Lors de la mise en location d'un bien immobilier, le métrage de la surface habitable est obligatoire. Comment mesurer la surface loi Boutin de votre bien avant de le mettre en location ? Quelles sont les conséquences en cas de manquement ou d'erreur ?
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La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, connue sous le nom de loi Boutin, a introduit de nouvelles règlementations pour encadrer plus étroitement la location des biens immobiliers.
La loi Boutin prévoit également que le bailleur devra apporter une information claire sur la surface du bien qu’il met en location. C’est ce que l’on appelle la surface habitable loi Boutin.
La surface habitable Loi Boutin est l'espace de vie disponible pour les locataires, définie par le Code de la Construction et de l’Habitat. Elle s'applique aux appartements et aux maisons individuelles.
Elle est différente de la superficie privative loi Carrez en éliminant certaines surfaces. En effet, la surface Carrez est un métrage sur la surface privative totale disponible à l'habitation lors de la vente d'un logement en copropriété.
L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitat définit la superficie habitable comme la somme des surfaces de plancher de chaque pièce, à l'exception des éléments suivants :
D’autres éléments ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable selon la loi Boutin :
De plus, les espaces communs et autres dépendances des logements sont exclus du métrage de la superficie Boutin.
Pour calculer la surface habitable, il faut prendre en compte toutes les pièces concernées et mesurer les surfaces qui respecte la hauteur sous plafond minimale de 1,8m.
Une fois que l’ensemble des mesures réalisées, il ne reste plus qu’à faire la conversion en m² de chaque pièce et additionner chaque surface en m² pour obtenir la surface habitable.
Le propriétaire peut calculer le métrage lui-même. Toutefois, une erreur de calcul supérieure à 5% sur la surface mentionnée dans le bail peut être sanctionnée selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle permettra en particulier au locataire de demander un recalcul du loyer au prorata de la surface. S’il y a un écart de 8% sur la surface, le locataire pourra demander une baisse du loyer de 8%.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu'un bien pour pouvoir être mis en location en tant qu'habitation doit disposer d’une pièce principale dont la surface habitable est supérieure ou égale à 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum. Si ce n'est pas le cas, cette pièce principale doit faire à minima 20m3.
L’obligation de fournir un mesurage Loi Boutin s’applique à toute location d’un logement loué vide et destiné à la résidence (les locations saisonnières ne sont pas concernées) qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement en immeuble.
La responsabilité de mesurage Loi Boutin est attribuée au bailleur du logement mais peut être déléguée à tout mandataire ou gestionnaire de location (agence, notaire, agent immobilier, office locatif…).
L’absence de fourniture du mesurage Loi Boutin ou de l’attestation de surface habitable lors de la signature du bail peut faire annuler le locataire sans encourir de pénalité. Le locataire dispose d’une année pleine après la signature du bail pour contester la surface habitable du logement suite à un défaut ou une erreur dans le mesurage.
Depuis le 1er avril 2017, le mesurage exact de la surface habitable réelle d’un logement loué vide doit également figurer dans le libellé des annonces proposant ce bien à la location. En cas d’absence de cette mention, le bailleur ou l’agence est passible d’amende.
Le diagnostic de surface habitable Loi Boutin est valide sans limitation de durée tant que des travaux n’ont pas modifié la surface habitable du logement.
Lors de la mise en location d'une maison ou d'un appartement, le bailleur a obligation d'indiquer la surface habitable. En revanche, les locations saisonnières ne sont pas concernées par cette obligation.
Quelles sont les surfaces prises en compte dans le calcul de la surface habitable ?L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitat définit la superficie habitable comme la somme des surfaces de plancher de chaque pièce, à l'exception des éléments suivants : les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers, les gaines, les fenêtres, les embrasures de portes. Ne sont prise en compte que les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8m.
Quelle est la surface minimum pour la mise en location d'un bien immobilierLe décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu'un bien pour pouvoir être mis en location en tant qu'habitation doit disposer d’une pièce principale dont la surface habitable est supérieure ou égale à 9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum. Si ce n'est pas le cas, cette pièce principale doit faire à minima 20m3.
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