Si vous vendez votre appartement via une agence immobilière, qui paye les frais d'agence ? le vendeur ou l'acheteur ? Et quelles sont les conséquences si c'est l'acheteur qui les paye ?
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Si vous décidez de mandater un agent immobilier, un mandataire immobilier ou un professionnel de l'immobilier en général pour vous accompagner dans la vente de votre appartement ou de votre maison plutôt que de gérer la vente de particulier à particulier, votre agent vous facturera au moment de la vente si c'est lui qui a vendu, des frais d'agence.
Comme c'est le vendeur qui fait appel à un professionnel de l’immobilier pour gérer sa vente, il semble donc assez logique que cela soit le vendeur qui paye les frais ou honoraires d’agences.
Mais la réalité est plus subtile et les lois Hoguet et Alur prévoient que cela puisse être également l’acheteur qui paye ces frais d’agence ou qu'ils soient partagés entre le vendeur et l'acquéreur. A la différence des frais de notaire dont la loi impose qu’ils soient payés par l’acquéreur, pour ce qui est des frais d’agence, tout dépend de ce qui a été prévu entre le vendeur et son agent immobilier.
Quand un agent immobilier vous accompagne lors de la vente de votre bien il va réaliser un certain nombre de tâches. Il va :
Enfin, il sera présent à vos cotés tout au long de la vente pour traiter les aspects techniques ou les questions qui peuvent se poser.
Les frais d'agence ou honoraires d'agence servent donc à couvrir l'ensemble de ces tâches que l'agent sera amené à effectuer dans le cadre de son mandat de vente.
Cela peut être le vendeur comme l’acheteur qui va payer les frais d'agence ou les honoraires d'agence en fonction de ce qui a été prévu entre le vendeur et l’agent immobilier.
Mais en réalité, que les montant des honoraires d'agence soient à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur, pour finir, c’est toujours l’acquéreur qui va les payer puisqu'il sont intégrés dans le prix de vente affiché du bien qui est toujours FAI (Frais d'Agence Inclus).
En effet si l’on prend le cas d’un bien immobilier qui est mis en vente 400 000 € avec 5% d’honoraires ou de frais d’agence soit 20 000 €.
Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, le bien sera affiché 420 000 € et il sera précisé que le bien est vendu frais d’agence inclus.
Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, le bien sera également affiché à 420 000€ mais il sera précisé qu’il y a 20 000€ de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.
C’est donc bien l’acquéreur qui payera in fine ces fameux frais d’agence quelles que soient les modalités retenues.
Les lois Hoguet et Alur sont très claires au sujet de la rémunération des agences immobilières. Les frais d'agence, qui sont souvent une commission en pourcentage sur la vente du bien, sont versés au moment de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, si et seulement si l'agent à vendu le bien.
Le notaire, au moment de la signature de l'acte authentique de vente, va encaisser le montant de la vente puis il va payer tout ce qui est du par le propriétaire vendeur. Il va payer notamment les charges de copropriété qui n'ont pas encore été payées par le propriétaire, il va payer les éventuels impôts sur les plus values puis il va payer à l'agent immobilier avec lequel un mandat a été signé, le montant de ses honoraires. Une fois l'ensemble des versements effectués, il versera au vendeur le solde qui lui revient.
Le prix total du bien que l'on appelle prix FAI (Frais d'Agence Inclus), comprend donc la part que va toucher le propriétaire, le prix net vendeur, à laquelle il faut ajouter le montant des frais d'agence. C'est ce prix qui est affiché sur les sites de petites annonces immobilières.
Concernant les frais d'agence, compte tenu de leur importance, les lois Hoguet et Alur prévoient qu'il y ait le maximum de transparence. Elle oblige en particulier les agents immobiliers à afficher leur barème en TTC à la fois dans la vitrine de leur agence mais également sur leur site internet. S'il y a des montants différents selon que l'on a signé un mandat simple ou un mandat exclusif par exemple, le détail devra être précisé.
Comme on vient de le voir, à priori, cela ne change donc rien puisque dans un cas comme dans l’autre, c’est l’acquéreur qui payera ces frais d’agence.
Ce n’est pas tout à fait exact sur un point ; ce sont les frais de notaire.
En effet les frais de notaire qui sont à la charge de l’acquéreur et qui s’élèvent à environ 8% du prix d’un bien immobilier dans l’ancien (voir notre article sur les frais de notaire) sont calculés sur la base du prix de vente immobilier.
Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, si c’est le vendeur qui paye les frais d’agence, alors les frais de notaire seront calculés sur 420 000 € alors que si c’est l’acheteur qui les paye, alors ils seront calculés sur 400 000 €.
Cela signifie que l’acheteur verra baisser ses frais de notaire de l’ordre de 1600€ si c’est lui qui paye les honoraires d’agence puisqu’il ne paiera pas de frais de notaire ni de taxes sur les honoraires d’agence.
En réalité, la plupart du temps, la nature du bien vendu, maison ou appartement, n'a pas d'impact sur le montant des honoraires d'agence.
Comme on l'a vu c'est le prix de vente du bien qui va conditionner en priorité le montant des honoraires qui seront le plus souvent un pourcentage du prix de vente avec parfois un plancher.
Il peut toutefois arriver mais c'est rare, que certaines agences proposent des honoraires un peu supérieurs pour la vente d'une maison.
A la différence des frais de notaire qui sont encadrés par la loi non seulement concernant celui qui les paye mais également sur leur montant, pour ce qui est des frais, d’agence, ils sont libres (voir notre article sur le calcul des frais d'agence).
C’est donc l'agent immobilier qui fixe librement le montant de ses honoraires. Il devra en revanche clairement afficher son barème d'honoraires à la fois sur internet et dans la vitrine de son agence et Toutes Taxes Comprises (TTC).
Quand on dit que c’est l’agent immobilier qui fixe le montant de ses honoraires, c’est en réalité une négociation entre lui et le vendeur. Cette négociation dépendra, en dehors du montant de la transaction, du type de mandat de vente que vous signez avec votre agent. S’il s’agit d’un mandat de vente exclusif, vous êtes évidemment beaucoup plus en mesure de négocier votre commission avec lui car ses chances de vendre le bien sont bien plus importantes que quand vous lui signez un mandat de vente simple dans lequel il peut solliciter plusieurs agents immobiliers.
Par ailleurs, si votre bien se trouve dans une zone tendue dans laquelle il y a peu de biens immobiliers à commercialiser, l'agent sera plus disposé à négocier le montant de ses honoraires
Enfin, on a vu apparaitre ces derniers mois, des agences comme imkiz, qui ont décidé de révolutionner le système en proposant des frais d’agence fixes à des niveaux très bas, autour de 8 000 € comme Hosman ou 4% comme Liberkeys et Proprioo par exemple.
Chez imkiz, ces frais d'agence sont particulièrement bas puisqu’ils sont de 2490 € TTC pour une prestation identique à celle de n’importe quelle agence si ce n’est que c’est le propriétaire qui va gérer les visites car c’est lui qui le fait le mieux. Pour le reste tout se fera à distance et avec le temps que nous gagnons, outre le fait que vous payerez moins cher, nous serons beaucoup plus présents à vos cotés pour vous accompagner dans la vente de votre bien.
Les prix que vous voyez sur les sites de petites annonces sont toujours frais d'agence inclus (FAI). En revanche, il n'intègrent pas les frais de notaire qui seront à la charge de l'acquéreur.
Quel est le montant des frais d'agence ?Chez les agents immobiliers traditionnels, ils sont en moyenne de l'ordre de 5% mais peuvent varier en fonction du prix du bien et du type de mandat que vous allez signer. Vous pouvez également négocier avec votre agent le montant de ses honoraires. En savoir +
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