Y a-t-il des frais d’agence en cas d’achat par le locataire ?

Lorsqu’un propriétaire d’un bien immobilier loué décide de le mettre en vente, il va devoir au préalable le proposer à son locataire qui dispose dans certaines conditions d’un droit de préemption.

Si le locataire est en fin de bail, le propriétaire pourra lui notifier un congé pour vente qui lui permettra de vendre le bien vide et non pas loué. C'est dans le cadre de ce congé pour vente que le locataire dispose d'un droit de préemption.

Dans quels cas s'applique le droit de préemption du locataire ?

Les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989, instaurent pour le locataire d’un bien immobilier, un droit de préemption dans certaines conditions.

Ce droit de préemption du locataire ne concerne pas toutes les locations. Il ne concerne que les locations vides (bail non meublé ou un bail commercial pour locaux nus). Ce droit de préemption bénéficie non seulement au locataire, mais également à son conjoint s’il est marié ou à son partenaire de PACS.

Il ne s’applique qu’en cas de congé pour vente. Si le bien est vendu loué, le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il ne dispose pas de droit de préemption sauf dans certaines circonstances comme la mise en vente de l'immeuble.

Ne sont pas concernées en revanche par le droit de préemption, les ventes réalisés entre parents jusqu’au 3ème degré, ainsi que celles portant sur des immeubles insalubres ou frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril.

Comment fonctionne le congé pour vente ?

Lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien vide, il va pouvoir signifier à son locataire un congé pour vente.

Il doit être délivré au moins 6 mois avant le terme du bail et contenir le prix, les conditions de la vente projetée et la reproduction des 5 premiers alinéas de l’art.15 à peine de nullité du congé.

Le droit de préemption du locataire peut être exercé durant 2 mois après sa notification. Si le locataire décide de préempter, la vente doit être réalisée dans les 2 mois suivant la réponse du locataire ; délai porté à 4 mois en cas de recours à un prêt.

Le bailleur doit en tout cas attendre la réponse du locataire ou que le délai de 2 mois soit écoulé avant de pouvoir proposer le bien à d'autres acquéreurs.

Si le propriétaire n’arrive pas à vendre au prix proposé au locataire et qu’il procède à une baisse de prix. Il devra de nouveau le proposer au locataire qui cette fois-ci aura un mois pour donner sa réponse.

Enfin, le silence vaut refus de la proposition.

Peut-on se voir facturer des frais d’agence en cas de vente à son locataire ?

L’éventuelle facturation des frais d’agence dépend en réalité de la façon dont se passe la vente au locataire et du travail effectué par l’agent immobilier. Si le locataire achète le bien qu’il loue :

• Dans le cadre d’un congé pour vente et en exerçant son droit de préemption, l’agence immobilière ne pourra pas lui facturer de frais.
• Dans le cadre d’une vente en cours de bail, il peut arriver que l’agence facture des honoraires si elle a joué un rôle déterminant.

En effet, si un locataire préempte le bien qu’il occupe, ce n’est pas grâce au travail de l’agent immobilier mais parce que la loi accorde au locataire ce droit spécifique or la loi considère qu’un agent immobilier ne peut prétendre à rémunération que s’il a joué un rôle déterminant dans la vente. En cas de préemption, il ne peut donc clairement pas y avoir de rémunération de l’agent.

En revanche, si un propriétaire décide de mettre en vente un bien en cours de bail, le locataire n’a pas de droit de préemption. Dans ce cas, il est un acquéreur parmi d’autres et l’agent immobilier pourra prétendre à rémunération dès lors qu’il est en mesure de prouver qu’il a effectivement réalisé un travail et qu’il a joué un rôle déterminant dans la conclusion de l’opération.