Immobilier à Marseille: perspectives fin 2022 et début 2023

Marseille est la ville française dont le marché immobilier a été le plus dynamique ces dernières années.

Depuis le confinement, la hausse des prix marseillais s’est établie à plus de 20%. Plusieurs facteurs expliquent cette évolution. D’une part Marseille était très en retard avec des prix qui la situaient en 10ème position sur le marché immobilier français et d’autre part un attrait marqué des parisiens séduits par le soleil, la mer et la proximité de Paris en TGV.

Après une année marquée par une forte hausse, le marché semble s’assagir depuis la fin du 1er semestre. Mais pas d’inquiétude en perspective.

Quel est l’état du marché immobilier à Marseille ?

Avec +22% en 2 ans d’après le site Meilleurs Agents, la ville de Marseille ne connait pas la crise puisque les prix ont progressé de 9,9% sur les 12 derniers mois et de 3,5% sur les 3 derniers mois.

La citée Phocéenne a désormais rattrapé une partie de son retard mais elle ne devrait pas s’arrêter là.

Le prix moyen s’établit désormais à 3640€/m2 pour les appartements et 4489€/m2 pour les maisons.

Curieusement, le délai moyen de vente qui est de 61 jours, est loin d’être le plus court même si celui de Paris est de 68 jours et celui de Nice de 71 jours. A Lyon par exemple, le délai moyen est de 56 jours.

En revanche, l’indice de Tension Immobilière (rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de biens à vendre) est de 11% ce qui traduit le dynamisme immobilier de la ville et qui est fort si l’on sait qu’à Lyon par exemple, il est de 5%.

Si l’on regarde de façon plus détaillée les différents arrondissements, on constate une diversité très forte avec des prix qui vont pratiquement du simple au double.

• Marseille 1er arrondissement (13001) : le prix moyen des appartements est de 3204€/m2 et celui des maisons de 4066€/m2
• Marseille 2nd arrondissement (13002) : le prix moyen des appartements est de 3610€/m2 et celui des maisons de 3629€/m2
• Marseille 3ème arrondissement (13003) : le prix moyen des appartements est de 2096€/m2 et celui des maisons de 2847€/m2
• Marseille 4ème arrondissement (13004) : le prix moyen des appartements est de 3059€/m2 et celui des maisons de 4231€/m2
• Marseille 5ème arrondissement (13005) : le prix moyen des appartements est de 3492€/m2 et celui des maisons de 4386€/m2
• Marseille 6ème arrondissement (13006) : le prix moyen des appartements est de 4049€/m2 et celui des maisons de 5432€/m2
• Marseille 7ème arrondissement (13007) : le prix moyen des appartements est de 5408€/m2 et celui des maisons de 6484€/m2
• Marseille 8ème arrondissement (13008) : le prix moyen des appartements est de 4974€/m2 et celui des maisons de 6433€/m2
• Marseille 9ème arrondissement (13009) : le prix moyen des appartements est de 3832€/m2 et celui des maisons de 5055€/m2
• Marseille 10ème arrondissement (13010) : le prix moyen des appartements est de 3162€/m2 et celui des maisons de 3986€/m2
• Marseille 11ème arrondissement (13011) : le prix moyen des appartements est de 3752€/m2 et celui des maisons de 4103€/m2
• Marseille 12ème arrondissement (13012) : le prix moyen des appartements est de 3964€/m2 et celui des maisons de 4961€/m2
• Marseille 13ème arrondissement (13013) : le prix moyen des appartements est de 3436€/m2 et celui des maisons de 3819€/m2
• Marseille 14ème arrondissement (13014) : le prix moyen des appartements est de 2443€/m2 et celui des maisons de 3243€/m2
• Marseille 15ème arrondissement (13015) : le prix moyen des appartements est de 2432€/m2 et celui des maisons de 3006€/m2
• Marseille 16ème arrondissement (13016) : le prix moyen des appartements est de 3529€/m2 et celui des maisons de 3496€/m2

Si l’on regarde les différents quartiers, on retrouve là aussi une forte disparité :

• Grands Carmes : 3275 €/m2
• Le Canet : 2024 €/m2
• Le Rouet : 4122 €/m2
• Lodi : 3695 €/m2
• Noailles : 3108 €/m2
• Préfecture : 3726 €/m2
• Saint Lambert : 4937 €/m2
• Saint Marcel : 3433 €/m2
• Saint Victor : 4532 €/m2
• Thiers : 3314 €/m2

Quelles perspectives d’évolution pour le marché immobilier Marseillais ?

Si quelques agents immobiliers Marseillais semblent voir une certaine accalmie du marché depuis la fin du 1er semestre 2022, les perspectives restent malgré tout au beau fixe que ce soit pour la fin de l’année 2022 ou le début de l’année 2023.

Le marché marseillais se caractérise en effet par une forte pénurie de biens à l’instar de villes comme Montpellier ou Grenoble et le site Meilleurs Agents anticipe une hausse de 4% des prix de l’immobilier pour 2023. C’est certes moins important que les presque 10% observés ces 12 derniers mois mais cela place une fois encore Marseille en tête des métropoles françaises en matière de hausse des prix immobiliers pour l’année à venir.

Ce ralentissement du marché s’explique sans doute par la hausse des taux d’intérêt qui touche l’ensemble du marché immobilier et qui vient s’ajouter à la hausse des prix constatée ces derniers mois et qui rend bon nombre de biens moins accessibles.

Le marché permet donc aux propriétaires qui envisagent de mettre leur bien en vente d’aborder sereinement cette vente en gardant en tête que le succès d’une vente réussie, c’est le bon positionnement prix de leur bien. Trop souvent, nous voyons des propriétaires trop gourmands ou qui s’entêtent dans un prix trop élevé qui finissent par vendre leur bien moins cher que s’ils l’avaient affiché directement au bon prix.

Il faut en effet ne pas oublier que si le marché Marseillais reste très dynamique, la hausse des taux d’intérêt qui va se poursuivre dans les prochains mois, réduit le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs.

Quelles sont les tendances immobilières dans la périphérie marseillaise ?

La périphérie marseillaise connait la même dynamique que la ville de Marseille avec des prix qui ont connu la même évolution mais des niveaux très disparates d’une ville à une autre.

• Marignane : le prix moyen est de 2830€/m2 pour les appartements et 3861€/m2 pour les maisons
• Aubagne : le prix moyen est de 3547€/m2 pour les appartements et 4380€/m2 pour les maisons
• Allauch : le prix moyen est de 4095€/m2 pour les appartements et 4769€/m2 pour les maisons
• Cassis : le prix moyen est de 7443€/m2 pour les appartements et 9401€/m2 pour les maisons
• La Penne-sur-Huveaume : le prix moyen est de 3734€/m2 pour les appartements et 4476€/m2 pour les maisons
• Rove : le prix moyen est de 4644€/m2 pour les appartements et 4877€/m2 pour les maisons
• Pennes-Mirabeau : le prix moyen est de 3643€/m2 pour les appartements et 4254€/m2 pour les maisons
• Plan-de-Cuques : le prix moyen est de 4004€/m2 pour les appartements et 4907€/m2 pour les maisons
• Septèmes-les-Vallons : le prix moyen est de 3336€/m2 pour les appartements et 3735€/m2 pour les maisons
• Simiane-Collongue : le prix moyen est de 4246€/m2 pour les appartements et 4814€/m2 pour les maisons
• Martigues : le prix moyen est de 3271€/m2 pour les appartements et 4116€/m2 pour les maisons
• Vitrolles : le prix moyen est de 3203€/m2 pour les appartements et 3931€/m2 pour les maisons
• La Ciotat : le prix moyen est de 5064€/m2 pour les appartements et 5804€/m2 pour les maisons
• Gardanne : le prix moyen est de 3784€/m2 pour les appartements et 4322€/m2 pour les maisons

Là encore, pas d’hésitation à avoir pour les propriétaires qui souhaitent mettre en vente. Le marché reste dynamique dès lors que l’on se situe dans des prix de marché.