Il existe un certain nombre de cas de figures ou peut s’exercer le droit de préemption des communes ou de certains organismes publics.
On a notamment :
- le droit de préemption urbain (DPU)
- le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé (ZAD)
- le droit de préemption des communes en cas d’aliénation à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux
- le droit de préemption dans les espaces naturels créés par le département (ENS)
Nous nous intéresserons ici au droit de préemption urbain qui s’applique lors de la vente d’une habitation ; que cela soit une maison ou un appartement.
Qu'est-ce que c'est que le droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement. Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.
L’exercice de ce droit de préemption vise à permettre la réalisation, pour un motif d’intérêt général, d’actions ou d’opérations visant par exemple à :
- mettre en œuvre un projet urbain ou permettre le renouvellement urbain,
- organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, ou relocaliser des d’activités industrielles, commerciales, artisanales ou de services,
- favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
- mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, ou reloger les occupants définitivement évincés d’un bien à usage d’habitation ou mixte en raison de la réalisation de travaux nécessaires à certaines opérations d’aménagement,
- réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, etc… dont la liste est fixée par le code de l’urbanisme.
Qui peut préempter un bien immobilier et pour quel motif ?
Concernant le Droit de Préemption urbain, il peut être exercé
par la commune et parfois par les établissements publics de coopération intercommunales (les EPCI).
La liste complète des établissements qui peuvent exercer un DPU est déterminée par les articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme.
Pour pouvoir préempter, l’organisme concerné devra respecter certaines règles. Il devra en particulier le
motiver par une opération d'intérêt général. La liste de la nature des opérations concernées par le DPU est fixée par l'article L300 du code de l'urbanisme.
De manière générale, il s'agira principalement d’opération liées à la mise en œuvre de politiques locale de l'habitat : accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l'insalubrité, sauvegarder le patrimoine, ...
Comment se passe la préemption d'un bien immobilier?
Quand un bien mis à la vente est préemptable, c’est
le notaire qui va informer la commune ou la collectivité publique de la signature du compromis de vente ou de la promesse. Il va établir une Déclaration d’Intention d’Aliéner : une DIA.
Cette déclaration doit comporter :
- Le prix et les conditions de la vente.
- les informations environnementales dues au titre de l’article L514-20 du Code de l’environnement
La commune dispose alors de 2 mois pour faire savoir si elle souhaite ou non acquérir le bien aux conditions proposées par le vendeur.
Ce délai de 2 mois pourra être prolongé en principe d’un mois en cas de demande de la commune ou si elle exprime le souhait de visiter le bien.
Si une commune renonce à son droit de préemption, la vente doit intervenir dans les trois ans de la décision de renonciation, faute de quoi, faudra refaire une demande.
A quel prix s'exerce le droit de préemption d'un bien immobilier ?
On pense souvent que le droit de préemption s’exerce au prix auquel le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord.
En réalité,
la commune n'est pas tenue par le prix de vente convenu entre le vendeur et l’acquéreur ; elle peut faire une contre-proposition.
Si aucun accord n’est trouvé, le prix pourra être fixé judiciairement par la juridiction compétente en matière d’expropriation (Article L213-4 du Code de l’urbanisme).
Peut-on faire annuler une décision de préemption d’une mairie sur un bien immobilier ?
Oui, la décision de préempter peut faire l'objet d'une demande d'annulation si le projet qui a motivé la demande de préemption n’est plus à l’ordre du jour.
La demande d'annulation doit être faite dans un délai de 5 ans à partir de la date d'acquisition du bien par la mairie.
L’ancien propriétaire du logement ou l’acquéreur potentiel qui souhaitent faire annuler la préemption devra alors avoir recours au tribunal administratif.
