Comment évoluent les prix de l’immobilier ?

La première étape dans le processus de la vente d’un bien immobilier est l’estimation du bien. Une estimation au juste prix doit être réalisée pour espérer vendre rapidement votre bien surtout quand on est dans un contexte compliqué.

Entre événements internationaux (crise sanitaire, guerre en Ukraine, inflation, etc.) et attrait des Français pour l’immobilier, les prix sont tiraillés et les conditions d’obtention d’un crédit sont de plus en plus dures en période de hausse des taux d'intérêt.

Toutefois, l’immobilier bénéficie toujours de son image d’actif tangible, notamment face à la volatilité des marchés financiers. C’est donc toujours le bon moment pour vendre votre bien immobilier. En revanche, l’estimation devra être faite au plus juste pour ne pas mettre de long mois à vendre votre bien.

Il est important d’avoir en tête que dans un marché haussier, le temps joue pour les propriétaires. En revanche dans un contexte baissier, il joue contre les propriétaires.

Les facteurs classiques de détermination du prix de vente d’un bien immobilier

Lors de la construction d’un bien immobilier, la formation des prix du logement dépend des coûts de la construction, du coût du terrain, de la marge des intervenants, des taxes et des coûts liés aux frais attenants (honoraires, assurances, publicité…).

Par ailleurs, lorsque vous vendez votre bien immobilier, il existe plusieurs méthodes pour déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier : méthode de comparaison, méthode par capitalisation, etc. C’est donc l’analyse de divers facteurs (géographique, physique, économique, juridique, fiscal, politique, etc.) confrontée aux tendances du marché qui permet d’obtenir une valeur objective et juste. Cela va plus loin que l’analyse de l’offre et de la demande.

Les éléments classiques impactant le prix d’un bien immobilier sont :

• l’emplacement géographique du bien (le quartier, les transports en commun, les commerces à proximité, les écoles…) ;
• les nouveaux projets urbains environnants (par exemple une nouvelle piste cyclable) ;
• le potentiel économique de la ville ;
• l’état du bien immobilier (son ancienneté, les travaux à effectuer…) ;
• les caractéristiques du bien (la superficie, le nombre de pièces, l’agencement, l’orientation, les espaces attenants…) ;
• les charges et frais annexes du bien (par exemple la présence d’un gardien dans une copropriété) ;
• la demande.

Il peut également y avoir des critères exceptionnels qui entrent en jeu dans la formation du prix comme la présence d’un balcon ou d’un garage. Des caractéristiques rares à trouver ont une incidence sur le prix de vente de votre bien immobilier.

Bon à savoir : lorsque vous souhaitez vendre un bien nécessitant des travaux, il peut être intéressant de les effectuer vous-même si l’investissement est inférieur à la différence du bien du bien avant et après travaux.

Bien entendu, la valeur du bien prend également en compte la valeur des biens similaires en vente.

Les nouveaux éléments à prendre en compte pour fixer le prix de vente du prix immobilier

Le marché immobilier peut parfois mettre un certain temps à réagir face aux évolutions en matière de législation ou d’urbanisme. Les contraintes financières liées à l’inflation, la hausse des taux et le durcissement des conditions d’accès au crédit ont et auront un impact sur les prix immobiliers.

Par ailleurs, les nouvelles réglementations concernant les performances énergétiques des biens immobiliers, notamment pour les passoires thermiques, influencent la formation des prix. Pour les investisseurs, l’imposition d’un seuil de performance énergétique pour louer un bien commence à faire évoluer la valeur vénale des biens. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an ne peuvent plus être loués. Ce sera également le cas pour les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Par ailleurs, la réglementation encadrant les loyers a entraîné une réticence des investisseurs locatifs à acheter.

De plus, la classe énergie a un impact sur le prix de vente. Par exemple, un propriétaire peut proposer un prix plus élevé pour un logement bien classé : une maison ayant une bonne classe énergétique peut se vendre entre 6 % et 13 % plus chère qu’une maison disposant d’une mauvaise classe énergétique.

Enfin, une ordonnance du 6 avril 2022 préconise une méthode de calcul spécifique pour les biens immobiliers exposés à l’érosion et au recul du trait de côte en leur appliquant une décote relativement conséquente selon les cas. De nombreux biens immobiliers pourraient donc voir leur prix diminuer. Il en est de même pour les risques d’inondation et de submersion.

Les perspectives concernant les prix de l’immobilier

Entre les délais de vente qui se rallongent et les négociations de prix, les acheteurs reprennent le dessus. De ce fait, vous êtes parfois forcé de revoir vos prétentions. En effet, le marché immobilier est impacté par la remontée des taux et la difficulté d’obtention d’un crédit.

Par ailleurs, depuis le début de l’année 2022, la croissance économique liée à la fin des mesures liées à la Covid-19 et à la guerre en Ukraine, a engendré une hausse de l’inflation et donc, des taux immobiliers (3,28 % toutes durée en juin 2023). Or, les taux pourraient même atteindre 3,5 % ou 4 % d’ici la fin de l’année. Cette hausse engendre la hausse de la durée des emprunts, la hausse de l’endettement des ménages et surtout la baisse des prix immobiliers. Pour la Banque centrale européenne, les prix de l’immobilier pourraient baisser d’environ 1 % à chaque relèvement de 10 points de base des taux des crédits immobiliers.