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Réussir l'immobilier
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La loi énergie climat interdit depuis le 1er janvier 2025 la location des logements dont le DPE est en G. Que dit la loi ? Quelles sont les sanctions ?
Lecture : 6 min.
Comme c’était prévu dans la loi Climat et résilience du 22 août 2021, les logements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est en G, ne peuvent plus être mis en location.
Qu’en est-il précisément ? Quels sont les types de locations concernés ? Que prévoit la loi ?
Les biens dont le DPE est classé en G sont ce que l’on appelle des passoires thermiques. Il s’agit de logements dont la consommation d’énergie est trop élevée par rapport à leurs caractéristiques et dont la location est désormais interdite.
Le calcul du DPE, dont les modalités ont été revues en juillet 2021, s’appuie sur l’isolation du bien (mur, plafond, plancher, fenêtres, portes, …) et les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude et de ventilation du logement.
Sont donc classés en G, les logements ayant une consommation annuelle primaire supérieure à 420 kWh/m2 ou un rejet annuel dépassant les 100 kg de CO2 eq/m2.
Sont également considérés comme passoires thermiques les biens dont le DPE est classé en F mais leur interdiction de location n’interviendra qu’en 2028.
Le nombre de logements concernés est très important puisque selon le Service de la Donnée et des Etudes Statistiques (SDES) la France compte 6,6 millions de logements avec un DPE F ou G tous types de logements confondus et 4,2 millions sont des résidences principales.
En réalité, la loi ne parle pas d’interdiction pure et simple de location d’un logement dont le DPE est en G mais cela revient tout comme.
La loi parle de décence du logement. Les logements classés en G sont donc considérés comme indécents depuis le 1er janvier, mais cela n’oblige pas le locataire à partir de son logement.
Le locataire d’un logement indécent pourra en revanche demander au propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour que le logement change de classe de DPE.
En cas de litige, le locataire pourra saisir le juge pour faire plier le bailleur et obtenir la réalisation de travaux de rénovation, une diminution du montant du loyer, ou une suspension de sa perception et la suspension de la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux, en application des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, complétées par l'article 3 ter du décret "décence" du 30 janvier 2022.
En revanche, la loi est claire, le locataire ne peut pas décider seul de baisser son loyer ou de suspendre le paiement de ses loyers ; il doit solliciter le juge qui prendra sa décision.
Le fait que le locataire ait été informé des caractéristiques du logement et ait signé le bail alors que le logement est en G n’exonère pas le bailleur de ses obligations.
Même en cas d’accord, le propriétaire bailleur s’expose à être contraint par le juge, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer ou la suspension de sa perception, et à une suspension de la durée du bail, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Les baux en cours ne sont pas concernés par cette interdiction de location. C’est au moment du renouvellement du bail ou lors de la reconduction tacite d’un bail pour que l’interdiction de location d’un logement avec un DPE G entre en vigueur.
Les critères de performance s'appliquent au parc privé (location nue ou meublée) comme au parc social.
En revanche, les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la décence ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques).
Outre, l'interdiction de mettre en location un bien immobilier dont le DPE est classé G et les travaux qui vont devoir être engagés, l'achat d'un bien classé G est pénalisé par les banques. Ces dernières exigent en effet un apport minimum de 20% au lieu de 10% pour les biens dont le DPE est en F ou en G. Pour les biens dont le DPE est vierge, les banques refusent en général de financer.
Selon une étude du Crédit Logement, l'impact du DPE sur le prix des biens est clair puisqu'il va d'une majoration de 4,2% pour les biens en A ou B à une minoration de 9,7% pour les biens dont le DPE est en G.
| A ou B | + 4,2% |
|---|---|
| C | + 2,8% |
| E | - 2,9% |
| F | - 6,3% |
| G | - 9,7% |
(Source : Crédit Logement)
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