Taux des prêts immobiliers - décembre 2022

La baisse des taux qui a eu lieu ces dernières années à clairement porté la hausse des prix de l’immobilier.

Si la fin de l’année 2022 voit le nombre de transactions baisser et le marché ralentir dans la plupart des grandes villes de France, la hausse des taux d’intérêt en est sans doute une des causes importantes.

Que cela soit l’augmentation des refus de crédits liés au taux de l’usure ou encore la hausse des coûts du crédit liée à la hausse des taux d’intérêt, l’évolution des conditions du marché du crédit a de lourdes conséquences sur le marché immobilier.

Quel est le niveau des taux d’intérêt en décembre 2022 ?

Selon notre partenaire courtier Hello Prêt, les taux moyens des prêts immobiliers observés en décembre 2022 pour l’IIe-de-France sont les suivants :

Sur 15 ans :

• Un bon taux : 2,40%
• Un très bon taux : 2,25%
• Un excellent taux : 2,20%

Sur 20 ans :

• Un bon taux : 2,55%
• Un très bon taux : 2,45%
• Un excellent taux : 2,40%

Sur 25 ans :

• Un bon taux : 2,70%
• Un très bon taux : 2,60%
• Un excellent taux : 2,50%

D'après l’observatoire Crédit Logement / CSA, les taux moyens des emprunts immobiliers hors assurance sont passés :

Sur 15 ans

• Décembre 2021 : 0,86 %
• Décembre 2022 : 2,08% soit une hausse de 1,22pt

Sur 20 ans

• Décembre 2021 : 0,99 %
• Décembre 2022 : 2,23% soit une hausse de 1,24pt

Sur 25 ans

• Décembre 2021 : 1,13 %
• Décembre 2022 : 2,24% soit une hausse de 1,11pt

Ces taux sont tout de même à relativiser quand on sait que fin 2008, les taux moyens des crédits immobiliers étaient de 5,07 % contre 2,25% en décembre 2022.

Quelle est l’évolution des taux et l’impact sur le coût d’un emprunt immobilier ?

Si l’on se réfère à l’observatoire Crédit Logement CSA, sur 12 mois, la hausse des taux est de :

• 1,22 point sur 15 ans
• 1,24 point sur 20 ans
• 1,11 point sur 25 ans

C’est évidemment très important puisque c’est un doublement des taux auquel on a assisté en l'espace d'un an.

Emprunt de 300 000€ sur 25 ans

• Coût décembre 2021 : 44 508€
• Coût décembre 2022 : 92 072€ soit une augmentation du coût de votre emprunt de 47,5k€ sur 12 mois.

Emprunt de 300 000€ sur 20 ans

• Coût décembre 2021 : 30 803€
• Coût décembre 2022 : 72 131€ soit une augmentation du coût de votre emprunt de 41,3k€ sur 12 mois.

Cette augmentation des taux s’est donc traduit par une diminution de la production de crédits. En niveau annuel glissant la production de crédits est en baisse de 14.0 % fin novembre, en glissement annuel (contre + 1.8 % il y a un an à la même époque) et le nombre de prêts accordés recule de 15.9% (+ 2.4 % il y a un an à la même époque).

Selon l’observatoire du Crédit CSA, les taux devraient se situer en 2023 autour de 3 à 3,5% en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. On peut toutefois espérer une stabilisation des taux à partir de mars ou avril si le ralentissement progressif de l’inflation qui semble se profiler se confirme.

Quel est l’impact du taux d’usure sur l’octroi de crédit ?

La hausse des taux d’intérêt que l’on observe a un double impact :

• Elle renchérit le coût des emprunts et réduit donc le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs.
• Elle complique l’octroi de crédit en raison du taux d’usure.

Le taux d’usure correspond en effet au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Il sert à protéger les emprunteurs contre des propositions de prêts « trop chères » de la part des banques.

Votre TAEG (taux d’intérêt comprenant l’ensemble des frais) ne doit pas dépasser le taux d’usure. Le TAEG comprend :

• Le taux d’intérêt nominal
• Les frais de dossier
• Les frais payés à des intermédiaires comme les courtiers
• Le coût des assurances et des garanties obligatoires

Si votre TAEG dépasse le taux de l’usure, votre prêt est dit usuraire et il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire.

Ce taux d’usure est redéfini par la Banque de France trimestriellement. Pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans ou plus, le taux d’usure était de 2,29% au 3ème trimestre et de 3,05% au 4ème trimestre.

La prochaine réévaluation du taux d’usure interviendra donc début janvier 2023 et devrait faciliter un peu l’obtention de prêts de la part des emprunteurs.