négociation.
Vous pouvez également faire estimer votre bien par un agent immobilier qui pourra vous apporter une estimation gratuite intégrant sa connaissance du marché. Les équipes imkiz peuvent vous estimer votre bien également.
Vous pouvez enfin faire une estimation sur les différents sites d'estimation en ligne du marché: Meilleurs Agents, PAP, Se Loger, Estimation Française,...
Concernant ces estimateurs en ligne nous avons fait une petite étude comparative. Nous avons réalisé l'estimation en ligne de 3 biens immobiliers, 2 appartements et une maison, que nous avons vendus récemment.
Dans cette étude, nous avons comparé les résultats des estimations obtenues grâce à ces simulateurs en ligne au prix de vente réel.
L'objectif de cette étude était de voir si l'un de ces sites nous donnait le prix auquel le bien a été vendu mais également de voir quelle était l'amplitude des estimations proposées sur un même bien.
Cette maison vient de se vendre à 437 000 € Frais d'Agence Inclus.
On a donc un écart de 22% entre l’estimation la plus basse et l’estimation la plus haute.
L’estimation la plus précise était donc celle du site PAP qui se situait un peu au dessus du prix de vente donnant une petite marge de négociation. Est-ce que ce sont pour autant les meilleurs sites d'estimation immobilière en ligne ? Il faudrait faire une étude plus approfondie pour le savoir.
Cet appartement vient de se vendre au prix de 230 000 € Frais d'Agence Inclus.
On a donc un écart de 32 % entre l’estimation la plus basse et l’estimation la plus haute.
L’estimation la plus précise était donc celle du site Se Loger qui se situait un peu au dessus du prix de vente donnant une petite marge de négociation.
Cet appartement vient de se vendre au prix de 163 000 € Frais d'Agence Inclus.
On a donc un écart de 56 % entre l’estimation la plus basse et l’estimation la plus haute avec des extrêmes totalement hors marché.
Les estimations immobilières en ligne les plus précises étaient donc celles du site Se Loger et du site PAP qui se situaient globalement au prix auquel le bien c’est vendu.
En synthèse et même si cet exercice n’a été fait que sur 3 biens, il ressort des écarts extrêmement importants d’un site à un autre pour un même bien.
Sur chaque bien, au moins un des simulateurs a donné un prix proche du prix de vente. Sur les 2 appartements, le site Se Loger a proposé des estimations de bonne qualité tout en ayant une estimation très en dessous de la réalité sur la maison.
Les différents sites apportent de façon régulière des améliorations à leurs algorithmes d'estimation mais il est souvent nécessaire de compléter ces estimations en ligne par une analyse plus manuelle des ventes en cours ainsi que des ventes réalisées ces derniers mois.
Par exemple quand on a un changement de tendance comme c'est le cas en 2023, il y a souvent une inertie qui fait que les sites d'estimation en ligne mette un certain temps à intégrer ces évolutions du marché immobilier.
La conclusion de cette petite analyse, c’est que l’estimation d’un bien est réellement un exercice délicat. Il n’existe pas une solution unique mais la confrontation des prix des annonces en cours, des prix des biens comparables récemment vendus dans la zone et les résultats de ces modules d’estimation en ligne permettent de se rapprocher du prix du bien. Il est toutefois important quand on fait ce type d’exercice, de neutraliser les résultats extrêmes (les plus hauts et les plus bas).
L’ensemble des équipes d’imkiz se tient à votre disposition pour échanger avec vous et vous proposer une estimation de votre bien.
Parmi les éléments qui tirent le prix de votre bien vers le haut, on retrouve : L’état général de votre bien : nécessite-t-il des travaux ou peut-il être habité en l’état après un éventuel rafraichissement ? La présence d’un jardin ou d’un extérieur (balcon, terrasse, …). Un grand extérieur peut revaloriser le prix de 15 % voir plus. La présence d'un parking ou d'un stationnement en particulier dans les zones urbaines ou il est difficile de se garer. La proximité des transports, des commerces et commodités en général est également un élément important de valorisation.
Quels sont les éléments qui tirent la valeur d'un bien immobilier vers le bas ?Un certain nombre d’éléments tirent le prix de votre bien vers le bas et doivent être intégrés dans votre estimation. On retrouve notamment : Pour les appartements : l’étage. Les rez-de-chaussée, surtout quand ils sont sur rue ont une décote de 15 à 20 %. L’agencement de votre bien et le nombre de chambres sont des éléments importants. Un bien avec une grande superficie mais une seule chambre est difficile à vendre. La luminosité et le vis-à-vis. Les appartements ou les maisons sombres et/ou avec beaucoup de vis-à-vis sont compliqués à vendre sans qu’il soit toutefois possible de définir le niveau de la décote. L’état général de votre bien. Un bien immobilier entièrement à refaire aura une décote qui peut aller de 20 à 30 %.
Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.
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