La hauteur sous plafond est un élément essentiel lors de la vente d'un bien immobilier. Elle va en particulier compter dans le calcul de la surface habitable de votre logement. Elle est également prise en compte dans les critères de décence.
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Lors de la vente d'un bien immobilier, la hauteur sous plafond est un critère important pour les potentiels acquéreurs mais aussi pour le calcul de la surface habitable.
Il n'y a pas réellement de hauteur sous plafond standard mais la notion de décence d'un logement rentre également en ligne de compte lors de la vente et de la mise en location d’un bien, et la hauteur sous plafond doit à ce titre correspondre à une hauteur minimum sous plafond.
En effet, un logement mis en location doit respecter une surface minimum. C'est la raison pour laquelle il est important d'avoir une vision précise de la surface dont le calcul dépend en partie de la hauteur sous plafond.
Pour pouvoir être mis en location, un logement doit impérativement comporter au moins une pièce principale ayant :
Si vous faites des travaux chez vous et que vous installez par exemple un faux plafond, il est donc important de s'assurer que vous conservez bien une hauteur sous plafond de 2,2m.
Le diagnostic métrage loi Carrez, qui va donner la surface en m² d'un bien, est obligatoire dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété. La surface effectivement prise en compte dans le calcul de la surface Carrez doit obligatoirement comporter une hauteur sous plafond de 1,80m minimum. Cela signifie que si une partie de la pièce mesurée a une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m, elle ne sera pas retenue dans la surface Carrez de la pièce.
Pour mémoire, la surface Carrez de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
C'est cette surface Carrez qui sera mentionnée sur votre annonce quand votre bien se situe dans une copropriété (y compris une copropriété horizontale). C'est également cette surface que le notaire indiquera dans la promesse ou le compromis de vente et dans l'acte authentique de vente.
Par ailleurs, les caves, parkings, garages, terrasses et balcons ne sont pas pris en compte dans le mesurage Carrez de votre appartement.
La loi que l'acquéreur va pouvoir engager une procédure en cas d'erreur dans le calcul du métrage Carrez mais la loi tolère toutefois une marge d’erreur de 5 % au bénéfice du vendeur. Si l’acquéreur constate que la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à ce qui a été indiqué dans l’acte authentique de vente, il pourra alors se retourner contre le vendeur.
Il dispose, dans ce cas, d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante.
La superficie loi Boutin correspond à la surface habitable d’un bien immobilier et repose toujours sur la notion de logement décent. Elle prend uniquement en compte les pièces dont la hauteur sous plafond est de 2,20m minimum. Cette superficie est utilisée dans le cadre de la mise en location d’un logement et doit figurer sur le contrat de bail. Elle est aussi utilisée pour le calcul des taxes foncières.
Lorsque l’on souhaite faire une mezzanine chez soi, il est conseillé de l’installer dans une pièce disposant d’une hauteur sous plafond de 4m minimum. La surface créée pour la mezzanine sera prise en compte dans le métrage Carrez si la hauteur sous plafond de la mezzanine est supérieure ou égale à 1,80m.
Dans une pièce mansardée, seule la surface dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80m doit être comptabilisée dans la surface Carrez. Il est donc préférable d’avoir recours à un diagnostiqueur pour le calcul d’une surface lorsque la hauteur sous plafond n’est pas la même partout.
La hauteur sous plafond influe sur la luminosité et donc sur la qualité de vie dans le logement. Lorsque l’on souhaite mettre son bien en location, il faut s’assurer qu’il soit considéré comme décent. Pour cela, la surface de celle-ci doit être de 9m² minimum et la hauteur sous plafond doit être de 2,20m minimum.
Le volume habitable doit être de 20 m³ minimum, correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond (9 x 2,20 m).
Cela exclus donc les combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80m.
Il existe une exception à cette règle : pour un logement dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 2,20m, selon l’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, si le volume du bien est au moins égal à 20 m³ alors il peut être considéré comme décent et loué quelque soit la hauteur sous plafond.
Sans que l'on puisse parler de hauteur sous plafond standard, la hauteur sous plafond donne des indications sur l’époque de construction d’un bien.
Avant 1945, on construisait des immeubles dont les plafonds des logements étaient très hauts. Depuis la hauteur moyenne a diminué progressivement, pour arriver à une hauteur de 2,50m en moyenne dans les logements récents.
Dans les anciens immeubles, avant l’invention de l’ascenseur, plus le logement se trouvait en étage élevé et plus le plafond était bas. Ces logements étaient réservés à des classes moins aisées. Aujourd’hui, la hauteur sous plafond est encore un critère révélateur du standing de l’appartement.
En elle-même, la hauteur sous plafond ne sert à rien mais en réalité elle est très utile puisqu'elle sert dans le calcul de la surface Carrez qui prend en compte les surfaces qui ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,8m ou dans le calcul de la surface Boutin qui ne tient compte que des surface ayant une hauteur sous plafond supérieure à 2,2m.
Quelle est la hauteur sous plafond standard ?Sans que cela soit un standard, la loi sur les logements décents évoque des pièces de 9 m² minimum et d'une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum. Dans les immeubles récents, la hauteur sous plafond standard est souvent de 2,5m.
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