Lors de la mise en vente ou en location d'un bien immobilier, la loi impose une hauteur sous plafond minimum pour le calcul des surfaces ? Quelles sont les règles et les sanctions possibles en cas de non respect ?
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Le législateur a défini un certain nombre de règles concernant la décence d’un logement. Ces règles vont permettre de définir notamment quels sont les logements qui peuvent être mis en location ou pas. La hauteur sous plafond fait partie des critères de décence.
Au delà de la décence, la hauteur sous plafond va impacter le calcul de la surface du bien et donc son prix.
La hauteur sous plafond se calcule simplement en mesurant la distance entre le sol et le plafond.
Mais attention, la hauteur sous plafond se mesure en prenant en compte le plafond fini ce qui signifie qu'en cas de faux plafond, on prend la mesure jusqu'au sous plafond et on ne tient pas compte de l'espace entre le faux plafond et le plafond.
Lors de la mise en vente d’un appartement situé dans une copropriété, la loi impose au propriétaire de faire réaliser un mesurage loi Carrez.
Concernant la surface Carrez, la loi est claire. Seules les surfaces supérieures à 1,80m sont prises en compte dans le calcul de la surface après déduction des murs et cloisons, cages d’escalier, embrasures de portes et fenêtres, …
Pour ce qui concerne les maisons ou plus exactement les biens qui ne sont pas dans une copropriété, ce n'est pas la surface carrez qui est retenue mais la surface habitable qui ne retient elle aussi que les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8m.
Le législateur a souhaité intégrer une hauteur sous plafond minimum dans les critères de décence d'un logement. Lorsqu'un propriétaire d'un bien immobilier envisage de mettre en location un logement à titre d’habitation principale, une hauteur minimum sous plafond est fixée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ce texte réglementaire précise en effet que le bien doit disposer d’une pièce principale dont la surface habitable est supérieure ou égale à 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum.
Le décret du 29 juillet 2023 portant sur les « règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés », assouplissait toutefois les critères de location, en permettant notamment de louer des logements de 1,80 mètres sous plafond.
Mais le Conseil d’Etat a annulé l’autorisation de louer des logements de 1,80 mètres sous plafond à la demande de l’association Droit au logement qui a obtenu l’annulation des points les plus contestés du décret du 29 juillet 2023, qui permettait aussi de louer des souplex et des habitations de moins de 2 mètres de large.
Le décret de 2002 propose néanmoins une solution pour les logements qui ne respectent pas le critère de la hauteur minimum sous plafond de 2,20 mètres. L’article 4 précise en effet que l’habitation peut être malgré tout considérée comme décente si elle offre un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Si un bailleur ne respecte pas la réglementation sur la hauteur sous plafond ou du volume minimum de 20m3, le locataire peut se retourner contre lui et engager une action en justice.
Le propriétaire peut au terme de la procédure être contraint :
La loi n’impose spécifiquement aucune hauteur minimale sous plafond dans le cadre de la construction d’un logement neuf.
En revanche, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une surface habitable minimale de 14 m² et un volume habitable de 33 m3 par habitant.
La loi impose donc des hauteur minimum mais on ne peut pas réellement dire qu'il y a des standards. Tout dépend en 1er lieu de l'époque de construction.
Dans les logements récents, qu’il s’agisse d’une maison ou bien d’un appartement, la hauteur sous plafond classique est de 2,50m. On peut sans doute parler de hauteur sous plafond standard.
Dans les bâtiments anciens il n'y a clairement pas de hauteur sous plafond standard.
En général les 1ers étages avaient des hauteurs sous plafond plus élevées que les étages élevés mais ce n'est pas une règle absolue.
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