Pour faciliter l'accès au logement pour les locataires parisiens, la ville a mis en place le plafonnement de loyers. Elle a d'ailleurs été suivi par de nombreuses villes comme Lille ou Lyon par exemple.
Dans certains cas, un dépassement de loyer pourra être pratiqué. Cela concerne certains biens qui ont par exemple un caractère exceptionnel (vue, jardin, …)
Le plafonnement concerne l’ensemble du parc locatif à Paris qui est divisé en 80 quartiers et le calcul du loyer de référence varie selon le nombre de pièces et la période de construction de l’immeuble.
Enfin, le calcul du loyer de référence n'est évidemment pas les mêmes selon que le bien est loué nu ou en meublé.
La grogne des propriétaires fonciers à Paris
Si l’on peut comprendre cette mesure qui a vocation à faire en sorte que Paris reste abordable pour ceux qui souhaitent y vivre, elle ne fait pas plaisir aux propriétaires immobiliers qui vont voir leur rendement locatif baisser drastiquement au moment du changement de locataire et plus généralement à ceux qui voulaient se lancer dans un investissement locatif et dont le rendement consécutif au plafonnement des loyers remet en question le plan de financement.
Il est vrai qu’avec le plafonnement, et même si cela varie d’un type de bien à un autre et d’un quartier à un autre, que compte tenu des prix actuels de l’immobilier à Paris, il faut parfois jusqu’à 30 ans pour amortir son bien et ceci sans tenir compte des travaux et autres charges.
L’encadrement des loyers à Paris : à qui cela s’applique ?
L’encadrement des loyers qui est en place à Paris concerne donc tous les contrats de location de logements, qu’ils soient meublés ou vides, à usage de résidence principale, secondaire ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), ou encore qu’ils soient soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.
Le plafonnement va s’appliquer lors de la première mise en location mais également lors du renouvellement du bail arrivé à échéance. En revanche, les baux signés qui l'ont été avant le 1er juillet 2019 ne verront pas leur loyer modifié tant qu’ils ne sont pas renouvelés.
L’encadrement des loyers à Paris : comment ça marche ?
La ville de Paris a défini, pour les 80 quartiers de Paris et en fonction de l’âge et de la taille de l’appartement, un loyer de référence mais également un loyer minoré égal au loyer de référence -30% et un loyer majoré équivalent au loyer de référence +20% qui constitue un plafond de loyer.
Pour les logements meublés, le principe est le même si ce n’est que le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté et qui prévoir l’application d’un taux (13%) sur le loyer de référence des logements non meublés.
Un complément de loyer peut être malgré tout demandé si le bien présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort exceptionnelles par rapport aux logements de même catégorie dans le même secteur géographique. Ce complément de loyer devra être mentionné dans le bail.
Pour savoir quel est le loyer encadré autour de chez vous, le Préfet de Paris met à disposition
un simulateur de loyer.
Enfin, au moment du changement de bail, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat. Dans ces deux cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l’actualisation IRL, mais uniquement dans la limite du loyer majoré.
Que risque le propriétaire qui ne respecte pas la loi sur l'encadrement des loyers ?
Tout d’abord, la loi prévoit davantage de transparence et elle prévoit que le contrat de location devra clairement préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Ensuite, le non-respect des loyers de référence expose clairement le propriétaire à des sanctions.
En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris ou le tribunal administratif de Paris peuvent demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire.
Le bailleur sera alors informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours auxquelles il a droit et il dispose d’un mois pour répondre au Tribunal administratif ou au préfet.
Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, le préfet pourra alors prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5.000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral.
Mais comment est-ce que fonctionne l'encadrement des loyers?
Que peut faire le locataire lorsque le loyer proposé ne correspond pas à ce qui est prévu dans le cadre de l’encadrement des loyers ?
Dans le cas d’une nouvelle location
Si le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations au contrat de location.
Le bailleur dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre. Sans réponse ou en cas de refus de ce dernier dans ce délai, le locataire peut saisir le juge d’instance pour demander l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l'application de l'encadrement.
Dans le cas d’un renouvellement du bail
Le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau loyer dans le respect des délais suivants :
- au moins 6 mois avant la fin du bail, le bailleur informe le locataire de la réévaluation au plus égal au loyer de référence minoré;
- au moins 5 mois avant la fin du bail, le locataire demande la réévaluation en diminution du loyer à son bailleur.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une demande de réévaluation doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le locataire peut, sur la base de loyers de logements similaires et dans la même zone géographique, contester la réévaluation de loyer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat de location. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL.
Lorsqu’une demande de réévaluation de loyer est engagée par le bailleur, ce dernier ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
Dans le cas d’une demande de complément de loyer
Le complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base égal au loyer de référence majoré.
En cas de contestation, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation.
Le propriétaire doit alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer.
En cas d’accord, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.
En cas d’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’instance d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
Dans les deux cas, (conciliation ou décision de justice), la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
En cas de non-respect des règles de fixation du loyer du logement, le bailleur s’expose à une mise en demeure par le préfet. Il lui faudra alors mettre en conformité le bail avec l’encadrement des loyers. Si la démarche reste infructueuse, une amende préfectorale peut être prononcée.
