Pour réussir son achat immobilier, il y a quelques grandes étapes à connaître et quelques points de vigilance : valider son budget, définir ses critères de recherche, chercher sur les bons sites d'annonces immobilières,... Comment ne pas se tromper ?
L’achat d’un bien immobilier est un process long, parfois compliqué et un peu anxiogène surtout pour les primo-accédants. imkiz vous présente les étapes et points de vigilance à ne pas négliger.
Avant de s’engager dans la recherche d’un bien immobilier, il est important d’avoir une vision claire du budget que vous allez pouvoir consacrer à ce projet.
C’est une étape essentielle pour bien cibler les biens immobiliers que vous allez pouvoir rechercher.
Il suffit pour cela de solliciter une ou plusieurs banques ou un courtier qui pourront faire une simulation de financement tenant compte de votre apport et intégrant les différents frais liés à votre emprunt et votre achat (les frais de notaire en particulier qui sont de 8% et à la charge de l’acquéreur).
Sachez que pour pouvoir faire un emprunt aujourd’hui, il faut a minima 10% d’apport, que le taux d’effort ne peut pas dépasser 35% et que la durée de l’emprunt est plafonnée à 25 ans.
Les banques sont par ailleurs de plus en plus vigilantes aux performances énergétiques des bâtiments et qu’elles exigent souvent un apport plus important pour les biens ayant un mauvais DPE.
Enfin, il faut avoir conscience que votre mensualité de remboursement n’est pas la même chose qu’un loyer. Vous aurez en complément de vos mensualités des charges à payer ainsi qu’une taxe foncière.
Localisation, quartier, environnement, transports : définissez précisément vos critères. Surface minimum, nombre de chambres, étage, présence d’un ascenseur, d’un stationnement, d’un extérieur, ... tous ces points sont indispensables à votre recherche.
Mais s’il est important d’avoir des critères de recherche précis, il faut aussi rester ouvert dans un premier temps pour mieux se faire une idée de ce que propose le marché et affiner votre choix dans un second temps.
Posez-vous également la question de la possibilité pour vous d’effectuer des travaux et si oui de savoir si ce sont de gros travaux ou des travaux de rafraichissement. Il faudra bien entendu en tenir compte dans votre budget.
Les sites d'annonces immobilières sont un point de passage obligé pour identifier les biens correspondant à vos critères. Utilisez les systèmes de filtres proposés par les portails et n'hésitez pas à mettre des alertes pour être certain de ne pas passer à côté de la perle rare.
Parmi les sites sur lesquels il est important d’être présent, on retrouve en particulier Se Loger, Logic Immo, Bien Ici ou encore Le Bon Coin. Pour ce qui est des alertes, il peut être intéressant de télécharger l’application Jinka.
Pour votre recherche, vous pouvez également signer un mandat de recherche avec un agent immobilier ou à un chasseur immobilier qui se chargera de trouver pour vous un bien correspondant à vos critères mais ceci à un cout.
Il est important de faire des visites assez rapidement pour vous faire l’œil et affiner votre recherche. En revanche, il faut s’assurer que le bien satisfait aux critères qui sont essentiels pour vous. N'allez visiter que les biens sans défaut rédhibitoire apparent.
Faites un tableau de suivi que vous compléterez au fur et à mesure des visites.
Lors de la visite, profitez en pour poser le plus de questions possibles sur le bien mais également sur la copropriété et le quartier. N’hésitez pas à prendre en complément des photos ou vidéo qui vous permettront de revoir le bien à tête reposée.
Essayez de programmer la visite à un moment qui n’est pas forcément le plus favorable ; c’est toujours intéressant de voir un bien dans une configuration qui n’est pas la meilleure (le soir, un jour de fort trafic, ...). Dans le même esprit, ouvrez bien les fenêtres pour voir s’il y a des nuisances sonores et éteignez les lumières pour vous assurer de la luminosité. Enfin, il peut être utile en fonction de la configuration du bien, de regarder le Plan Local d’Urbanisme pour s’assurer de l’absence de projet ou de possibilité de constructions autour de votre futur bien.
Une fois la visite terminée pensez à demander les documents sur le bien et en particulier les diagnostics et pour les biens en copropriété, les PV d’assemblées générales et le règlement de copropriété. Assurez vous bien également des frais annexes liés au bien et en particulier la taxe foncière et le montant des charges.
Il est particulièrement important d’avoir une lecture attentive des PV d’AG qui vous donnera une vision précise de l’ambiance de la copropriété mais également des travaux prévus et des éventuels impayés ou autres potentielles mauvaises surprises.
Le bien vous a plu, il coche toutes vos cases, vous avez obtenu toutes les informations et documents dont vous avez besoin ? C’est le moment de faire votre offre d’achat. Vous pouvez remettre votre offre par écrit directement au propriétaire (ou à l’agent) ou vous pouvez lui transmettre par mail.
Dans un cas comme dans l’autre, cette offre devra contenir :Il est par ailleurs indispensable de joindre à votre offre, votre plan de financement fourni par votre banque ou votre courtier. Cette simulation de financement doit être récente compte tenu du contexte de hausse des taux.
Concernant le prix, vous pouvez engager une discussion avec le propriétaire. Il y a souvent une marge de discussion mais cela dépendra de la concurrence sur le bien.
Sachez enfin que si une offre d’achat acceptée engage le vendeur, l’acquéreur ne sera quant à lui engagé que 10 jours après la signature de la promesse de vente ou du compromis. Tant que le délai de rétractation n’est pas purgé, l’acquéreur pourra se rétracter à tout moment sans avoir à se justifier.
Votre offre a été acceptée et il va falloir signer une promesse de vente ou un compromis de vente.
Certains agents le proposent mais il nous semble très préférable de passer par un notaire pour établir ce document. C’est sans doute l’étape la plus engageante de la vente puisqu’elle définit les termes de l’accord sur lesquels les parties ne pourront en principe plus revenir.
Vous avez la possibilité de prendre un seul notaire qui va gérer la vente à la fois pour le vendeur ou l’acquéreur ou chacune des parties peut prendre son propre notaire. Dans un cas comme dans l’autre les frais de notaire seront de l’ordre de 8% à la charge de l’acquéreur.
Il faut compter entre 10 jours et 3 semaines entre l’acceptation de l’offre et la signature de la promesse ou du compromis.
Pour la signature de cet avant contrat le notaire exigera d’avoir l’ensemble des pièces nécessaires à la vente ce qui évite les surprises de dernières minutes au moment de la vente.
Dans le compromis, le notaire indiquera les éventuelles conditions suspensives et en particulier la condition suspensive légale de financement qui fait que si vous n’obtenez votre prêt la vente n'ira pas à son terme.
Enfin lors de la signature de la promesse, l’acquéreur sera amené à verser une prime d’immobilisation qui est en général de 5% du prix du bien (10% en cas de paiement comptant). Cette somme sera une avance sur le prix final du bien. Si l’acquéreur abandonne la vente en dehors du cadre des conditions suspensives, cette somme reviendra en revanche au vendeur.
Une fois l'avant contrat signé, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter gratuitement et sans justification.
Une fois la promesse ou le compromis signé, vous allez pouvoir faire travailler les banques et votre courtier si vous en avez un. L’objectif est d’obtenir les meilleures conditions possibles pour le financement de votre projet.
Votre banquier vous demandera un certain nombre de documents pour pouvoir construire votre dossier et en particulier : les derniers avis d’imposition, les 3 derniers bulletins de salaire et relevés de compte bancaire ou encore les justificatifs d’identité et de domicile.
Une fois l’offre éditée par votre banque, vous pouvez la signer et la renvoyer à votre notaire à partir du 11è jour suivant sa réception (le délai de rétractation est de 10 jours) et dans la limite de ses 30 jours de validité.
Le jour même de la vente ou dans les quelques jours qui précèdent, vous allez effectuer avec le propriétaire, la dernière visite avant signature. Elle vous permettra de vous assurer de la conformité du bien par rapport à ce qui était convenu et de faire le relevé des compteurs.
Le notaire s’assurera au plus tard la veille de la signature, que les fonds ont bien été versés.
Après signature de l’acte authentique de vente et remise des clés vous êtes désormais officiellement propriétaire du bien.
A l’issue de la signature de l’acte de vente, le notaire vous remettra les attestations de propriété qui vous permettront d’entamer vos démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.) mais il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété.
En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Une fois cette démarche achevée, le notaire recevra la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constituera votre titre de propriété et sera conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.
Cela dépend d'un part du temps que vous allez mettre à trouver le bien que vous recherchez et à voir votre offre acceptée. Ce temps sera très variable en fonction de votre degré d'exigence. Cela dépend ensuite de délais légaux comme la purge des droits de préemption mais aussi du délai d'obtention de votre financement. Entre l'acceptation de votre offre et la signature de la vente il s'écoule entre 3 et 4 mois qui peuvent être raccourcis en cas de paiement comptant.
Faut-il signer le compromis de vente chez l'agent ou chez un notaire ?Un certain nombre d'agents proposent à leurs clients de rédiger le compromis ou la promesse de vente. Compte tenu du caractère très engageant de ces avant-contrats, il nous semble préférable de les faire préparer par son notaire.
Faut il faire valider son budget avant de démarrer ses recherches ?C'est toujours beaucoup mieux d'avoir une idée précise de votre capacité de financement avant de vous lancer dans vos recherches. Cela vous fera gagner du temps. Par ailleurs, tous les vendeurs vous demanderons une validation de votre plan de financement avant d'accepter votre offre. C'est donc important de l'avoir avant. Attention toutefois, ce plan de financement ne vaut pas accord de prêt surtout en période de hausse des taux.
Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.
Agence 100% en ligne et à prix fixe dès 2490 € c'est plus de réactivité et un prix plus attractif pour trouver un acquéreur rapidement.
Laissez vos coordonnées et recevez régulièrement les dernières informations sur le marché immobilier.
