Exonération de la plus-value sur la résidence principale

Quand vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value qui peut être fiscalisée.

Quelles sont les règles concernant la plus-value sur la cession de la résidence principale ?

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier et que le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition vous réalisez une plus-value. Si le résultat est négatif, vous avez réalisé une perte et on parle alors de moins-value.

Concernant le prix d’acquisition à prendre en compte, il se calcule différemment selon :

• que le bien a été reçu par donation ou succession. Il s’agit alors de la valeur vénale déclarée majorée des frais réels (rémunération du notaire) et des droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
• que le bien a été acheté. Il s’agit alors du prix réel tel que stipulé à l’acte majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux et des frais de voiries.

Pour ce qui concerne les frais d’acquisition, ils se composent des droits d’enregistrement et des frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, on pourra retenir un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.

Quelle est la fiscalité sur la plus value immobilière ?

La plus-value après prise en compte des différents abattements est imposée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2% , soit au taux global de 36,20%.

Une taxe complémentaire qui va de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement).

La plus-value sur la résidence principale est-elle exonérée ?

Concernant la plus-value sur la résidence principale et ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, …), quel que soit son montant, elle est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Quelles sont les conditions d’occupation pour qu’un bien immobilier soit considéré comme une résidence principale ?

Votre résidence principale est votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.

Un seul logement peut être désigné comme résidence principale. Ce peut être un appartement, une maison individuelle ou même un bateau.

Pour bénéficier de l’exonération de fiscalité sur la plus-value, le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Si le vendeur n’occupe plus sa résidence principale au moment de la mise en vente, il doit l’avoir habitée au maximum un an auparavant.

Enfin, pour profiter de l’exonération de la plus-value sur sa résidence principale, le propriétaire ne doit pas y avoir logé ses proches de manière gratuite. Il ne devra pas non plus avoir loué son bien immobilier.

Comment justifier d’une résidence principale ?

En cas de contestation sur le statut de résidence principale, vous devrez apporter des éléments de preuve.

Parmi les justificatifs, on trouvera :

• des relevés de comptes bancaires ou des attestations d’assurance mentionnant l’adresse de votre résidence principale
• des factures d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone fixe ou d’internet attestant d’une consommation cohérente avec une résidence principale
• des attestations signées du notaire, de voisins ou du maire de la commune.

Quel délai peut s’écouler entre la mise en vente de la résidence principale et sa cession pour bénéficier de l’exonération de plus-value ?

Il est admis que lorsque le cédant a occupé le logement jusqu’à la mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des « délais normaux », sous réserve toutefois que le logement n’ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de sa famille ou des tiers.

Sachant qu’un délai d’une année entre la mise en vente et la vente constitue en principe un maximum.

Mais l’administration fiscale estime que le délai sera tout de même apprécié au cas par cas en fonction des circonstances de la vente et des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour vendre le bien (par exemple, annonces dans la presse, mise en vente dans des agences immobilières…). Dès lors que la cession excède ces « délais normaux », l’exonération de la plus-value immobilière pourra alors plus être remise en cause.

Une décision du Conseil d’État a admis l’exonération de plus-value immobilière d’une résidence principale bien que la vente ait été réalisée plus de 20 mois après que le propriétaire l’ait quittée.