Alors que nombre d'articles et d'émissions récentes faisaient état d'un marché de l’immobilier à un niveau historiquement haut et particulièrement dynamique, il semblerait qu'en réalité la dynamique se soit un peu tassée au 3ème trimestre 2021.
Compte tenu du délai entre l’acceptation d’une offre et la signature de la vente, environ 3 mois, les récents articles qui parlaient du dynamisme immobilier de cet été parlaient en réalité des
ventes signées cet été et qui correspondent en fait aux offres acceptées en avril.
En réalité depuis le mois de juin 2021 le marché semble s’être ralenti y compris de façon assez significative dans certaines régions.
Le marché immobilier marque le pas au 3ème trimestre 2021
Depuis près d’un an, on avait vu le marché parisien se stabiliser ; certains parlaient même d’une baisse des prix de l’ordre de 5%. On a vu dans le même temps le délai de vente s’allonger et passer à 75 jours alors qu’il était de 57 jours un an plus tôt.
Depuis le mois de juin et sur les mois d’été, l’ensemble du marché immobilier a clairement marqué le pas. Le nombre de transactions a plongé de 5 % au 3e trimestre 2021 par rapport à celui de 2019. Même constat chez Century 21 qui voit une baisse de près de 20 % du nombre de transactions comparé à la même période de 2020 même si celle-ci était sans doute un peu perturbée par le rattrapage lié au confinement du printemps 2020. Cette tendance est basée sur le résultat de ses 915 agences qui réalisent environ 45 000 ventes par an.
Au-delà de Paris et de la 1ère couronne, le ralentissement et la stabilité des prix touchent donc désormais aussi les cœurs des grandes agglomérations, Lyon, Bordeaux, Nantes, Lille, Strasbourg et de manière générale toutes les grandes métropoles sauf peut-être celles du pourtour méditerranéen qui semblent plus épargnées.
Cette accalmie du marché s’explique sans doute par la hausse du marché et le niveau actuel des prix de l’immobilier qui sont historiquement hauts. Comme le précise Century 21, les prix ont progressé trop rapidement, décorrélés de l'inflation ou de l'augmentation moyenne des salaires. Et même si les taux d'intérêt, historiquement bas, favorisent les acquisitions, ils ne peuvent pas neutraliser cette hausse.
Selon les chiffres du même Century 21, au troisième trimestre, le prix au mètre carré a augmenté en moyenne de 11% pour les maisons et de 7,3% pour les appartements sur un an ce qui s’explique d’après eux par une hausse de la demande, alors que le confinement a modifié le rapport des Français à leur logement et poussé certains à déménager pour plus grand, sans que l'offre ne suive.
Coté imkiz, nous constatons en revanche, que tous les biens dont le positionnement prix reste cohérent avec le marché continuent à trouver preneur assez rapidement. En revanche le contexte de stabilité ou de baisse de prix auquel on assiste ou qui pourrait apparaitre dans les mois à venir, joue contre les propriétaires vendeurs. Dans le contexte globalement haussier que l’on a connu ces dernières années, le temps jouait pour les propriétaires dont les biens prenaient de la valeur au fur et à mesure que le temps avançait ; ce n’est désormais plus le cas.
Point positif dans ce contexte un peu morose, la politique d’octroi du crédit qui reste très accommodante et des niveaux de taux d’intérêt qui restent quant à eux à un niveau historiquement bas.
Baisse saisonnière de la tension immobilière ou baisse durable ?
Si l’on se réfère cette fois ci au site Meilleurs Agents qui analyse sur l’ensemble du territoire la tension immobilière, celui-ci considère qu’elle a baissé en septembre de l’ordre de 2 points mais que cette baisse loin d’être inquiétante a une dimension saisonnière.
Ce phénomène touche sans distinction l’ensemble des grandes métropoles françaises dans lesquelles la tension immobilière est en recul par rapport à ce qu’elle était il y a quelques mois encore. A titre d’exemple, on compte aujourd’hui 11% d’acheteurs de plus que de vendeurs à Marseille, Toulouse, Bordeaux ou encore Lille contre 14% en juin dernier.
A Lyon, la tension immobilière n’est plus que de 5 % d’acquéreurs de plus que de vendeurs contre 10 % en juin.
Enfin ce ratio est désormais à 9 % à Paris, Nice et Nantes ou à 8 % à Montpellier et Rennes ce qui constitue un niveau historiquement bas.
Est-ce que cette baisse est durable ou réellement saisonnière ? Il nous semble que sans une légère révision à la baisse des prix le marché pourrait rester dans cette atonie au moins quelques mois.
En synthèse :
- Un 3ème trimestre 2021 en retrait par rapport à 2020 qui était atypique mais également par rapport à 2019.
- Des prix qui se situent à des niveaux historiquement hauts et qui expliquent sans doute une partie de la baisse des transactions.
- Une politique d’octroi du crédit et des taux d’intérêt très favorable à l’investissement immobilier.
- Une morosité qui pourrait durer si les prix ne s’assagissent pas un peu.
