Elections législatives 2024 : quelles propositions pour l’immobilier et quels impacts ?

Quelles sont les principales mesures du Rassemblement National en matière d’immobilier et de logement ?

Le programme pour les législatives de 2024 n’a pas été pour l’instant très détaillé et le programme récent pour les européennes ne contenait pas de mesure impactant directement les politiques publiques françaises en matière de logement. Mais les députés RN de l’ancienne législature avaient présenté un certain nombre de mesures en matière de logement ces 6 derniers mois. Et les premiers indices montrent que le programme pour les législatives s’en inspire.

Le point principal qui peut avoir des conséquences importantes est la proposition sur la réduction de la facture énergétique. Le RN propose de baisser la TVA de 20% à 5.5% sur les produits énergétiques (carburants, fioul, gaz et électricité) en tant que biens de première nécessité. Cette mesure proposée depuis la présidentielle de 2022 aurait potentiellement un impact, si elle était durable, sur le prix des biens avec un mauvais DPE. Mais son coût très important pour les finances publiques fait planer le doute sur sa mise en place réelle, et, si c’était le cas, sur le fait que ce soit un dispositif pérenne.

L’autre point majeur concerne la préférence nationale. Elle n’est pas déclinée spécifiquement en matière de logement mais à plusieurs reprises le RN a proposé de donner la préférence nationale pour les logements sociaux. Cela dit cette mesure n’impliquant pas d’accélération ou de réduction de la construction de logements sociaux il n’y aura pas d’impact sur le prix de logements existants du secteur marchand.

A plusieurs reprises le rassemblement national a proposé d’assouplir la loi SRU. Aujourd'hui, la loi SRU impose aux communes entre 3 500 et 75 000 habitants d'avoir au moins 25% de logements sociaux, 20% dans les territoires moins tendus. Dans la proposition de loi du RN, seules les communes de plus de 75 000 habitants seraient concernées. En revanche, le RN propose que ces quotas soient appliqués dans le cadre de nouvelles constructions. A noter que ce point n’est pas explicité pour les législatives de 2024.

De façon récurrente le RN a proposé d’ "assouplir les obligations énergétiques". Il s’agit probablement de diminuer l’ensemble des conséquences légales liées aux DPE dits “passoires thermiques” (interdiction de louer notamment). De telles mesures auraient un effet à court terme sur le prix de ces passoires thermiques. L’allégement des contraintes sur les biens avec mauvais DPE ainsi que la baisse des prix de l’énergie pourraient limiter les baisses de prix sur ces biens. Mais il faut noter qu’au delà de la seule note du DPE et des contraintes qui y sont associées c’est bien la perspective de long terme de l’augmentation des coûts de l’énergie qui effraie les acquéreurs (augmentation des charges, coûts de chauffage). Des mesures techniques et réglementaires auront peu d’impact sur les coûts réels de l’énergie dans le long terme.

Enfin le RN avait plusieurs fois proposé la construction de 100 000 logements étudiants. Ceci pourrait avoir un effet sur les tensions locatives dans les zones concernées.

Immobilier & logement : quelles sont les principales mesures proposées par Les Républicains ?

Pour l’instant du fait des divisions internes au parti entre pro et anti-Ciotti il n’y a pas de programme “officiel” communiqué.

Néanmoins on peut revenir aux propositions qui avaient été faites dans le cadre d’élections précédentes et à la plate-forme en 10 points proposée par le parti lors des débats sur la crise du logement qui secoue la France depuis début 2023.

A l’instar du Rassemblement National, LR propose de supprimer l'interdiction de mise en location des logements classés comme passoires thermiques (étiquettes F et G) d'ici 2028, estimant que ces interdictions retirent trop de logements du marché locatif​. Le parti souhaite également mettre en place une pause réglementaire de cinq ans pour les nouvelles normes européennes et nationales en matière de logement, jugeant les actuelles trop contraignantes et mal adaptées aux réalités locales​.

Enfin pour  encourager les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique LR propose un crédit d'impôt pour la rénovation thermique récompensant ainsi les réductions d'émissions de gaz à effet de serre obtenues​.

En ce qui concerne le marché de la location, LR propose un nouveau statut de bailleur privé. Afin de réduire le taux de vacance des logements, cet avantage fiscal permet aux investisseurs de déduire le coût de leur acquisition immobilière et des travaux de rénovation de l’impôt sur le revenu. LR propose également de simplifier les baux de location pour inciter les propriétaires à louer davantage de logements. Mais cette mesure n’est pas détaillée.

LR propose d'assouplir et d’adapter l'objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) pour permettre une construction de logements neufs plus adaptée aux besoins nationaux.

Sur la fiscalité LR propose un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour l'achat de la résidence principale. Cette déductibilité des intérêts d'emprunt de l'impôt sur le revenu aiderait les ménages à devenir propriétaires.

L'ensemble de ces mesures, et notamment la dernière, auraient un effet probable sur la solvabilisation des acquéreurs et pourrait atténuer les difficultés que le marché connaît aujourd’hui. Il aurait néanmoins un coût important pour les finances publiques, contrebalancé toutefois par la hausse des rentrées fiscales en ce qui concerne les droits de mutation.

Quelles sont les principales mesures proposées par Renaissance en ce qui concerne l’immobilier et le logement pour les législatives de 2024 ?

Gabriel Attal a présenté le 16 juin les mesures proposées par son parti dans le cadre des législatives à venir. 

Renaissance souhaite faciliter l'accession à la propriété pour les premiers acheteurs. Pour atteindre cet objectif, il propose une exonération des frais de notaire pour l'achat de logements jusqu'à 250 000 euros. « Pour les Français de classes moyennes qui souhaitent accéder pour la première fois à la propriété, nous exonérerons les frais de notaires en cas d'achat d'un logement jusqu'à 250 000 euros. »

Cette mesure était également dans le programme de Reconquête pour la présidentielle de 2022. Elle aurait un coût important pour les finances publiques alors que la collecte des droits de mutation a déjà beaucoup baissé du fait de la chute du nombre de transactions en 2023 et 2024. Néanmoins elle peut redynamiser le marché. Rappelons que le montant moyen d’une transaction immobilière est entre 250 000 € et 300 000 € en France. Le nombre de transactions concernées serait donc important.

Renaissance prévoit également la création d'un fonds pour la rénovation énergétique des logements des classes moyennes et populaires, financé par une taxe sur les rachats d'actions. C’est un programme de rénovation de 300 000 logements supplémentaires d'ici 2027 qui est sur la table. Il s’agit là aussi d’un coût important pour les finances publiques mais les logements rénovés et sortis du statut de passoire thermique se vendent mieux. Cette mesure pourrait donc à long terme redynamiser le marché immobilier.

A plusieurs reprises, Renaissance a évoqué la simplification des normes de construction et de révision du DPE ainsi que la levée des contraintes sur le zonage et l’accélération des procédures de construction. Également évoquée par le passé la réquisition de bâtiments vides (notamment bureaux) pour les convertir en logements. Ces mesures ne sont pas suffisamment étayées pour l’instant pour en tirer une conclusion sur l’évolution du marché.

Nouveau Front Populaire : quelles sont les principales mesures en ce qui concerne l’immobilier et le logement pour les législatives de 2024 ?

Les partis de gauche ont publié rapidement leur plateforme en vue des élections législatives de juin et juillet 2024. 

Ces mesures s’organisent autour de deux thématiques : l’aide publique à la construction et à la rénovation et des mesures contraignantes pour encadrer les prix.

En ce qui concerne le volet des aides publiques on note que les partis de gauche souhaitent que soit assurée « l’isolation complète des logements, en renforçant les aides pour tous les ménages et en garantissant leur prise en charge complète pour les ménages modestes ». 

Le Nouveau Front populaire propose la construction de 200 000 logements publics par an pendant cinq ans. 

Les partis de gauche veulent par ailleurs « relancer la construction du logement social en revenant sur les coupes de Macron pour les organismes HLM de 1,4 milliard d’euros annuels ».

Ces mesures visant à provoquer un “choc d’offre” auraient un impact à terme sur le marché français dont les prix restent élevés car il y a un problème structurel d’une demande très forte par rapport au nombre de biens disponibles. Bien que très importantes pour les finances publiques ces mesures - si elles étaient mises en œuvre - auraient pour effet de limiter la hausse des prix des logements à moyen terme.

A court terme le Nouveau Front populaire propose un « blocage des prix des biens de première nécessité dans l’alimentation, l’énergie et les carburants ». Il entend aussi « annuler la hausse programmée du prix du gaz au 1er juillet ». Il prône également « la gratuité des premiers kilowattheures ». Comme nous l’avons déjà vu pour d’autres partis proposant des mesures pour limiter les coûts de l’énergie il y aurait peut être un effet à court terme sur le volume des transactions des “passoires thermiques” mais les craintes des acquéreurs en ce qui concerne les coûts de l’énergie étant profondes et de long terme le sursaut sur le marché ne serait probablement que de courte durée.

Les partis de gauche proposent également de mettre en place des mesures pour réguler les loyers et éviter les hausses excessives​ ainsi que des incitations fiscales pour les bailleurs privés en échange d'engagements écologiques et sociaux de la part des propriétaires. Les mesures de régulation des loyers sont en réalité pratiquement déjà toutes en place, quant aux incitations fiscales elles existent également et pourraient être renforcées. Ces mesures sont des mesures de continuité qui n’auront pas un effet “choc” sur le marché.

En conclusion : quelles conséquences sur la vente ou l’achat d’un bien immobilier en vue des législatives de 2024 ?

L’ensemble des mesures proposées peuvent contribuer à fluidifier le marché mais on voit bien que les problématiques auxquelles le marché est confronté sont bien plus profondes et qu’aucune politique publique ne peut réellement y remédier : les coûts de l’énergie et de la construction ne peuvent qu’augmenter avec le temps. Les pouvoirs publics n’ont pas de prise sur le niveau des taux d’intérêt. L’action publique ne peut qu’atténuer des mouvements naturels du marché. Toutes les mesures visant à encourager la moindre dépendance du logement aux coûts de l’énergie et faciliter les transactions auront un effet positif sur le marché.

Mais seule une baisse des prix (déjà amorcée) viendra redynamiser le marché à court terme. Le choc provoqué par l’annonce de la dissolution a entraîné une ré-augmentation très rapide des taux d’intérêts (heureusement probablement temporaire). Seule cette baisse des prix aura un effet positif sur l’ensemble du marché (solvabilisation des acquéreurs, augmentation de la collecte des droits de mutations, dégagement de marges de manœuvres financières pour la rénovation des logements).