Lors de la construction d'un bien ou d'un opération de promotion immobilière, on a besoin de la surface plancher. Comment mesurer la surface plancher ? Quelles sont les différences avec la surface habitable ?
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Il est difficile de s’y retrouver entre les différents types de surface d'un bien immobilier.
On retrouve la surface loi Carrez qui va être utilisée lors de la vente des biens situés dans une copropriété, la surface habitable dite également surface loi Boutin qui va servir dans la mise en location d’un bien destiné à l’habitation ou que ce soit encore la surface plancher qui sert dans le cas de construction ou d’opération de promotion immobilière.
La surface de plancher d'un bien immobilier qui sert dans des opérations de construction, est la somme des surfaces de plancher fermées et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.
Cette notion est réglementée par l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme et précisée par un décret du 28 décembre 2015. Celui-ci définit les conditions pour déduire des surfaces des vides et trémies, des aires de stationnement, des caves et celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi qu'une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées aux habitations pour les immeubles collectifs.
La surface de plancher est utile lors de la mise en œuvre de
projets de construction ou de promotion immobilière
.Elle permet notamment de savoir quel type d’autorisation d’urbanisme est nécessaire (permis de construire, permis d’aménager, demande préalable de travaux,...) lorsque l’on souhaite entreprendre un projet immobilier comme :
Si votre projet à une surface plancher de plus de 40 m² (20 m² en zone rurale), vous devrez déposer un permis de construire. A contrario, si votre projet a une surface plancher inférieure à 40 m² (ou moins de 20 m² en zone rurale), il suffit de déposer en mairie une déclaration préalable de travaux.
Si enfin la surface de plancher totale après travaux de votre projet est supérieure à 150 m², vous devrez non seulement déposer un permis de construire mais également avoir recours à un architecte.
C’est donc une notion essentielle à prendre en compte dans le calcul de la constructibilité d’un terrain.
Le calcul de la surface de plancher est défini par l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme. Il se base sur la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, à partir du nu intérieur des façades. Il faut en revanche déduire :
Auparavant intitulée "SHON" ou "SHOB" (pour "Surface Hors Œuvre Brute" ou "Surface Hors Œuvre Nette"), la surface de plancher est une notion plus précise et plus récente, car introduite en 2012. Elle permet d'obtenir une information précise sur les espaces de vie intérieure, contrairement aux anciens termes qui ne donnaient qu'une information générale peu précise.
La surface plancher comprend la somme des surfaces internes de chaque niveau de la maison (RDC + étages) alors que la surface habitable comprend la somme des surfaces internes de chaque pièce.
Cela signifie en particulier que la surface de plancher prend en compte les murs intérieurs, les cloisons, les marches alors que la surface habitable se calcule en déduisant les murs, les cloisons, les marches et les gaines notamment.
En fait la surface de plancher est associée à l’emprise au sol alors que la surface habitable est associée au volume réellement habitable.
L’emprise au sol correspond à la surface de tous les éléments d’une construction qui ont des fondations au sol, y compris les extensions. Elle ne prend en revanche pas en compte la surface de chaque étage.
La surface plancher quand à elle prend en compte la surface des étages couverts, mais n’intègre pas dans son calcul les extensions ouvertes. Il faut donc comptabiliser tous ses étages potentiellement aménageables et habitables, même le sous-sol.
La surface plancher comprend la somme des surfaces internes de chaque niveau de la maison alors que la surface habitable comprend la somme des surfaces internes de chaque pièce. Cela signifie en particulier que la surface de plancher prend en compte les murs intérieurs, les cloisons, les marches alors que la surface habitable se calcule en déduisant les murs, les cloisons, les marches et les gaines notamment.
A quoi sert la surface plancher ?La surface de plancher permet de savoir quel type d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, demande préalable de travaux,...) est nécessaire lorsque l’on souhaite entreprendre un projet de construction ou de promotion immobilière.
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