Comment obtenir un crédit immobilier ?

L’obtention d’un prêt immobilier est de plus en plus complexe dans le contexte de hausse des taux d’intérêt auquel on est confronté depuis le début de l'année 2022 et qui met à mal le marché immobilier.

Pour 2024, on anticipe une stabilisation des taux d'intéret autour de 4,5% vers la mi-année et peut-être un léger recul au 2nd semestre sous réserve que les tensions inflationnistes actuelles aient disparues.

Dans ce contexte quelles sont les perspectives pour le marché immobilier dans les semaines à venir et quels sont les trucs et astuces pour permettre aux acquéreurs d’obtenir un prêt plus facilement.

Quelle est la situation actuelle du crédit immobilier ?

La situation actuelle se caractérise par une hausse très forte des taux d’intérêt depuis début 2022.

Cette hausse des taux d’intérêt se traduit par un double effet :

• une baisse du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs
• une difficulté d’accès au crédit du fait du taux de l’usure même si la révision mensuelle du taux d'usure en 2023 a en partie réglé le problème

La conséquence de tout cela est une baisse de la production de crédit qui est à la fois forte et en accélération ces derniers mois si l’on se réfère aux données de l’observatoire Crédit Logement / CSA :

• Sur les 12 derniers mois le nombre des prêts immobiliers accordés est en recul de 42% par rapport à la période précédente
• Sur le dernier trimestre 2023 ce même chiffre est en recul de 24% vs la même période un an plus tôt

Quel est l’impact de la hausse des taux d'intéret sur le marché immobilier ?

Les taux moyens des crédits immobiliers sur 20 ans sont passés de 1% en janvier 2022 à 4,26% fin 2023. Sur 25 ans ils sont passés de 1,15 à 4,38% sur la même période.

L’impact de cette hausse est extrêmement important sur le coût d’un emprunt.

Pour un acquéreur qui emprunte 300 000 € sur 20 ans, le coût de son emprunt hors assurance est passé de 31 123 € en janvier 2022 à 146 232 € fin 2023 soit une hausse de 115 109€ en 24 mois.

Sur 25 ans, le coût de ce même emprunt passé hors assurance de 54 863€ en janvier 2022 à 239 546€ fin 2023 soit une hausse de 184 683€ en 24 mois.

Dans ce contexte, on ne voit pas comment les prix pourraient se maintenir à leur niveau actuel. La baisse que l’on constate pour le moment est marginale mais on peut penser qu’elle va s’accélérer dans les mois à venir.

Les anticipations pour 2024 font état d'une baisse moyenne des prix de 4% en 2024 et de 6,5% en région parisienne malgré la stabilisation attendue des taux d'intéret en milieu d'année.

Le marché reste toutefois actif dès lors que les prix des biens sont cohérents avec les prix du marché. Mais le temps joue contre les propriétaires avec des taux qui vont poursuivre leur remontée.

Il est en tout cas certain que si la baisse des taux d’intérêt ces dernières années à fait monter les prix de l’immobilier, la remontée des taux va produire l’effet inverse.

A quelle évolution des taux d'intéret immobilier faut-il s’attendre dans les mois à venir ?

Les hausses des taux d'intéret se sont enchainées chaque mois depuis début 2022 se sont traduites par une multiplication par 4 en 24 mois. Le taux d'intéret moyen toutes durées confondues à fin 2023 se situait à 4,22% selon l'Observatoire du Crédit CSA.

Si l’on regarde le passé récent, notre partenaire courtier nous indique que d'une part certains grands réseaux bancaires ont réouvert les vannes du crédit immobilier et d'autre part que certaines banques propose des crédits immobiliers à des taux en léger recul.

Pour 2024 à minima, on va assister à une stabilisation des taux d'intéret autour de 4,5% et les plus optimistes espèrent une petite baisse fin 2024. En revanche, personne n'envisage un retour à des taux tels qu'on les a connu jusqu'en 2022.

Quelles sont les clés pour obtenir plus facilement un prêt immobilier ?

Dans le contexte actuel, l’obtention d’un crédit est beaucoup plus compliquée qu’il y a encore quelques mois.

Les points importants pour obtenir un prêt immobilier sont les suivants :

• Un taux d’effort inférieur à 35 %. Cela correspond à la part de vos revenus que vous consacrez au remboursement de vos mensualités de crédit. La loi limite ce taux d’effort à 35% pour s’assurer que le reste à vivre est suffisant. Plus ce taux d’effort est bas plus vous avez des chances d’obtenir un prêt
• Un apport minimum d’au moins 10 % du montant total de l’opération pour couvrir les frais de notaire. Plus votre apport est important plus votre taux d’effort sera bas
• La durée d’un emprunt est plafonnée à 25 ans. L’avantage d’un emprunt long c’est que cela baisse le montant de vos mensualités mais plus votre emprunt est long plus le risque est important pour la banque.
• Le profil des acquéreurs est important également. Les primo accédants ont la cote car ils vont s’inscrire dans le temps avec leur banque mais a contrario, leur apport est souvent plus faible. Il y a un équilibre à trouver. Par ailleurs, plus les acquéreurs sont jeunes moins l’assurance est chère. On a donc moins de risque de blocages liés au taux d’usure pour les jeunes.
• Tous les statuts professionnels n’ont pas la même valeur aux yeux des banques. Les profils préférés des banques sont clairement les CDI ou les fonctionnaires par exemple. Il est préférable en revanche de ne pas être en période d’essai.
• L’état de santé de l’emprunteur est également un élément important pour l’obtention de l’assurance emprunteur. Heureusement, depuis quelques années, la convention AERAS a été mise en place pour aider les personnes en mauvaise santé à obtenir un crédit immobilier.

Enfin, quelques points complémentaires qui peuvent être utiles au moment où vous recherchez un crédit immobilier :

• Avoir une bonne tenue de compte sans découvert les mois passés
• Être d’accord pour domicilier l’ensemble de vos revenus dans la banque qui vous accordera votre prêt
• Prendre une assurance externe qui est souvent moins chers que les assurances des banques

Toutefois, il est important et c’est l’objet du taux de l’usure mais aussi des lois qui encadrent l’octroi de crédit, de ne pas avancer sur des crédits qui pourraient vous mettre dans une situation économique compliquée.