Vente immobilière - Comment est calculée la surface Loi Carrez ?

L'un des points essentiels lors de la mise en vente d'un bien immobilier est d'avoir une vision précise de sa surface qui sera un des éléments importants du calcul de la valeur vénale du bien.

Quelle est la surface exacte de mon appartement ou de ma maison ? Comment la calculer ? Que faire s’il y a un écart ?

Autant de questions qui se posent au moment de la vente de son bien immobilier.

Comment calculer la surface d'un bien bien immobilier ?

Il existe de nombreuses méthodes pour calculer la surface d'un logement. On a la surface au sol, la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, ...

Chacune, pour répondre à des besoins différents, est calculée en prenant en compte ou pas certains éléments comme les couloirs, les surfaces en dessous d’une certaine hauteur, les embrasures de portes, …

Pour simplifier tout cela, la loi dite Carrez (du nom du rapporteur du projet de Loi) a défini une méthodologie unique qui fait référence pour calculer la surface d’un logement dans le cadre d'une vente immobilière.

Cette référence dite surface Carrez est obligatoire lors de la vente d'un appartement ou plus exactement d'un bien situé dans une copropriété. Le calcul de la surface carrez n'est donc pas obligatoire pour une maison sauf si elle se trouve dans une copropriété.

Qui calcule la surface loi Carrez de mon bien immobilier?

Ce métrage peut être réalisé par un diagnostiqueur-géomètre mais le propriétaire peut également calculer lui même la valeur de son appartement ou de sa maison.

Le plus simple et surtout le plus fiable reste malgré tout de confier la réalisation de cette mesure à un géomètre professionnel qui engage sa responsabilité civile. Cette mesure loi Carrez n’est en effet pas simple à réaliser et cela évite d’engager votre responsabilité en cas de litige.

Au moment de la vente le propriétaire vendeur doit garantir à l'acquéreur la superficie du bien qu'il acquiert. En cas de divergence de plus de 5% l'acquéreur peut se voir indemniser ou obtenir une diminution judiciaire du prix de vente au prorata de la surface.

Si l’erreur est en la défaveur du vendeur, en revanche, il aura diminué involontairement la valeur de son bien immobilier d’autant puisque les acheteurs raisonnent en prix au m². Il ne pourra en revanche pas demander réparation. Seul l'acquéreur peut demander un recalcul du prix.

Comment est calculée la surface loi Carrez?

Comme nous l’avons évoqué, le calcul de la surface Carrez est complexe.

Doit être pris en compte dans le métrage loi Carrez l’ensemble des surfaces des locaux couverts et fermés en dur qui font au moins 1,80 m de hauteur de plafond.

Par ailleurs et c’est logique dès lors que l’on est sur une surface « habitable » seule la surface des pièces est mesurée.

Sont donc exclus de la mesure de la surface Carrez le gros œuvre comme les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres.

Le calcul de la surface loi Carrez exclut également toutes les pièces non privatives ou impropres à l'habitation comme les greniers non aménageables, les box, places de parking et garages, les caves,…

Elle ne prend pas non plus en compte les locaux qui ne sont pas fermés en dur c’est-à-dire les balcons, les terrasses ouvertes et bien entendu les jardins. Elle accepte en revanche les vérandas ou les surfaces vitrées dès lors qu’elles sont en dur et fermées.

	Surface Carrez	Surface habitable
Terrasses, balcons	Non	Non
Caves, garage, parking	Non	Non
Sous-sol autre que caves, garage, parking	Oui	Non
Combles aménagés	Oui	Oui
Combles non aménagés	Oui	Non
Grenier	Oui	Non
Réserve	Oui	Non
Remises	Oui	Non
Vérandas	Oui	Non

Quand faut-il faire un métrage loi Carrez ?

La Loi Carrez s'applique à toutes les ventes immobilières en copropriété, qu'il s'agisse d'un lot à fonction résidentielle, commerciale ou d'activité.

Ne sont en revanche pas concernés par le métrage loi Carrez :

• Les biens d’une surface inférieure à 8 m²
• Les maisons individuelles
• Les biens vendus en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) qui disposent de leur propre réglementation.

La surface Carrez est donc obligatoire pour une maison si celle-ci se trouve dans une copropriété.

Résumé Calcul Surface Loi Carrez

• Logements concernés : le métrage loi Carrez concerne tous les lots d’immeuble en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carrés. Ne sont pas concernés les immeubles vendus en VEFA.
• Qui intervient : un géomètre professionnel ou le propriétaire. Nous préconisons clairement le recours à un professionnel
• Conséquence en cas d’erreur : Une marge d’erreur de 5% est acceptée. Au-delà et si l’erreur est en faveur du vendeur, le prix pourra être revu à la baisse proportionnellement à l’erreur constatée. En cas d’erreur en faveur de l’acheteur, aucun recours ne sera possible.
• Actions découlant du diagnostic : aucune.
• Durée de validité : permanente en l'absence de modifications de la surface privative consécutive à des travaux.

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